金地骆锟：新政不会立竿见影 2010令人担忧

最近国务院没少开会，矛盾的心理可以理解，一方面房地产对于2009年的经济稳定功不可没，另一方面，高涨的房价引发社会、舆论的极为不满，导致稳定受到动摇。在保GDP与保稳定方面，还真的很难做个取舍。
同时，受到全球经济、金融危机影响，出口极大缩水、加工业面临窘境，如此一来，近来所谓的2010年继续保持积极的财政政策与适度宽松的货币政策又面临极大挑战，结构如何调整，还不得而知，但房地产是否遭受众所预期的调整，还真的要看其他产业是否有效恢复得脸色。
在国务院受到各方面压力，尤其是民生压力的情况下，上海政府主动吃药，出台了健康楼市发展的四条意见，这里针对核心的4条意见，谈谈个人理解：
1、税收及银行信贷优惠政策取消，打击投资、投机需求。
营业税征免时限由２年恢复到５年，此政策就近期的二手交易量，以及交易中心的火爆排队过户的场景，已经得到了有效释放，少量未来得及过户或者办理相关手续的，不会对后期市场产生巨大的影响。甚至，政策的变化，以及未能及时出售，到会使得房东心态调整，转租为售，伺机将成本转移下家。
契税恢复早有预期，类似营业税的政策到期预期，多数符合政策前期契税优惠范围的物业，不论一手还是二手，已经基本交纳完毕，即使少数未能及时办理，即使按照3%的最高额度交纳，无非增加2%的购房成本而以，最终结果只会使得贷款银行多了几万元的生意而已，其他影响不大，客户绝对不会因为2%的购房成本放弃买房或者投资。
银行首付及贷款利率的恢复，这条无论是对自住需求的首付和还款压力，还是对于投资客户的投资成本增加都非常显著，因此，金融政策是可以调控投资、投资，乃至自住、改善需求的重要法宝。
一个简单例子，如果没有银行贷款的话，也就是恢复到房改之前，积攒多少年积蓄可以付清自住的房款？自住需求要积累多少年才可以改善？有多少钱才可以投资一套房子？更别说投机了，如果真的有投资或者投机的话，又有什么可以质疑或者嫉妒的呢？
2、闲散土地清理，加大普通商品房供应。
记得在代理公司时候，我们试图给开发商做个研究，看看市面上存量土地到底有多少？后来发现，有些自不量力，因为，到底有多少，只有上帝知道！
从真正的招、拍、挂后的土地存量研究倒是简单，最头痛的是前期的大量的划拨土地无据可查，估计连土地局都搞不清楚，没有存量数据，后续供求关系很难预测，唯一可以拿出来自我安慰的是看看当年开工量作为参考而以。
面对一本烂帐，记账先生换了很多个，有的已经不知道下落了，你说这个账还搞得清楚吗？一个字，难，实在是难！
退一万步就算搞得清楚存量土地，也必要约定开工节点，竣工节点，才可以控制上市的商品房数量。相我们想想看，如果真的政府控制到了这一点，岂不又回到了从前，计划经济时代，可能吗？
3、加大保障性住房供应，主要包含廉租房、经济适用房、动拆迁配套商品房。
保障性用房我记得有印象是2005年开始，陈书记提出2个1000万，回头看看，建了多少？也只是个口号。为什么没有落实？
先看看2个1000万，即1000万配套商品房，1000万中低价商品房在那里？当初选址在闵行浦江镇、浦东三林、宝山顾村、嘉定江桥，这几个地方出了嘉定江桥启动稍慢外，其他区域都属于2005年发力，尤其是三林、顾村，更是价格飞涨，浦江镇也不例外，你想想，在这样如火如荼飞涨的炽热土地上，建2个1000万可以推动得了吗？即使有计划，也半途而废了，各方面的利益是在太有诱惑力了。
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如今，随着房价高涨，政府为稳定市场及民心，决定推行保障性住房，但按照目前的推进力度，如一首歌所唱的的那样，啥时候才是个尽头？最快也要后年才能解决点实际问题，可谓远水解不了近渴。
4、加大期房、现房的管理，防止捂盘惜售、人为炒作。
什么叫捂盘，没有准确定义，不卖有两种，要么不想卖？要么卖不出去？如何界定真的没办法，就像同样一句话在不同语境有不同的意义一样。
如何管理？定金合同可以签，即使签了也可以撤销。合同更是同样。记得05年的时候，为了控制房价，记得几个开发商因为涉嫌炒作，因为签约的撤销率过高被处罚，而后来，记得07还是08年，竟然连房地往上的签约撤销一览已经隐藏，这个力度你觉得可以彻查自我炒作吗？答案明摆着。
参观绿地海铂日晖，业务员竟然口称成交最高的超过二十万一个平房，但交易中心觉得价格太高，成交数据将其隐藏了，外界看不到这个成交数据，可能有杜撰嫌疑，但混乱不仅来自开发商、市场，监管部门也是同样的不透明，不清晰。总体一个字，乱！
综上说述：个人判断，上海的主动吃药，不会带来市场的立竿见影，估计也很难会让国务院满意。
但要说明，按照目前的市场价格走到了相对高点，而成交量无论一手或是二手都在萎缩，可能部分由于客观供应不足所致，但总体一月份的冷静期已经可预见到来，二月份传统过年淡季必然更加的惨淡，因此，三至五月份是核心分水岭，可能和前期的判断略有提前，如果在集中供应同时，成交量不能有效放大，价格不能理性趋稳，必然导致黄金季3-5月价升量跌，如此，也必然导致政策调控的继续挺进，后面结果可想而知，如果后期的金融政策不坚持适度宽松大原则的话，个人对于2010年下半年市场还是十分担忧的。
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