政策旋风来得快 首套首付三成调控再紧

正当开发商摩拳擦掌，对“十一”黄金周销售情况信心满满之时，新一轮国家楼市调控骤然而至，给发烫的楼市迎面泼了一盆冷水。不仅不少开发商大唿想不到，一些银行都想不到政策来得如此之快。9月29日下午，记者致电佛山各大银行营业点，部分银行的工作人员还称一套房首付可两成，二套房首付可三成，利率上浮一成，三套房未停贷，晚上，政府相关部门即发布楼市调控新政策，规定一套房首付提至三成及以上，二套房首付不低于四成，三套房暂时停贷。
业内人士表示，本轮楼市调控来得确实比较突然，此前多数专家分析认为新一轮调控政策至少要等到“十一”黄金周过后，视楼市销售情况后再酌情出台。从政策的内容来看，政府调控楼市的决心很大，但又不失机巧和分寸，例如，停贷3套房贷款可精确“狙杀”投机、投资性购房，强调对地方政府的问责可保证新规切实落实，一套房、二套房的新规则松紧适度，对刚性需求“不鼓励微限制”。
政策“旋风”来得快，银行也是“想不到”
9月29日下午3时，新规出台前几个小时，为了解佛山住房贷款情况，记者以客户身份致电佛山各大商业银行，银行工作人员的答复虽各不相同，但均表示还未收到有关信贷政策的新通知，有些银行的信贷政策还较“宽松”。
工商银行某营业网点信贷部门的工作人员告诉记者，该银行首套房贷款还能拿到首付两成，利率7折的优惠，二套房则按照首付五成，利率1.1倍的标准实行，三套房未停贷，但需要交付五成以上首付，利率更高。另一大型国有商业银行南海某营业网点的客户经理更是向记者保证，在他们银行可以贷到全佛山最优惠的住房贷款，“不管是一套、二套还是三套房，首付都可只拿三成，不过一套房利率可7折，二套房利率上浮10%，三套房利率上浮30%。”
交通银行的工作人员言辞则比较谨慎，称目前两部委正在清查房贷情况，银行已经停贷三套房，二套房首付必须五成，利率上浮10%，一套房首付三成，利率7折。兴业银行工作人员则缄口不言，称最近政府政策变动比较大，不便作答，要记者上网查询政府在信贷方面的政策，兴业银行将严格按照国家政策执行。当记者问到，近期信贷政策会不会再次收紧时，绝大多数银行的工作人员都表示还未收到正式通知。
不料，银行工作人员的话犹在耳边，9月30日晚上，国家的新政策就已出台，可以想象，多数银行都是跟普通市民一样，看到新闻才知新规“驾到”。
停贷三套房影响最大
政府此次出台的楼市新规，明显延续了4月中旬“楼市新政”风格，从各个方面给楼市调控“加码”，其中关于信贷政策的规定最为引人注目，影响最大的无疑就是暂停第三套房贷款。
此前，政府曾要求房价上涨过快的城市停止第三套房贷，但是对何为“房价上涨过快”未作明确限定，对于除一线城市以外的大多数城市来说，这一条几乎形同虚设，佛山就是其中之一。2009年3月份，楼市刚开始回暖时，禅桂地区多数楼盘的售价还在5000-6000元/m2，而现在则多数在9500元/m2以上，翻了近1倍。但在多数开发商眼中，佛山携广佛同城之利，房价并不高，完全不属于“房价上涨过快”的地区，三套房贷没有停发的必要。
本次新规出台，可以说把这谁也不愿意接受的限定统一了下来，压缩了各地“模煳处理”的空间。有业内人士指出，暂停三套房贷影响可谓及时和巨大。从8月开始，由于刚性需求的爆发，全国楼市普遍回暖，在此基础上，进入9月份以来，投资、投机需求又开始蠢蠢欲动。
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暂停三套房政策一出，可谓十分及时，把本轮购房投机、投资需求“狙杀”在萌芽状态，防止“追涨”风潮和楼市报复性反弹重现。
而对于一套房、二套房贷款的规定，则相对显得“宽紧适度”。二套房新规，多数银行早已开始实行，此次只是统一了标准。一套房首付提至三成，则表明国家对刚性需求由大力鼓励转为轻微限制，一部分购房者可能因为首付门槛提高或者看跌楼市心态而暂缓购房，但刚需消费者一般对住房需求较为迫切，仍会有不少人选择在价格合适时出手买楼。
打破“空调”传闻，政府调控决心充分显现
7-9月的楼市回暖反弹，使不少看跌楼市的消费者心灰意冷，舆论对于4月中旬出台的“新国十条”评价也由“史上最严厉”转变为“落实不力”和“空调”。对于该种情况，政府高层虽频频“吹风”，房地产业内对此却充耳不闻，闻而不怕，继续推动房价上行，有地产商甚至断言：“楼市低谷已经过去。”本轮新规的推出，可以说是粉碎了楼市“空调”的传闻。仔细阅读新规文字，有几句话可谓正中“空调”要害，充分显示了政府调控楼市的决心。
其一，严格实行问责制。新规定指出，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。舆论认为，本次楼市回暖反弹的一个重要原因就是地方政府处于对经济发展的考虑，对中央楼市调控政策的落实不彻底、不坚决。本次新规加强问责，楼市调控执行好坏跟政绩甚至“官帽”挂钩，可谓有的放矢，入木三分。
其二，再提房产税。新规定指出，加快房产税改革试点，并逐步扩大到全国。房产税被誉为解决国内高房价问题的“终极武器”，虽然正式开征还存在很大困难，有很长的一段路要走，但政府屡次提及房产税，将使开发商心存畏惧之心，谨言慎行。
其三，关闭开发商融资通道。很大程度上说，房地产业是一种“杠杆经济”，开发商最擅长“四两拨千斤”，用很少的原始资金撬动融资，来实现利润最大化。本次新规规定，对于存在违法、违规行为（土地闲置、改变土地用途和规划、捂盘惜售等）企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购土地，各商业银行停止对其发放项目贷款和贷款延期。如此规定，无异于截断开发商的财源，使其在资金链紧张的压力下以合理的价格加快销售房源。（来源：佛山日报）
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