低溢价成交频现土地市场 政府被指“变相抬价”

本报记者 车亮 摄
□本报记者 林喆
“现在，各地旧城改造和土地一级开发的投入主要依靠熟地的土地出让金来填补，土地出让收入在部分城市的财政收入中占比很高；土地市场一旦趋冷，对地方经济的负面影响将不言而喻；而房价回升使开发商对调控加码的预期日益强烈，拿地节奏可能进一步放缓。”中国房地产学会副会长陈国强表示。
业内专家指出，在目前的财税制度下，地方政府对土地财政的依赖很难改变，其通过低价供地增加商品房供给的内在动力本身就不足。因此，今后的调控应当着力于调整土地利益关系，完善房地产税制，让土地供应落到实处。
增加供地“应者稀少”
“在本轮房地产调控中，中央一方面收缩银根挤压需求，另一方面督促地方扩大供地增加供给，以期有效平抑房价。但是，受土地一级开发的高成本约束，新增用地的底价普遍较高；而在调控可能继续收紧的预期下，多数开发商不敢贸然拿地；因此，楼市新政以来，虽然重点城市纷纷推出规模巨大的供地计划，但实际出让的土地却不多。”亚豪机构副总裁任启鑫指出。
9月3日上午，大望京村3号地以及昌平、延庆两块居住用地在北京市土地整理储备中心开标。其中，备受关注的大望京村3号地仅引来3家企业投标。其中，最高投标价为25.8445亿元，折合楼面价为7400元/平方米。
与今年3月份大望京村拍出的2块高价地的激烈争夺不同，此次投标企业谨慎了很多。报价最高的绿地集团仅比标底价格高出1.3425亿元，折合楼面价仅高出标底价每平米100元。
而今年3月15日，经过84轮竞价后，远洋地产子公司远豪置业以40.8亿元将大望京一地块收入囊中。折合楼面价约2.75万元/平米。3月17日，保利经过82轮的激烈争夺以50.4亿的总价拍得崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地，折合楼面地价17949元/平米。
无独有偶，7月至今，上海共成交31幅住宅及商业办公地块，其中14幅地块以底价成交，几乎占了出让土地的一半。统计显示，今年上半年，上海地块出让的平均溢价率为90%，7月以来已降为30%，而去年土地市场的溢价率一般为150%-200%。
8月13日，上海土地市场5地块接连拍卖，其中奉贤区金汇镇一住宅地块以底价成交，楼板价仅1005元/平方米，创下上海土地市场公开拍卖以来楼板价历史新低。五幅地块中，有三幅以底价成交，其中包括SOHO中国以15.6172亿元“底价囊收”的上海虹桥交通枢纽临空15号地块。9月1日，上海商住用地影佳路一号地块再次以底价出让。
中原地产市场总监张大伟指出，最近预售资金监管已经在全国多个城市执行，这将加剧开发商的资金紧张，预计土地市场在9月以后将进一步趋冷。
政府被指变相抬价
“目前，一线城市推出的地块中，虽然有相当一部分以底价成交，但实际的成交价并不低，而且往往设定诸多苛刻的条件，这给今后的开发带来不少风险。因此，不被开发商所看好。”北京一地产商坦言。
SOHO中国董事长潘石屹以北京大望京村3号地为例分析，该地块靠近东五环，为住宅、商业和综合用地，建筑规模超过30万平方米，其中商业部分根据规划要求须自持；另外中标企业必须在7日内一次性交清土地出让金，这对开发商的资金压力很大。“更重要的是，该地块所处位置商业环境还没有成熟，商业如果不在繁华的区域，就很可能没人去办公和购物，该物业的经营风险也就很大。”潘石屹坦言。
回复该发言

在上海，很多地块也设置了“高门槛”。“新江湾城地块原先被很多开发商看好，但了解出让规则后，他们就打了退堂鼓。”知情人指出，该地块的附加条件极其苛刻，其中包括节能环保高于国家标准65%，环保节能方面的投资不能低于1000元/平方米。另外，竞得地块之后30天内付清全部土地出让价款，4个月内开工，3年内竣工。其中，人才公寓地下设施及其产权要无偿移交区政府。该地块出让现场仅有两家企业，最终被具有政府背景的上海城投以11.08亿元的底价获得。
其实，以底价拿到地块的开发商，并不意味着捡到了便宜货。一位不愿透露姓名的开发商介绍，有的价格低，是因为有些有特定的要求，比如有的要为政府免费代建配套项目，比如幼儿园、公园等。9月3日招标出让的北京昌平区回龙观一地块，规划建筑面积为19.3万平方米，其中10万平方米为配建限价房，其销售限价为7800元/平方米。
受此影响，8月以来，主要城市供地量明显上升，但成交量却不断萎缩。9月第一周，中国指数研究院监测的20个主要城市共推出土地115宗，推出土地面积477万平方米，环比显著上升；而成交土地56宗，环比下降18%，成交面积为336.3万平方米，环比减少12%。
专家：完善房地产税制
“在目前的地方财税体制下，地方政府主要依赖土地收入，这是造成地方存在控制土地供给进而推高地价的利益驱动。地方政府在扩大土地供给之时，也往往设定诸多苛刻条件，变相提高土地价格。因此，从长远看，土地市场的调控应转向完善房地产税制，改变目前土地市场的利益格局。”一位房地产资深人士指出。
在中国社科院财政与贸易经济研究所副所长高培勇看来，涉及地方政府财政利益的变革，应当设立新税种来弥补土地出让收益的减少。
“与土地财政一次性为地方政府带来庞大收益不同的是，房产税是在物业持有环节征税，为地方政府带来的是更持续稳定的税收收入。”税收专家认为。
8月24日，国家发改委财政金融司司长徐林公开证实，我国将推进房产税改革，它的开征可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。
房地产研究人士指出，“以‘税调’取代‘政调’是国外房地产市场较为成熟的经验，可以从根本上扭转地方政府把GDP当成倒卖土地的扭曲现状，改一次性的卖地财政为税收的细水长流，从根本上增加投机性住房的投机成本，从而让楼市健康发展。”
8月以来，各地楼市强劲反弹，但主要城市的土地市场并未因此走出沉寂。在调控政策影响下，房地产企业整体的拿地意愿持续低迷；另一方面，在加大供应的背景下，一些地方政府往往为受让方设置苛刻条件，变相抬高土地价格。因此，新政以来，低溢价成交土地频现。
回复该发言