上海商品住房库存已降到历史低点 开发商捂盘

长期以来，关于 “房荒”和“地荒”的说法在上海广为流传，并成为支撑上海房价上涨预期的主要“证据”。然而，社会普遍关注，截至目前为止，上海到底有多少已出让但尚未开发的土地？这些土地能够转化为多大规模的住房供应量？除此之外，还有多少存量土地尚未通过统计数据来直接反映，这些存量土地将会如何影响上海未来新增商品住房的供应空间？
记者昨天从上海易居房地产研究院独家获得的一份 “上海房地产业平稳发展”课题研究成果显示，课题组认为，上海商品住房库存已经下降到了历史低点，亦即已经没有较大的继续下降空间。预计在观望情绪浓厚的情况下，大多数开发商会在今年2季度的5、6月及3季度都保持推迟推盘、静观其变的状态，由此也将导致商品住房供应量的减少。
　　商品住房库存不会显著影响今年供应空间
据上海房地产交易中心数据显示，2009年底上海的商品房网上可售量已经下降到了490万平方米。
考虑到商品住房市场上存在的某些供求不匹配现象，以及供给和成交之间的时间差等因素，课题组认为490万平方米的库存已经是一个合理的库存水平，很难在此基础上实现进一步的下降。因此，课题组认为商品住房库存对2010年上海商品住房供应空间不会产生显著影响，因此，对其影响，忽略不计。
上海易居房地产研究院课题组认为，如果2010年上海世博会使得中环以内所有住宅项目停工半年，将减少7.5%的新开工住房面积向新增住房供应面积的转化 (其中，假设认为2010年保障性住房的供应量也将相应减少7.5%)，即减少129万平方米的新增住房供应量。因此，预计2010年上海住房供应空间约为1592万平方米。
综上所述，课题组推算， 2010年上海住房供应空间约为1592万平方米。其中，商品住房供应空间约为1222万平方米，保障性住房的供应空间为370万平方米。但考虑到2009年上海市没有把可供应的保障性住房进行销售，因此，课题组预测2010年上海保障性住房的供应空间应为600-800万平方米。
　　多数开发商2、3季度推迟推盘、静观其变
供应能力并不等于实际的供应量。到底有多少供应能力能够转换成为实际的供应量，是由诸多因素来决定的。其中，房地产宏观调控政策及其影响下的市场环境是重要影响因素之一。
综合来看，此次调控是近年来最为严厉的一次房地产宏观调控。在这种“利空”政策的冲击下，房地产开发商在新增商品住房的供应方面，有三种可行的策略：其一，按部就班推盘；其二，加速推盘；其三，推迟推盘，静观其变。
由于房地产新政极大地抑制了商品住房领域的投资和投机需求，同时由于这一新政扭转了人们对于房价走势的预期，使得包括刚性需求在内的所有需求方都产生了浓厚的观望情绪。从而导致成交量必定会在一定时期内维持在较低的水平。在此情况下，静观市场变化、按部就班或推迟推盘成为了多数开发商的理性选择。
与2008年底相比，当前大多数开发商资金储备相对充实，销售量的缩减在短期之内不会造成较大的资金压力。预计在观望情绪浓厚的情况下，大多数开发商会在2季
度的5、6月及3季度都保持推迟推盘、静观其变的状态，由此也将导致商品住房供应量的减少。而等到第4季度，如果宏观调控政策有所松动，房价走势预期发生改变，开发商就会加速推盘，供应量也将迅速增加。
　　调控政策若松动商品住房需求将骤增
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课题组认为，此次新政紧缩力度要远甚于上次，首付不低于50%，是以往政策中从来没有过的，而贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，以前曾有规定，但政策有反复，执行也不严格，此次必然会相对严格的执行。因此，从个人信贷政策收紧这一角度来看，首付的提高和利率的上升，必然会抑制改善性需求和投资投机需求。除此之外，新政中关于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”的规定，是直接针对商品住房投资和投机活动所采取的严厉信贷政策，将显著抑制商品住房的投资和投机需求。
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