独家：遏制房价上涨 上海从严"二套房"标准

在牛年的最后第二天，上海市政府新闻办公室发布了《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》（以下简称“上海细则”）。
12月30日，多位房地产分析人士向网易房产表示，与之前的上海相关政策相比，对“二套房”的认定严格很多；与此同时，在土地资源稀缺的背景下，上海寄望通过“勾地”来有效控制地价。
目的：遏制地价、房价过快上涨
12月29日，上海市政府办公厅转发了市住房保障房屋管理局等五部门《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施，遏制地价、房价过快上涨。市政府新闻办公室今天（12月30日）据此作了新闻发布。
对于此次上海细则的发布，上海市政府新闻办表示，去年年底，国家和本市出台了一系列鼓励居民合理住房消费的政策，今年以来，本市房地产市场运行明显好于预期，房地产开发投资小幅增长，新建商品房销售和存量房买卖回升，保障性住房建设供应按计划推进，经济适用房配售试点起步。
上海市政府新闻办同时称，房地产业对确保本市经济平稳较快发展，确保民生持续得到改善，发挥了重要作用。但今年下半年以来，本市地价、房价上涨趋势明显，特别是最近几个月不断攀高。当前高地价、高房价已成为普通市民普遍关心的焦点问题，市委、市政府对此高度重视。
事实上，近期，国务院常务会议要求继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，进一步明确了调控原则和政策措施。
上海细则称，上海坚决贯彻执行，将继续按照以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的调控原则，运用差别化的土地供应、税收信贷等政策，加大供需双向调节力度，抑制投资投机性购房需求，继续支持居民自住和改善型购房需求。切实增加普通商品住房供应，加快建立和完善住房保障体系，加强房地产市场监测监管。
解读一：“二套房”界定标准变了
对投资投机性购房，此次上海细则的实施意见明确：将严格执行差别化信贷政策，在继续支持居民自住和改善型住房消费的同时，更加严格二套房信贷管理，严格二套房认定标准。
上海细则规定：对已贷款购买一套住房，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，调整前可比照首次购买普通自住房，享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策；调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明，才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。
易居中国分析师薛建雄向网易房产表示，在此之前，只要是属于改善型需求，对于购买房源面积并没有过多限制，而该细则出台后，将人均居住面积作为衡量改善型住宅的购房标准，意味着上海开始收紧“二套房”贷款。
解读二：2010年上海加速勾地？
有业内人士表示，上海细则中有一句话，值得回味：“加强房地产开发企业资质管理，研究实施房地产开发企业资质等级与土地招拍挂相挂钩，提高准入门槛。”
上海市政府新闻办表示，今年下半年以来，上海地价、房价上涨趋势明显，特别是最近几个月不断攀高。当前高地价、高房价已成为普通市民普遍关心的焦点问题，市委、市政府对此高度重视。
薛建雄表示，从遏制地价上涨过快的角度来看，这句话或许意味着上海将加速勾地。今年，在开发商的竞相追逐下，上海土地价格较快上涨。地方政府或许希望通过事先沟通地价的动作，来了解开发商的心理预期，从而通过控制推地速度来平抑土地价格。
影响：2010年一季度或将低迷盘整
在新政策背景下的上海楼市，明年将何去何从？
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中原研究咨询部高级经理马冀表示，从目前整体市场来看，平稳的市场走势是明年整体市场的主基调，否则将面临着市场调控。
薛建雄同时表示，此次出台的政策在保障性住房和制度管理方面会有所进步，但对投资过热的行为难于起到有效抑制作用。但是之前中央出台的二手房交易营业税2年升5年、开发商土地首付款5万元等，会对市场造成一定影响。加上季节性因素的影响，明年一季度的楼市将进入低迷盘整期，不过二季度后会重新出现量价齐升的行情。
马冀认为，就此项实施意见的发布来看，一方面表明政府依然在鼓励、扶持自住的刚性需求者购房；另一方面，对于投资、投机性的购房行为要采用从紧的调控政策来稳定市场。
马冀表示，政府虽然在加大经适房的市场供应，由于上市时间周期性对于短期市场来说难以缓解供求比的缩小；长期来看，将会分流出一部份购买商品房的刚性需求购房者，但总体影响较小，毕竟这批经适房的购房门槛较“高”，而处于“夹心层”的人群比例较大。
与此同时，马冀认为，政策的调控力度相比人们对后市的预期要温和很多，因此在政策调控下的观望氛围中整体楼市或将开始出现降温态势。
那么，在支持普通住宅购房力度的同时，收紧“二套房”贷款，是否会影响到豪宅市场呢？一位与豪宅开发商有着密切联系的业内人士向网易房产表示，该政策对豪宅市场不会产生很大影响，因为从目前购买豪宅的购房者来看，目前的豪宅买家，大多目前已经拥有住房，因此，对“二套房”界定标准的调整，对豪宅市场影响不大。
质疑：还存在弹性空间
薛建雄表示，就上海细则而言，还存在弹性空间，还有“钻空子”的机会。比如说，对人均居住面积的界定。
有业内人士说，非上海户籍的购房者，只要去居委会开一张多人居住的证明，便可以显示居住面积偏小。
薛建雄表示，目前房地产业还处于发展期，整个行业制度还不完善、管理还没有能形成系统性。在目前的市场情况下，只有一刀切的政策能起效。类似支持自住、改善需求，抑制投资需求这样的区别性政策难于落地，或是会被市场上的一些变象行为绕开。
薛建雄同时表示，上海此次出台的新政策在严格执行中央促进产业健康发展，支持自住、改善型住房，提高了二套房的认定标准，希望抑制目前投资过热的局面。同时，在加大保障房建设、土地管理、开发商的销售管理方面都提出了新要求，以提高住房保障能力，增加新房供应，打击市场过热中的一些不良行为，有利于提高市场次序。
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