万科领衔金9狂欢 房产税磨刀霍霍楼市或二次触底

供图：CFP

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供图：CFP

金九旺季，全国楼市普涨，地产行业龙头万科昨日公告了9月份的销售情况，销售高达142亿再创历史新高，但这样的好景在四季度可能难以为继。国庆前夕，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部出台五项措施，楼市迎来第二轮调控。
据悉，这次调控加码是近期住建部、银监会等有关部委对楼市进行调研后的成果。诸多业内分析人士均认为，针对楼市的调控措施并没有出尽(比如房产税)，要做好楼市长期调控的准备。世联研究认为在调控政策加码的情况下，8、9月份的上涨行情在今年剩下的几个月将难以再现，甚至可能推动楼市走向“二次触底”。
万科们的“金九”
根据万科最新业绩报告，继8月销售达到119.9亿元之后，万科9月销售再创历史新高，实现销售金额142.1亿元，较去年同期上升160.1%。至此，最具代表性的地产行业龙头万科今年前9个月累计实现销售金额714.2亿元，同比增长54.7%，已超过2009年全年。
无独有偶，碧桂园昨日公布的销售数据亦显示，今年前9个月实现合同销售金额约218亿元，合同销售面积约403万平方米，同比分别增长约72%及40%。其中9月合约销售金额达34亿，创年内新高。
楼市的反弹让我们看到久违的“金九”，这让我们对“银十”甚至整个四季度又充满期待。但在调控政策加码的情况下，四季度能否成功延续这一势头？经纬行研究中心认为，从目前的态势来看，政策的执行力度在进一步加强，预计未来即使价格不出现明显下降，折扣优惠等促销力度也会不断加大。
“尽管早有预感，但没想到来得这么迅猛。”国内一家大型房地产企业负责人向南都记者表示，9月份诸多房地产公司纷纷抢推新盘，想赢得今年最后3个月量价齐升的局面。但第二波观望潮迅速形成，成交量出现急刹车。
据最新统计数字显示，10月1日至6日，北京新建商品房网签总量为782套，环比国庆前6天的3939套，跌幅超过了80%；观望的情绪也蔓延到了二手房市场。10月的前6天，北京二手住宅网签总量为138套，环比国庆节前6天的5351套，跌幅达97%。
北京如此，广州也好不到哪里去。据广州经纬行研究中心对全市的在售项目调研显示，黄金周前两日人气较旺，3日后回落明显；受制于政策影响，多盘价格涨幅有限；成交较为稳定，中低总价项目占成交主导；国庆期间多数楼盘价格涨幅有限，有些计划收回开盘折扣的项目仍保留了原有折扣。
或致楼市“二次触底”
中央政府调控加码，同时督促地方政府出台细则。经纬行研究中心主任许婉婷认为目前广州限购的可能性不大。尽管首套房首付款比例调整到30%以上，但由于之前首付两成基本很难申请，因此这个对首置者的影响不大。
但根据国内14个城市成交量及价格的走势，世联研究认为楼市存在“二次触底”的运行规律，8-9月或是楼市首次触底后的反弹，这次调控加码的突袭或会让楼市再次陷入观望，从而推动楼市走向“二次触底”。
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一方面，在“国十条”要求增加住房有效供给的调控下，楼市供应状况有所改善。楼市未来供应量充裕将舒缓目前紧张的供需矛盾。此外，保障房的大量开工建设，世联地产预计年底可提供近350万套的供应量，这将有效分流楼市需求，另一方面，世联地产认为，信贷作为楼市重要影响因素正面临着深刻的变化，或会改变今年四季度楼市的走势。今年1-8月就完成5.71万亿的信贷量，9-12月的可贷规模仅剩1.79万亿，信贷规模减少的硬约束将制约楼市反弹的深度和广度。而调控加码后，信贷规模的缩小，贷款门槛的提高及审查的趋严，让四季度楼市走势蒙上阴影。
“值得警惕的是，目前消费者已经患上了‘调控综合征’，一旦房价大跌的预期没达到，很快就会形成新一轮的恐慌性购买潮。”经纬行研究中心曾英杰表示：“政策出发点仍是从抑制需求出发，难以从根本上解决高房价问题。通过抑制需求来打压高房价在短期内或许能够达到价量齐跌的效果，但抑制的需求早晚得爆发，而且反弹会更加强烈。”
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