深圳“被限房”或超3000套 卖方不愿“吐”定金

9月29日，国家有关部委推出楼市调控“五项措施”；9月30日深夜，深圳紧急发布住房“限购令”。调控之下，深圳楼市将走向何方？未及时网签购房合同的3000套“被限房”命运怎样？观望气氛回归市场，买家变租客现象会否重演，租金会否持续上涨？投资楼市的渠道彻底封闭，商业地产会否成为资金涌入的“洼地”？
楼市变数重重，市民关注多多。本报派记者深入市场，走访主管部门、地产商、业内专家和消费者，详细观察“限购令”下深圳房地产业的运行，并对市场最新变化一一解读。今日起推出系列报道——“‘限购令’下楼市变数透析”。敬请垂注。
“我在9月下旬签订了房产认购协议，不但交了定金，而且上百万元资金已被第三方监管。因为在9月30日前未网签购房合同，现在被认为是第三套房而过不了户。我该怎么办？”10月8日，深圳市民吴先生手持房产证复印件到市房地产权登记中心咨询。
据了解，像吴先生这样受楼市“限购令”影响、国庆假前签了认购合同、交了定金却过不了户的居民数以千计。9月30日，市政府办公厅发布了户籍家庭限购两套房、符合条件的非户籍家庭限购一套房的通知。10月5日，市规划国土委发布特别提示：不符合“限购令”条件将不能办理备案和登记过户。10月8日，市房地产权登记中心贴出告示：申请房地产过户登记的购房人，除提交原规定的登记申请资料外，还需提交户口簿、婚姻证明等资料。
“被限房”或超过3000套
深圳商品房交易一般流程是，看房选房，咨询可否办理按揭，交定金、签订认购合同，从官方网站打印房地产买卖合同，确认后再到网上备案，即完成网签。这段流程新房需时多在7－10天，二手房可能更长。
9月30日晚，市政府办公厅紧急发布的“限购令”规定，自该通知发布之日起，所有商品住房交易必须执行通知规定。交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。
由于“限购令”突然出台，而且未给市场留下过渡期，导致出现一批“半拉子”房地产交易，其特点是买方已交纳定金，并签订认购合同，但尚未在9月30日前完成网签购房合同。
这样被限制过户的“半拉子”交易有多少？深圳中原地产市场部总监王世界估计，在最近的整个住房成交量中，受阻于“限购令”的“被限房”可能占到两成。其中，9月份成交二手房15000套，按两成算，“被限房”约为3000套；9月底一周的新房成交量约为2000套，“被限房”在500套左右。两项相加，深圳地区一、二手“被限房”总量超过3000套。
对此，深圳德思勤置业总经理叶世育表示认可，“据我们的估算，深圳‘被限房’总量比中原的数据可能还要略高一点。”据介绍，为了执行新盘开发90平方米以下住房应占七成的政策，深圳部分开发商采取了两套小户型拼成一套大户型出售的办法，而一般买双拼房的深圳人都是拥有首套房的，受“限购令”影响，他们最多能再买一套，而无权购买双拼房，如买下就是三套或以上了。因此，此轮调整对出售双拼房的开发商和买这种房的居民影响最大。
卖方不愿“吐”定金
9月下旬，深圳楼市成交十分火爆。以9月30日成交情况为例，当天，一手房成交477套，比9月日均180套增长165％；二手房成交961套，比9月日均500套增长92％，其中个别楼盘不乏小户双拼房型，业内人士估计，已交定金认购这些楼盘的房子但未在9月30日前网签的客户占到该时段成交量的两成多。
有中介透露，如果“被限房”无法成交过户，深圳开发商将损失销售额数亿元。如果卖方不向买方退定，后者将损失上千万元。部分涉及到的开发商对“煮熟的鸭子要飞”非常焦虑，期望有变通的可能，并向市房协反映了意见。
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深圳资深房地产律师何芳利告诉记者，近日她连续接到多个二手房业主咨询能否不退定金的电话。其中，有两位业主分别收取了买方10万元、20万元的定金，现在买方突然失去买房资格，房子无法过户，提出退定。卖方的观点是，自己无任何过错，双方已签认购合同，不能过户是买方失去买房资格所致，因此，买方应承担违约责任，卖方不用退定。
专家认为退定更公平
记者随即访问了多位专业法官、律师和中介负责人，他们较一致的看法是，虽然政策变化不属于不可抗力，但“被限房”双方均无过错，从情势变迁、公平合理的角度看，买方不应承担违约责任，双方可解除协议，恢复原状，卖方应如数退回定金。
深圳一家区法院的房产庭负责人表示，市区法院曾就类似的政策变化致合同不能履行的情况进行过研讨，法官们倾向于认为，政策变化是人为的，不是自然灾害之类，不属于不可抗力，而是客观情势发生变更；这种情况下，合同双方均无责任，如果判买方支付20％的违约金或由卖方“吃定”，有违公平原则。合适的做法是，解除协议，卖方退定，恢复原状。
何芳利律师也认为，“限购令”不属于不可抗力，是重大情形变迁，于情于法，卖方均应退定，同时双方解约。
“3000套‘被限房’大部分可以获得和平消化。”王世界分析，可以通过买方将房产转给父母亲戚、买卖双方协商解约等方式解决一大批“被限房”。在房价未出现下降的情况下，开发商集中退定解约阻力较小。二手房复杂一点，但以往的经验显示，最终上法庭的少之又少。
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