:网易房产今天从中国房产信息集团(以下简称“中房信”)获悉,在10月份的第一周(10月4-10日),上海楼市创下了近49周以来的成交量新高,达到去年房价爆涨时的高峰水平。这同时也是上海楼市成交量持续第10周上升。
集中签约是成交量攀升主因
中房信数据显示,上周,上海全市商品住宅的成交量达到42.57万平方米,环比上升41.9%。
中房信分析师薛建雄认为,国庆节前的9月18-30日,共有47个楼盘推出了120万平方米新房源,这些房源在中秋和国庆两个假期期间的销售,到节后登记到网上房地产,是推动10月第一周成交量迅速攀升的主要原因。
10月以来,虽然也有12个楼盘推出25.27万平方米房源,但这是受“一房一价”和“结构封顶”两个新政影响,众多预期在10月初开盘的项目没能如期上市,因此下一轮的供应高峰可能会出现在10月底。这给9月底上市的楼盘腾出了更多销售空间的同时,在买气上升的情况下,也导致市场上供应不足的紧张气氛,促进房价上升趋势。
薛建雄说,作为去年房价爆涨中最重要的8月份,因为有星河湾之类的豪宅上市,推动了当月房价上涨17%。刚刚过去的10月10日,位于闵行的上海星河湾(资料、论坛)推出了245套8.56万平方米房源开盘当天已经被销售一空,而去年浦东星河湾(资料、论坛)256套房源开盘当天只售出了7成。
薛建雄认为,4月17日调控对楼市起最大作用的不是限贷,而是新政出台的一个多月里贷款政策不明朗,使得多数银行在新政出台的一个多月里几乎停贷,是直接导致4月那轮房价上涨趋势降温从而转向降价的主要原因。
而05年那轮调控导致房价大跌是因为当时投机之风过剩,5.5%的营业税紧急刹住了投机之风才者房价由暴涨转为下跌。从这两次经验来看,应对本轮由通胀和人民币升值带来的升值回报投资预期,需要更重的税收政策让来调节房产投资回报,才能抑制住本轮房价上涨。
房价上涨预期令人担忧
事实上,目前的市场热度已远胜去年8月。
中房信数据显示,远在外郊环之间的上海星河湾售价已经高达3.9万-7.4万元/平方米,和浦东星河湾的售价接近;而他周边公寓的价格也仅1.8万元/平方米左右,周边类似绿城玫瑰园(资料、论坛)、御涛园(资料、论坛)、森园溪谷等优质超低密底独栋别墅的售价也仅4-7万元/平方米,算上别墅的超高得房率和地下室附送面积后,目前在售的这些别墅比星河湾还便宜。
而浦东星河湾周边超低密度独栋别墅的售价在10万-15万元/平方米。因此,目前上海星河湾周边别墅售价的上涨预期,不得不令人担心,而由此带来的上海房价新一轮爆涨压力也已箭在弦上。
薛建雄认为,由通胀和人民币升值带来的房价上涨预期、以及去年房价暴涨后多数新开工项目大幅提升品质,给本轮房价上涨带来了巨大的压力。而投资者在巨大的房价升值回报预期面前,会通过各种方法绕开以“限购限贷”为主的新一轮调控;而新政的出台更加大了升值回报预期促进买家入市,推动了楼市的回温。
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