豪宅对撞新政 上海高端楼市不降反升

10月10日,地处上海中环之外的新江湾城“仁恒怡庭（资料、论坛)”楼盘开盘首日,打出了5.5万-7万元/平方米的销售价格标示。
一个多月前,同一地段的“九龙仓玺园（资料、论坛)”以4万的均价开盘,就曾让市场人士咋舌。而一个月后,新江湾城直接跨入7万的门槛。
同一日,位于上海的西南角落、外环之外的闵行星河湾开盘,其推出的245套房源,价格亦为5万-7万元/平方米。10月11日下午,该楼盘销售部人士告诉本报记者,称目前该楼盘已售出了200套左右,只剩下几十套价格在3000万左右的500平方米房型尚未售出。

国庆甫一结束的10月8日,上海即抛出十二条地方楼市调控细则,被市场喻为精准定位的楼市组合拳,企图抑制住近两月楼市回暖、量价齐涨的势头。而令人意想不到的是,在“沪十二条”出台后第三天,上海高端楼市即出现了一幕幕销售火爆、价格冲高的场景。
“沪十二条”不对豪宅起作用？
闵行星河湾原定于9月25日开盘,开盘均价原定为5万元/平方米。此前上海房管局规定,定价在3万元/平方米以上的楼盘需要提交销售方案等至上海市房管局复核。据本报从相关途径了解,闵行区房管局认为星河湾项目公司未曾提交足够的材料支撑如此高的定价,故让该公司补充材料,因而推迟了开盘。
继10月7日国务院五部委共同出台《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》之后,10月8日,也就是闵行星河湾开盘前两天,上海发布楼市调控“沪十二条细则”,其暂定本地、外地居民家庭只能在上海新购买一套商品住房;以及重申国务院的购房贷款政策,一套房首付3成以上,二套房5成以上,三套房不予贷款。
尽管遭遇“沪十二条”打压,但原定均价5万的星河湾却未曾受到调控的影响,开盘的火爆,使楼盘不仅没有降价,反而一路调价上涨,部分房型总价一日上涨数百万元。
上海一位房地产开发商告诉本报记者,面对9月底中央的第三波调控,以及十月上海的十二条落实细则,上海楼市发展这么多年来,出现少有的复杂形势,业内目前也很难下判断:市场究竟将如何行进。
“例如闵行星河湾项目,现在圈子里有种说法,这会使得上海的豪宅由宜居向贵族化演进。”该开发商说。
在业内人士看来,“沪十二条”出台是势在必行,因为此前的8月、9月,上海楼市几乎呈现类似于2009年的“狂涨”态势。
进入10月,这股势头依旧在延续,10月11日,中国房产信息集团提供本报的数据显示, 10月第一周（10月4-10日）上海全市商品住宅的成交量达到42.57万平方米,环比上升41.9%。这已经是上海楼市成交量持续第10周上升,同时也创下了近49周以来的成交量新高,达到去年房价爆涨时的高峰水平。
“上海房市的热度目前已经超过去年火热的8月。”中房信分析师薛建雄表示。去年8月,上海市整体房价上涨17%,而当时开盘的星河湾楼盘在开盘当日也只是卖出7成,尚不及今年的销售业绩。
薛建雄认为,以目前豪宅的热销力度,10月份上海房市楼盘均价将会有新的突破。
政策打击一般商品房市场
在“沪十二条”出台后,与上海近两日的豪宅热销形成一定对照的是,上海的普通商品房市场却呈现了另外一番景象。
由于政策的打击,上海市普通商品房市场打折售楼声不断,位于浦东的“保利御樽苑（资料、论坛)”打出了开盘首日9.2折的优惠旗号,位于嘉定的“骏丰嘉骊花园”则推出了“1万元成为VIP,开盘享受3万元”活动,开盘后将推出全款9.5折优惠,以此吸引购房者。
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“在上海买房的人,相当一部分有钱人事实上不需要多少贷款,而真正需要贷款的是没有钱、原先购买90平方米以下房型的居民,这部分居民往往在加一成首付之后,就买不起房子了。”上海宝山一个普通商品房楼盘的销售部经理告诉本报记者。
而二手房市场则趋于热闹。10月8日,上海二手房挂排量为14.27万套,两天后,猛增2100套,达到了14.48万套。
“目前出台的地方新政,主要抑制住了最虚弱的一部分刚性需求的群体。”一位业内人士表示,根据上海目前的楼市形势,恐怕真的需要等待房产税出来才会有市场再平衡的转机。
10月10日,上海市市长韩正表示:“调控的目标是清晰的,方向是要还房地产以居住为基本功能的本来面目,维护广大以居住消费为主的消费者的利益。” 上海房管局长刘海生亦表示,上海有开征房产税的基础条件,一旦国家政策明确,可快速推进。
尽管“沪十二条”提及了房产税,但其开征仍需等待中央认可,上海率先开征并无时间表。
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