房贷新规“精确调控” 银行业绩无碍

编者按：面对2007年的宏观调控，地产界曾有人放出了“如果调控不放松，银行会比房地产先死”的狠话。虽为妄语，却发人深思。然而，今年以来针对房地产投机的宏调更可称之为是“精确打击”，银行虽然仍难免受到波及但并不十分受伤。
　　楼市新政渗透二线城市 未触房价难伤银行短期业绩
□ 本报记者 张艺良
三套房停贷、首套房首付提高至30%、限购一套新房，一系列更为细节化的房地产调控政策在国庆长假期间出台，并被银行严格落实，同时政策的落点也从一线城市开始向二线城市蔓延。但对于银行而言，只要不触及到房价这条根本的“火线”，新政在短期内对其影响终将有限。
　　银行表态
　　积极落实房产新政
长假依旧没有打断楼市调控的力度，新一波的细化政策再次密集推出。
近日，位于浙江东南沿海的宁波市政府出台政策，从即日起，宁波本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)在宁波只能新购1套住房；非宁波户籍居民家庭，能提供在宁波1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，在宁波只能新购一套住房。同时，对于无法提供在宁波1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非宁波户籍居民，将暂停在宁波购房。
这说明继北京、上海等一线城市之后，二线城市也已经开始发布“限购令”，而就在10月7日，上海才刚刚出台了类似的规定。据悉，目前宁波的房价在处在全国较高水平，有的楼盘甚至直逼一线城市。
各地房地产新政策出台的背后，是在国庆长假之前，“新国五条”的横空出世，按照文件的规定，各商业银行将暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
按照业内人士的分析，这些新的政策是对之前已出台政策的进一步确认和细化。
《证券日报》致电多家银行，国有大行方面均表示，已经积极贯彻落实国家新出台的规定。股份制银行方面，大部分也已经对新规做出了落实，但仍有部分银行的个贷部还需要在昨日开会讨论相关事宜。
“总行方面的落实一般都会比较及时，但各个分支行的级级传达还需要一定的时间，但最终一定会彻底落实的。”一家全国性股份制商业银行相关人士对记者表示。
　　分析师观点
　　短期波及银行有限
就像股市中银行和地产板块的联动一样，地产新政出台，最先受到影响的是房地产企业，其次便是银行。
一、二套房首付比例提高，三套房贷款暂停发放，细化政策的下发，使得楼市的观望情绪更为浓厚。根据中国指数研究院日前发布《2010年国庆假期住宅成交量分析报告》显示，国庆期间日均成交量和九月相比均出现了普遍下滑，其中南京以81%的下滑幅度位列入选的十大城市的跌幅榜榜首。北京在长假期间的日均成交量则相较九月下跌了64%，高于上海和广州。
这个数据和以往的地产界辉煌的“金九银十”背道而驰，其缘由自然是一波又一波的地产调控政策出台。这样低迷的成交量，自然使得银行受到一定影响。
“中介方面的情况不清楚，我们银行的审批都是统一控制的，不会破例的。所以很多原来可以办理贷款的客户因为新出台的政策而不能办理。”某商业银行个贷部的客户经理告诉记者。
“从我自己而言，影响主要是现在来办理业务的总的客户数量减少了，二对于首套房方面遇到的因为首付提高而不办理的人则很少。因为首套房基本上是自己用于居住的，北京目前的房价总额已经很高，很少有客户会卡着首付比例限额来付款的，基本上会付到50%以上，否则今后还款压力很大。
回复该发言

一位不愿意透露姓名的银行业分析师对记者表示，目前银行的住房按揭贷款余额依旧庞大，因此对银行的业绩不会有很大的影响。同时，由于目前的房地产调控只是对成交量产生了一定的影响，对于房价依旧没有造成实质性的打击，因此，对于银行短期的影响是非常有限的。
另一位分析师则指出,本轮加强调控的背景是4月份10号文出台以后,房地产市场成交量出现明显萎缩,但房价降幅并不明显,近期进入“金九银十”的销售旺季,多个地区呈现出量价齐升的苗头,房地产市场的政策累积效果将使得4季度的房地产价格重新回到调整通道。但由于此前银行对于住房贷款已普遍执行了较为严格的差别化信贷,而且今年新增住房贷款中自住和消费型的贷款已占据主流,住房贷款增量5月份以来也已连续下滑,因此对住房贷款增量影响不大。
　　股市表现
　　银行板块实现小连阳
和房地产交易市场“金九银十”风光不再的情况相反，今年上市房企在长假前后却着实火了一把。
9月30日，10月8日，10月11日三日地产板块突然展开“绝地反击”，“万宝金招”四只龙头股均表现不俗。其中万科在这三日中的涨幅分别高达7.55%、0.48%、4.74%；保利地产则在三个交易日中走出8.9%、2.91%、5.5%来势及其凶猛。
在地产板块的带动下，银行板块也开始了一波较为可观的拉升。工商银行在包括昨日在内的三个交易日中分别拉出了0.75%、1.73%、2.19%三根小阳线。中国银行则更是在过去的七个交易日走出七小连阳，这是几个月以来，银行板块罕见的走势。
在两大蓝筹板块的带动下，大盘连着走出1.72%、3.13%、2.49%三连阳，指数接连收复2700和2800点两大关口。结束了之前几个月以来在2700点一下徘徊的局面。
有分析师表示，由于长假前银行、地产一跌再跌，部分股票甚至创出新低，在这样的情况下近日的走势更接近于超跌反弹，但同时，这也是市场对于最近房地产新政的一些解读。由于不能很大程度上的伤害到房价，因此政策的出台被解读为短期内政策利空出尽，对股价构成支撑因素。
　　房贷再掀调控大潮 上市银行房企或告别“联动”
□ 本报记者 吕 东
央行和银监会日前联合发布的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会决定完善差别化的住房信贷政策调节和引导住房需求》首度明确，商业银行需暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买首套房的首付款比例必须在30%及以上；银行消费性贷款禁止用于购买住房。此外，新规还明确，对于违规房企，银行应暂停发放新开放项目贷款和贷款展期。
有业内人士表示，面对新一轮房贷调控冲击，各家房地产上市公司及上市银行虽然估值水平已处较低水平，但受此影响后势却不一定相同——银行股应该更能够承受重压并有所表现。
　　调控政策符合预期
本次楼市最新调控政策势必将对地产板块走势带来冲击。其实此前不少投资者就一直担心新的调控政策出台，政策调控预期始终是悬在其头上的“达摩克里斯之剑”。不过多数分析师认为，楼市调控符合预期，A股风险早已提前释放，不会出现持续性大跌。
在调控力度不断加大的背景下，上市房企的房地产销售将仍然难有起色。而房价在严政此起彼伏的一再重压下，出现松动的可能性正逐渐加大。而房地产税这一重磅炸弹可能的出台，更可能对于房企造成致命的打击。分析人士指出，尽管地产和银行板块的估值已处较低水平，但在地产调控加码等因素制约下，地产企业出现投资性的机会较小，而银行由于边际效应减弱，则更有望被看好。
　　银行“以价补量”
回复该发言

一直以来，房贷已成为各家上市银行主攻的信贷投放领域，且比重逐渐提高。相关统计数据显示，2009年，新增房地产贷款超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%，主要金融机构房地产开发贷款同比增长30.65%。
国庆节时陆续见诸报端的众多房地产新的调控措施，由于对房地产类贷款限制更为严格，也将继续抑制房地产贷款的增长。众所周知，由于房贷是银行里最优质的贷款，政策严格后银行的利润来源将由去年的“以量补价”调整为“以价补量”。
而且，分析师指出，目前A股市场银行股的市盈率都很低了，有很多股票其实已经具备了一定的投资价值
不过，银联信在其发布的相关报告中提醒，房地产市场对于银行而言，最大的风险并不在于开发贷款中出现较大规模不良贷款或者按揭客户的断供风险，而是房市一旦持续低迷，地方政府土地财政收入锐减，这将会带来融资平台贷款安全边际的下降。因此应该警惕由此引发的系统性风险。
回复该发言