限购令蔓延北京周边 恐慌性购房需求被释放

21世纪经济报道10月12日讯 10月8日,北京周边的河北省燕郊、固安等地区发布“限购令”:对于非本地居民在当地购房的,采取首套首付50%,二套住房首付60%-80%、利率1.1倍执行的政策。
这意味着,“限购令”已不仅仅限于“房价上涨过快的重点城市”。
国务院多个部委于9月29日联合发出楼市调控新政后,上海、深圳、广州、福州、厦门等10多个城市主动上报了“限购令”等地方的新政落实细则,要求本地和外地居民只能在本地新购一套商品住房。
虽然有关部委在新政中提出,房价上涨过快的城市要出台“限购”措施,但记者了解到,几乎所有的省会城市,甚至部分二三线城市都在出台或酝酿“限购”政策。
限购令纷纷
“限购”,成了9月29日国务院多部委联合发出楼市调控新政后的关键词。
在“沪十二条”出台后,上海市长韩正公开表示,过度投资已经扭曲了楼市的居住功能,上海落实房地产调控细则应当先考虑本地居民的居住问题。
自此,上述10多个城市先后出台“限购令”。
从上海、厦门、北京等地已经出台“限购令”政策的地方情况来看,限购政策如何执行、认定等细则也都已经出台。例如,上海对于不符合限购政策的购房需求,不予办理房产证手续。
各地推出“限购令”后,对于地方楼市的交易量和房价调控均产生了立竿见影的效果。
据中国指数研究院数据,十一期间,多数一线城市楼市进入冰冻期。以北京为例,10月1日至6日,北京新建商品房网签总量为782套,环比国庆节前6天的3939套,跌幅超过了80%。
万通董事局主席冯仑在搜狐企业家论坛“走进清华讲堂”上表示,“国十条”出台以后,主要城市的房价没有过快上涨,90平米以下的小户型销售量快速增长,说明调控起到了一定的作用。
而全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,住建部在9月份做了大量的调研之后,认为必须进行进一步调控,随后才在9月29日出台了“国五条”。
住建部政策研究中心副主任秦虹认为,由于各地区对政策的落实不够平衡,很多地方没有出台细则,执行力度和程度差别较大,间接地成为投资者寻找新的投资空间的机会,投资性需求开始向二三线城市转移。
另一方面,已出台细则的地方在落实增大供应总量和保障性住房建设方面进展还有差距,在信贷政策上有的地方也采取迂回性对策,比如对购买第三套住房不贷款,但通过消费性贷款仍可以用于购房。
聂梅生表示,限购政策可抑制投资资金进入房地产,同时提高购房门槛,从整体上将大量减少各类购房需求。该项措施将使房地产市场在10月底达到供需平衡,从而实现抑制房价上涨的作用。
反弹之忧
记者了解到,由于大部分二三线城市没有出台限购政策,京沪等重点城市的限购政策出台后,二三线城市的恐慌性购房需求迅速释放,造成二三线城市房地产市场在国庆节期间交易火爆。
而行业人士表示,由于一户家庭只能新购一套住房,从而导致高档房屋热销,很多改善性需求家庭拒绝购买90平米及以下户型的房屋。
随着二三线城市也纷纷加入商品房限购政策的行列,亦引发业内人士担忧。
中国社科院研究员易宪容对记者表示,限购政策是一种调控需求的极端政策。在严格的信贷政策和限购政策搭配执行后,打压投资性购房需求的同时,部分自住性需求和改善性需求也一同被打压了。
10月11日,全国人大财经委副主任贺铿在中国国际经济交流中心举办的“经济每月谈”论坛上表示,本轮房地产调控动用了太多的行政性政策,尤其是限购政策,由于是行政性的,多数地方政府推出的时候也都注明是短期的,这样的政策不能从根本上解决房价上涨压力问题。
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贺铿认为,最终要依靠出台物业税的出台来解决房地产投资属性过强的问题。
但随着人民币汇率进入上升通道,以及8月份的CPI上升过快带来的通胀预期,使房地产仍旧成为投资性避险工具的首选。
上述宏观问题不解决,仅采取行政性调控政策,就像对付洪水只采取堵而不采取疏的方法一样,最终调控政策放开或似大坝溃堤,将带来购房需求的大反弹,使房价进入一个更高的水平,更难进行调控。
聂梅生表示,限购政策主要打压的还是二套房和三套房的购买,这些多数是投资性购房,但仍会在打压后寻找其他投资渠道。因此,大幅反弹的主要担忧还是在宏观面的稳定上。
虽然房产税将试点的消息让楼市看到了一丝降温的希望,但聂梅生在与国家税务部门沟通后发现,目前拟定中的房产税方案调控房价的能力将十分有限。由此,他主张出台彻底的物业税改革方案。
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