上海三季度豪宅成交量逐月上升 二手房频跳价

据最新数据显示，与普通住宅成交量8月起明显回暖不同的是，上海豪宅市场9月份成交量稳步上升，少数投资客再现身影，大多不受三套房贷限制的影响，且受沪12条影响较小，不过随着上海对于高端楼盘上市的审批也越来越严格，部分豪宅被迫延迟上市时间。
沪12条后最新开盘的仁恒怡庭和闵行星河湾，开盘价均在4万元/平方米以上，受追捧程度依然不减。
上海中原副总经理陈宇珏表示，从成交结构来看，处于金字塔尖的豪宅市场以及首次购房的低端市场都受政策影响不大，高端市场一方面供应量仍然较为稀缺，而客户的购买欲望依然不减，而“三套停贷”这一条也已经执行了一段时间，因此购房者都有了心理准备。
成交量逐月上升
来自21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，今年3季度上海新建商品住宅中的豪宅项目（别墅项目及单价4万元/㎡以上的公寓产品）供销量逐月上升，其中截至到9月24日，15.46万㎡的成交面积已与今年3月水平基本相当。总体看来，3季度新房的豪宅新增供应面积仅为同期成交面积的95％。二手房方面，同等价位豪宅的议价空间已基本不复存在。
另据中原地产最新数据显示，本轮“金九”回暖楼盘中，豪宅表现出色，全月交易量为2.67万平方米，较7月份的1.22万平方米增长一倍有余，成交均价由7月份的6.37万元/平方米升至6.68万元/平方米。
7月份起，上海陆家嘴板块豪宅成交开始明显回暖，据上海中原市场监测显示，8、9月份带看量环比5、6月份提高了近三倍。成交量也开始稳步上扬，9月该区域二手豪宅成交量环比上升20％。而作为该区域的代表性楼盘世茂滨江花园，预计9月份成交量或将达到30余套，较8月翻了一番，有望刷新该小区今年单月成交量的纪录。
除世茂滨江花园外，位于徐汇滨江景观和地段都具优势的尚海湾豪庭，也成为近期豪宅成交新宠。据尚海湾豪庭的营销总监王刚透露，上海中秋前后豪宅的市场热度超出想象，仅仅在9月24日到9月26日三天时间内尚海湾销售就超过20亿元。
据德佑地产的信息显示，“十一”以来，豪宅业务状况与上个月相比没有大的变化。德佑地产市场中心研究经理蒋旭表示，“沪十二条”目前对市场的影响还停留在“心理层面”，但可以肯定的是，第四季度的房地产市场将变成买方市场，成交量将继续保持低位。
二手房跳价现象蔓延
伴随着豪宅市场交易稳步上升的是，9月份二手豪宅跳价现象正在蔓延，其中一些板块极端个案的跳价幅度可达15％左右。
21世纪不动产上海锐丰新天地分行经理李妍表示，北卢湾的高端标杆楼盘翠湖天地的挂牌业主中约7成在提高报价，不少房源的跳价幅度15％左右。例如，9月初报价在10-11万元/㎡的房源，目前已提高了1.5-1.8万元/㎡，长宁古北已有2-3成的挂牌业主跳价。
另据上海中原陆家嘴分行经理高成龙介绍，目前该区域豪宅的房东主要分三大类，一类房东属于“水涨船高型”，看到利好立马提高挂牌价，目前幅度在5％左右；一类房东为“安守现状型”，零议价，看得中意可马上签约；剩下的10％左右的房东则为“高瞻远瞩型”，他们暂时撤牌，等到明年多重利好全面显现后再高价挂出。
不过沪12条的出台，个别二手豪宅开始出现价格松动，在市中心个别区域，一套售价在550万元左右的豪宅，中介报价较“十一”前已“直降5万元”。
9月投资客再现身影
8月楼市回暖以来，少数投资客开始伺机入市。
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据21世纪不动产的调查显示，在浦东川沙、世博等板块的投资客目前占比约10％-20％。在浦西北卢湾、长宁古北等传统高端投资客聚集板块，投资客观望情绪较为浓厚，只有特价房能吸引其入市，倾向于投资翠湖天地等板块内标杆楼盘，希望能淘到让价10％-15％的特价房。
不过据上海中原陆家嘴板块区域经理曹静透露，目前浦东陆家嘴区域豪宅市场成交中，带有自住投资双重考虑的客户占到总客户的80％左右，纯投机型客户还很少。
据业内人士透露，大部分购买豪宅的多为第三套房，但他们很多都是资金实力雄厚，多选择全款付清，从而不会受到太多三套房贷限制的影响。
而沪12条的出台，虽然对资金实力雄厚的投资客没有太大影响，但是在政策趋紧的当前，已有不少投资客转向商业地产。
高价盘等审批推迟上市
据悉，近期上海“新盘单价超3万元须通过市级房管部门预售审批”，以及“新盘预售备案须‘一房一价’”等规定，已于日前开始执行。
这些规定的执行也使得原本打算金九银十上市的豪宅楼盘不得不推迟上市，从而要错过金九银十推盘大战期。据了解，静安枫景三期项目、远中风华园、嘉园、建国西路68号项目等市中心豪宅楼盘目前都在排队申请预售许可证，而备受关注的星河湾的开盘日期也一推再推至10月10日。
尽管政策严厉，但新开盘的豪宅依然牛气十足。
位于新江湾城的仁恒怡庭今日开盘均价为5.5万元至7万元/平方米，现场选房的客户需预交30万元意向金，约有300多位客户参加选房，未交意向金的则不能进入售楼处。
上海闵行星河湾花园一期今日开盘的价格为4万元至6万元/平方米，共有245套房源，而“网上房地产”显示，该楼盘最高报价达7.4万元/平方米，最低报价是3.9元/平方米。
业内人士称，豪宅楼盘的上市，势必将拉高上海整体住宅均价。
日前还有消息称，明年下半年即将开盘的香港新鸿基集团旗下的滨江凯旋门项目，公寓定价将达到15万元/平方、别墅价格将突破20万元/平方米，另外，9月8日香港九龙仓集团以48亿豪取位于世茂滨江花园东南端的“高层住宅用地”，折合楼板价35490元/平方米，预计成本价为70000元/平方，陆家嘴区域将超级豪宅云集。
上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，在交易回暖的鼓动下，整体市场信心虽有所回升，但政策高压下购房者心理仍不能充分舒展，尤其是后续供应保持旺盛，历史存量始终是中低价位豪宅价格的重要制约因素。
“从市场反馈来看，中低价位豪宅交易对价格比较敏感，同时又是豪宅交易的主体，接下来，城市整体豪宅交易能否实现持续走强，仍需价格的有效配合”，龚敏说。
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