本来被开发商寄予厚望的楼市“金九银十”因国庆节前夕的一纸通知而骤然生变。因延续了8月回暖的趋势，“金九”已然成为事实，但“银十”却在继续打压的新政下变得不那么明朗了。
看似绝不会放松的政策下，市场、购房者、开发商如何表现？网易财经推出“金九银十”京广沪三地楼市系列调查，以求窥得纷繁复杂的楼市一面。
成交量缩水7成，成交价格却上涨7成。今年三季度，北京豪宅市场上演了量跌价涨的一幕。
根据北京房地产交易管理网数据显示，今年三季度成交均价排在前30的商品房项目，签约率仅为4.5%，环比和同比跌幅分别为26.2%和74.6%，不过，30个项目的成交均价为57561元每平米，环比上涨7.1%，同比涨幅更达57.8%。
中原地产分析认为，随着调控政策逐步深入，预计四季度北京豪宅市场的成交量和均价将会面临双双下探。
成交均价创新高 退房率高企
日前，北京市房地产交易管理网公布的“2010年三季度商品住宅成交均价排名”显示，排在前30个商品房项目总供应量为7765套，但实际成交仅为352套，签约率4.5%，而7.2万平方米的成交面积，也创下了近年来新低，同比和环比降幅分别为67%和22.3%。
不过，成交均价却由于部分高档项目入市逆势上涨。其中，8月入市的霞公府取代东钓鱼台家园荣登冠军宝座，以每平方米107910元的成交均价，成为京城当下最贵楼盘。销售均价超过9万元每平方米的项目，从二季度的1个变为3个。
根据统计，约70%的项目在三季度出现价格上扬。例如，四季世家二季度成交均价为67989元每平方米，三季度上涨12.8%至76719元每平方米；复地西绒线26号的成交均价，也从二季度的52619元每平方米，升至三季度的96162元每平方米，涨幅83%。
不过，也有一部分项目随着成交量萎缩主动降价，降幅最高超2成。其中，首创禧瑞都苑均价从二季度的64465元每平方米，降至三季度的59484元每平方米，降幅7.73%；而新燕都家园则从二季度的75376元每平方米下调20.4%到6万元每平方米。适度的降价让这部分高端项目获得了不错的销售业绩，
另外值得注意的是，在成交均价大幅上扬的同时，三季度豪宅市场的退房率也明显上升。
其中，七星摩根广场又名盘古大观，在三季度的退房率高达39.75%，位列项目退房首位，7-9月三个月内，每个月都有明显的退房记录。此外，很多豪宅项目在三季度也均有明显的退房记录，中原地产分析认为，这也是导致部分项目销售趋冷的原因之一。
四季度豪宅市场将现量价双跌
除此之外，中原地产认为，豪宅市场并未在三季度出现同普通住宅市场一样的回暖，主要是由于普宅市场大部分为刚性需求青睐的中低价房，支撑了其逆势反弹。而豪宅市场由于总价高，购买群体比较固定，大部分需求并未盲目入市。
其次，豪宅楼盘多为老项目后期，从企业形象和前期销售压力来看，都不太可能主动下调价格。因此，三季度的豪宅市场从整体上呈现出量跌价涨的局面。
而对于今年四季度的走势，中原地产认为，二次调控的影响将明显作用于豪宅市场。在可以预见在调控高压下，很多潜在购房人都会放缓购房，甚至部分之前已经意向的成交也会出现退房现象。
因此，预计四季度豪宅的成交量将继续下探，而成交价格也会受其影响，前期部分通过降价获得较好销售情况的豪宅，也会逐渐影响更多的豪宅项目下调价格，量价或面临双双下探。
回复该发言