北京二手房价横盘仨月：11月或现领跌转折点

10月12日，在北京市房地产中介行业协会负责人出席的一个论坛上，链家地产和新浪乐居联合发布的2010年第三季度北京二手房价格趋势指数显示，北京市二手房价格已经连续三个月“停涨停跌”。
北京是最早实行“限购令”的城市，而正是限购政策推出以后，一向作为楼市价格“跟涨领跌”信号的二手房房价却连续三个月环比持平，一直维持在2万元/平方米的均价。
北京链家地产副总裁林倩介绍说，“国五条”出台以后，北京二手房市场供需比从1:3.1迅速下降到1:2.7，打破了1:3的供需比平衡。二手房业主如果大量抛盘的话，将再度产生二手房领跌的信号，11月份将成为房价开始大幅度下跌的转折点。
然而，有分析人士提醒，目前的商品房限购政策抑制了二手房业主买卖的积极性，导致房地产调控陷入怪局：二手房房价没有领跌，反倒成了新房房价的支撑。
横盘三个月
10月9日，北京市房地产交易管理网数据显示，国庆节期间北京二手房网签量仅日均150套左右，环比暴跌80%。
而一位中介公司负责人告诉记者，由于国庆节期间负责签售工作的公司行政人员放假，因此北京各大中介公司的二手房网签量并不真实。每次节假日前后都会出现交易量暴跌、然后暴涨的局面。
考虑到这个因素，业内人士估计，北京国庆节期间二手房签约量应为日均400套左右，并没有暴跌80%，而是环比下跌近40%。
北京市房地产中介协会的负责人表示，“国五条”出台后，北京二手房市场终于出现了积极的变化。
此前，北京市统计局宣布暂停发布二手房房价，称是因为二手房交易当中合同问题太复杂，所谓“阴阳合同”太多。
失去了官方数据的北京二手房市场，自6月份开始，就一直处于“停涨停跌”的状态。
林倩介绍，今年4月份“国十条”政策出台后，北京二手房市场价格应声下跌。5月份，北京二手房价格单月跌幅超过6%，为三年半以来最大跌幅。随后，6-7月份二手房房价跌幅放缓，在8月份出现横盘，9月份出现单月2.7%的涨幅。
由于二手房房价一向具有“抗跌性”——其为新房房价下跌提供了价格支撑，因此很多新房在定价时往往选择周边二手房房价作参考。
由此，业内人士认为，二手房价格的“横盘”，使新房房价出现停滞。
据链家地产和新浪乐居联合发布的2010年第三季度北京二手房价格趋势指数，北京二手房市场第三季度已经在“停涨停跌”局面下横盘三个月。
“11月将成楼市转折点”
一位不愿具名的行业专家表示，北京出台的商品房限购政策，让二手房业主不敢随行就市抛售房屋，否则其再购买房屋将被禁止或受限，大量因改善住房需求而卖房的人暂停了卖房。
此外，限购政策让市场积蓄了大量购房需求，加之房价继续下跌动力不强，很多二手房持有者选择坚持，等到限购政策解除，大量购房需求反弹入市时再行买卖。
上述专家表示，“国五条”给了市场一个明确的紧缩信号，大量二手房业主将会结束观望状态，选择抛售房屋。同时，二手房交易契税、个人所得税政策的调整，将使二手房交易量迅速下滑。
林倩表示，如果10月份市场交易量按照前7日的平均交易量持续，则10月份全月北京二手房交易量很难突破1.2万套。成交量迅速下降，将成为价格下降的先行信号。
上述北京房地产中介公司负责人对记者表示，根据他们对交易客户的调查发现，首付提高到3成并不是影响二手房交易量的主要因素。二手房交易中首付平均比例一向在6成左右。
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真正影响二手房市场交易的是信贷政策的调整，尤其是“国五条”政策当中提出的不允许将房屋抵押贷款或消费贷款进行购房。商业银行纷纷加强了对房屋抵押贷款使用用途的审查。此举使得部分二手房投资者资金链断流，迫切需要抛售手中持有的房产。
“国五条”出台以后，北京二手房供需比迅速从1:5.5的高点下降到了1:2.7的低点。过山车般的下降，将导致北京二手房市场议价空间迅速扩大。同时，新房价格下降也拉近了新房和二手房之间的价差。
林倩表示，当前二手房房价下行压力特别大，如果10月份的成交量从9月份的17000套降低到12000套以下，年底出现二手房房价再度下跌的可能性很大。
在二手房业主和调控之间的博弈进行了5个月之后，二手房业主也将像开发商一样，在面临资金链断裂或者房价继续下降的压力时，或成为市场房价领跌者。林倩认为，这个转折点将在11月到来。
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