21世纪不动产9月月度报告：9月深圳楼市进高峰

“金九”推动新房成交环比上涨八成
根据21世纪不动产深圳泛城对国土局的监测数据，9月份深圳新房共成交5416套，与8月份的2971套相比，上涨82.30%；与09年9月的3252套相比，上涨66.54%。成交均价20153元/㎡，同比上涨3.06%，环比下跌1.56%。8月的楼市暖流加上“金九”的推动，新房市场量价齐升，热度持续。


各行政区方面，龙岗、宝安、南山的成交量最多占全市总量的93.24%，成为绝对主力。其中龙岗成交2333套，占总量的43.08%；宝安和南山分别成交1547套和1170套，占总量的28.7%和21.6%。福田、盐田、罗湖三区成交量相对较小，福田成交269套，占总量的3.1%；盐田成交81套，占总量的1.4%；罗湖成交22套，占总量的0.4%。数据表明，9月楼市成交总量的结构性推力区分较明显，龙岗、宝安、南山三区的市场关注度居高不下。
楼市从进入8月后，回暖的唿声四起，价涨量增，近十周全市新房成交量和成交价走势表现，各种成交数据也印证了这一变化结果。如果说8月前两周的成交量微涨带有一定的市场试探性，那么第三周以后72.39%的环比涨幅已可看到明显的回暖趋势，此后的连续三周，新房成交量都在高位走稳持平。进入9月份以后，受“金九”的刺激，新房成交更加火爆，周成交突破1000套，回到四月份“国十条”出台前相当的水平，并呈现稳步上升的趋势。从成交量的数据上已看不到新政影响的痕迹。


从成交均价来看，经历了8月份的价涨量增之后，9月小幅上调，突破2万元大关，全市均价20037元/㎡，回到调控前价位。在9月下旬，市场好转势头不减、国庆黄金周临近以及10月份秋交会举行促使开发商加紧了推盘的步伐。整个9月的市场调控政策不仅不见放松，还时时逼紧。价格在楼盘增量和调控压力下保持了一定的稳定性。
二手楼市供不应求
二手楼成交方面，根据21世纪不动产深圳泛城对国土局的监测数据，9月份全市二手物业共成交11010套，与8月份的13279套相比，下滑17.09%；与去年同期的12944套相比，同样是下滑了，降幅达到17.57%。


9月初受《监管办法》的影响，成交量大幅下挫，9月1日的单日成交量仅有167套，达到四月新政实施以来的日成交最低。但是市场迅速消化了该办法的影响，在第二天成交量急剧回升到237套，这种成交活跃的势头一直延续到9月底：日成交量接近1000套。价涨量增是9月份二手楼市的主基调。
大量刚性需求在8月份入市明显加快，大量消耗低价房源。到了9月份中高档位的房源成为主力，成交量日渐攀高使得业主态度坚挺，返价频繁，因此二手房价也是涨势明显。21世纪不动产圣淘沙分行顾经理反映：“我们很多单就卡壳在返价上。明明谈的好好的，可是业主突然返价了，客户一气之下就不买了”。无独有偶，21世纪不动产多家分行经理也面临无奈局面：目前手里面要购房的意向客户很多，但已几近“无房可卖”，有的也是价格高企的盘源。
21世纪展望
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21世纪不动产分析认为，9月由于市场供应的减少，买方市场的强化导致了房价居高不下。调控前的投机和投资性购房最终会回归市场成为房源增量，房源在总量上减少不会很大。调控主要是引导消费性需求，投资性需求受抑制，刚需不断消耗房源，市场供不应求加剧，由此引发价涨量增、频繁返价、无房可卖的连锁反应。
21世纪不动产福田南区总监周木认为，4.17的调控之后，有一个月的适应期，6、7月份往回走，8、9月份是一个高峰期。政府的调控会进一步深化，但房价下降的可能性不大，这其中有大的经济环境、有通货膨胀、有09年印的那么多钞票，有刚性需求，有很多其他的原因。深圳楼市的火热开始向周边城市如东莞、惠州渗入，今后这些城市将会逐渐成为投资热点。
周木还提到，目前各区的房价已到一个最高点，特别是在9月份，南山前海、后海的新盘楼价拉升进一步推高二手房价。后市的成交价会稳中略升，当前南山房价涨速很快，但市场有一个轮涨的过程，接下来福田的房价会有一定的上调空间。
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