新政下深圳楼市观察：新盘成交两三成

限购令对楼盘实际成交影响如何？记者昨日从深圳中原、各楼盘开发商及深圳市规土委等多处了解到，限购令之后的新开楼盘，成交率大多在2-3成，部分所处位置较好的中小户型盘勉强能卖到4成。（相关专题：限购令能否限得住深圳房价？）
而对比限购令出台之前的9月29日、30日，深圳入市新盘的开盘成交率最低5成，最高达9成。接受记者采访的多位开发商表示，目前没有降价做促销的看法，“等等看”成为眼下开发商的主流观点。


限购令前后新盘成交大不同
多家机构的成交数据表明，限购令已成为深圳楼市成交的一大分界点。据记者了解，9月29日，曦城三期开盘推出38套别墅，开盘当日全部售罄；龙岗的朝阳里雅苑于同日开盘，当日成交近5成；9月30日，布吉的荔山公馆三期荔山道开盘，当日销售率近9成。
而限购令之后，10月1日，与荔山公馆同处布吉片区的坤祥花语岸推出146套，国庆期间售出约30套，成交率为2成。
同日开盘的怡龙枫景园推出288套，国庆期间销售70多套，成交不到3成。其中双拼户型无疑“受伤”最重。宝安的华海澜湾国庆期间开盘，该楼盘全部为双拼户型，成交率在2成左右。
而在限购令之前，该楼盘积累客户达到1000多批。位于西乡的桃源居首府国庆后开盘，推出251套单位，无拼合的复式全部售罄、平面大宅成交近5成，但双拼单位仅成交3-4成。
也有楼盘表示销售率不错，龙华的金地上塘道称销售高于预期，不过推量很小，而位于福田的首座开盘推100套单位，当天成交逾7成，是因为其可做商业用途，不受限购令限制。
10月成交或环比下降7-8成
成交淡静的局面将维持多久？接受记者采访的业内人士均表示，10月份新房成交将大幅下滑，这一局势至少将维持几个月，年前不太可能看到销售回暖的迹象。
“限购令造成的成交下滑是显而易见的，预计10月份新房成交将环比9月下滑7-8成。未来2-3个月，还将是深圳楼市的冰冻期。从近期楼市情况来看，政策层面也仍将是从严的。而限购令持续多久、未来是否还将有更严厉政策出台，将直接决定楼市走势。”深圳中原市场部总监王世界说。
接受记者采访的多位开发商也表示，已做好短期内成交低迷的准备。“近段时间成交肯定会比较少，中小户型还会稍好一些，受政策打击最大的应该是双拼户型和大户豪宅。这一类买家大多名下已有多套物业，是限购令直接打击的对象。”朝阳里雅苑相关负责人说。
开发商“观望”情绪很一致
预期后市不乐观，是否会考虑降价促销？记者采访的所有开发商态度都很一致：不考虑。他们大多认为，限购令只是政府抑制房价的权宜之计，而非长久之计，中长线楼市仍然向好，因而决定“等等看”。
“首先我们资金链还是比较宽裕的，眼下成交不好，但我们看好长线。我们认为现在出台的限购令是短期的，不可能长期执行，而市场上的需求还是很旺盛的。一旦限制解禁，成交还是会回暖，现在降价促销还为时过早。”华海澜湾相关负责人的观点比较有代表性。
还有开发商认为，眼下新政策刚出台，降价促销很难产生效果，反而容易造成买家更浓厚的观望情绪，对楼价下跌有更大期望。“对开发商而言，现在政策刚出台就考虑做促销确实还为时过早，这会是比较主流的观点，只有当成交持续低迷一段时间，才有可能出现在价格上让步的楼盘。”王世界评价说。
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限购令引发退房纠纷白热化
律师表示，因限购令 不 能 过 户 应 退 还 定金，更换买家、假离婚等做法风险大不可取
回复该发言

南都讯记者黄露“9月30号晚上出限购令，我刚好是当天上午签的认购书。10月1号一早压根没来得及看新闻，直接交了40多万元首期款，签了买卖合同。根据新出台的规定，我没条件再买房了，更何况是双拼单位，成交不成，开发商又不肯退定，怎么办？”刚在龙岗买房的许先生近日很焦躁。记者了解到，因限购令引起的退房纠纷目前正在白热化阶段，业内认为，这将掀起新一轮退房潮。
约2成交易因限购令“卡壳”
像许先生这样因为限购令的突然出台，而造成交易“卡壳”的购房者大有人在。近期，本报热线电话接到多起相关咨询。在深圳各大房地产论坛的讨论区，“限购令”与“退房”、“退定”一并成为最热门的关键词。
“9月21号下定金买了二手房，之后业主出国度假，现在因为限购令买不了房，怎么办？”“交了定金、首期，也帮业主赎了楼，但限购令一出就被卡壳了怎么办？”“之前是一次性付款买房，没有社保方面的要求，但现在要求外来户籍的人提供1年以上的社保证明才能办过户，我是非深户无社保，不符合条件怎么办？”……问题层出不穷。
美联物业交易管理部及担保部总监王青告诉记者，该公司目前就有大量因限购令过不了户的买卖单，占到期间成交的2成左右。深圳中原市场部总监王世界表示，这一比例基本符合市场情况。“我们一般都是在过户前一天下载合同，对于这类需要赎楼的二手房交易来说，限购令出台后根本来不及网签合同，交易纠纷自然在所难免。”王青告诉记者，目前他们正在极力寻找可行的解决方案，更换符合条件的购房人是主要解决途径。
因限购令不能过户应该退订
因为限购令带来的交易“卡壳”，买家能否要求解除合同、退还定金？中介、开发商提出的更换购房者、假离婚等方法是否可行，风险在哪里？记者咨询了多位房产律师，他们均表示，限购令是不可预测的政策行为，因此造成交易无法进行，买家完全有理由要求退定金。另外，除合同有特别约定之外，买家无义务更换购房者以继续履行交易。至于假离婚，则被认为是没有保障、不被推荐的方法。
“就二手房而言，将房产过户到买家名下是卖家的义务，因为限购令而无法过户，其法律后果应当由卖家承担，业主不能以自身义务无法履行的原因而没收买家的定金。而买家不能履行过户义务是因为不可抗拒的政府原因所致，因此双方均有权解除合同，而无需向对方承担违约责任。”广东信荣律师事务所律师张茂荣如是说。
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