三季度楼报 荔湾中端盘成交活跃 单体楼有笋货

1、区域整体表现
月份
网签套数（套）
网签面积（㎡）
成交均价（元/㎡）
成交金额（元）
月末未售套数
月末未售面积（㎡）
7月份
258
26988
19316
521301692
3656
447495
8月份
435
45152
18468
833875372
3642
443117
9月份
730
76215
19227
1465461734
3758
439154
三季度
1423
148355
19012
2820638798
3758
439154
三季度荔湾区在所有的区域中网签均价排行第三，达19012元/平方米。与二季度相比，区域供应量有小幅回升，每个月的存量均在44万平方米左右。
另外，三季度荔湾区的成交量及成交价格均受到了开发商推盘结构和速度的影响。其中，由于7月区域内的大盘均没有推出新货，以常规推售和消化尾货为主，网签套数较少。而随着“金九”的到来，区域新盘新货增多直接带动成交。价格方面，由于8月以逸彩新世界（资料、团购、论坛、二手）为成交主力，其价格属于区域楼盘当中较低的，约为13000多元/平方米，从而小幅拉低了当月整体成交均价。
2、价格走势


荔湾区三季度的网签均价为19012元/平方米，7月份达到最高19316元/平方米。由于荔湾区产品差异化较大，中端与高端项目的价格跨度超过10000元/平方米，以致区域均价波动较大，像8月成交主力为中端盘逸彩新世界，而7月则以万科金域华府、逸翠湾（资料、团购、论坛、二手）等约25000元/平方米的高端盘为主力，大大拉高了当月整体均价。
3、供应分析


荔湾区的市场存货量较为稳定，季度末未售套数为3758套，未售面积为439154平方米。目前，荔湾区的供应主要还是集中在大中型社区楼盘，但随着常规的推货进程区域存货将进一步减少，而四季度的新增供应有限，全新盘均为中小型规模。
排名
楼盘名称
未售套数（套）
未售面积（㎡）
1
岭南湾畔（资料、团购、论坛、二手）
601
56714
2
元邦明月星辉
431
36370
3
富力君湖华庭（资料、团购、论坛、二手）
419
71523
4
宏新华庭（资料、团购、论坛、二手）
272
30983
5
西湾阳光
236
25076
供应量分布相对集中，仅岭南湾畔就有601套的存货量，未售面积达56714平方米，占区域供应量近两成比例；存货第二位的是元邦明月星辉，该盘将于10月推出，未售套数431套，未售面积36370平方米；存量第三的是富力君湖华庭，未售套数419套，未售面积71523平方米。而宏新华庭和西湾阳光分别有272套盒236套未售。
4、成交分析

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荔湾区三季度共有25个楼盘有成交记录，各个价格区间成交分布相对平均，其中32%的楼盘成交价格在10001-15000元区间。其次是15001-20000元，占了28%，而0-10000元的区间则占了16%，此外，20001-25000与25000以上各占12%。可见，区域内的中低端和中高端盘楼最受欢迎。
上下九
荔湾区
比例
销售套数（套）
288
1423
20%
销售面积（㎡）
37598
148355
25%
成交价格（元/㎡）
25257
19012
133%
销售额（元）
949,640,081
2,820,638,798
34%
未售套数（套）
687
3758
18%
未售面积（㎡）
76068
439154
17%
热门板块上下九二季度销售量占荔湾区两成的比例，供应量占比也接近两成。上下九板块成交均价为25257元/平方米，比荔湾区的整体成交均价高了超过6000元/平方米，是区域内价格数一数二的版块。从供应量上看，可选择的楼盘以高端项目为主，包括：万科金域华府、逸翠湾（资料、团购、论坛、二手）的楼王单位，而新盘元邦明月星辉同样定位为高端的西关大宅，预计价格与周边楼盘看齐，因此预期该板块价格将继续高位运行。
成交量前十楼盘
排名
楼盘名称
网签套数（套）
网签面积（㎡）
成交价格（元/㎡）
1
万科柏悦湾
271
23136
15703
2
逸彩新世界（资料、团购、论坛、二手）
229
21607
13733
3
岭南湾畔
187
16932
16966
4
逸翠湾
163
26281
24902
5
宏新华庭
129
12574
19956
6
万科金域华府
123
10863
26256
7
荔江美筑（资料、团购、论坛、二手）
91
9062
14185
8
美荔尚筑
58
7149
21675
9
富力君湖华庭
47
8010
25696
10
西湾阳光
37
3397
16360
2010年三季度荔湾区销售业绩前三的楼盘均为中端项目，依次为万科柏悦湾、逸彩新世界、岭南湾畔，分别成交271套、229套和187套。其中位于大坦沙的万科柏悦湾，于9月推出二期单位，主推方正实用的两房三房，总价较低，因此开盘热销；排行第二的逸彩新世界，作为地铁五号线沿线物业，该盘经过多年的发展，居住氛围成熟，小区配套较为齐全，并引入名校，因此新品销售情况较理想。而位列第三的是岭南湾畔，项目为城西的超级大盘，未来前景看好。此外，区域内的三个高端楼盘成交情况也不俗，逸翠湾、万科金域华府、富力君湖华庭三盘均价均在25000元/平方米左右，大大拉高了区域的整体成交均价。
区域市场预期
根据网易房产统计，踏入四季度，荔湾区将有两个全新盘登场，分别为位于文昌北路的元邦明月星辉及龙津西路的龙津华府（资料、团购、论坛、二手），两盘均属于老城区中型项目，前者位于西关腹地，主推大户型产品，并有西关罕见的小复式，买一层享三层；而后者则主推96-128平方米的两房到三房，虽然两盘地理位置较为相近，但产品存在差异，买家可选择范围较大。价格上，两盘目前均未定价，但已开放样板间的元邦明月星辉表示会参考周边项目价格，笔者预计平层单位22000-25000元/平方米，小复式单位25000-28000元/平方米，再加上主推的均是大户型产品，总价可达300万。
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旧盘新货方面，荔江美筑以及岭南湾畔的新品都于国庆期间推出，前者涵盖平层、跃式及复式单位，而后者继续推出实用三房。此外，待售已久的荔港南湾（资料、团购、论坛、二手）新一期单位也有望在四季度面市，同样涵盖小复式及平层产品。
另一方面，荔湾区不少楼盘均属于大中型的社区盘，货量相对充足，如岭南湾畔、富力君湖华庭等，既包括有纯粹的中小户型楼盘，也有走舒适型的大户供应，令到该区四季度楼市毫不逊色。值得关注的是，区域内一些中小型单体楼，由于产品相对平庸，周边环境一般，其价格也会相对实惠，希望置业老城区的买家可以适当考虑，以降低准入门槛。而其他大中型的品牌社区盘，凭借各自的稀缺资源使得价格有一定的支撑，降价幅度不算明显。
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