房地产商会上书 发起成立公租房基金

工商联房地产商会会长聂梅生（左）与副会长李晓东（右）
经过4个多月的调研、测算和讨论，一份由全国工商联房地产商会发起的关于成立公租房基金的方案，正准备通过全国工商联上报给政府相关部门。
全国工商联房地产商会副会长李晓东对网易财经表示，该公租房基金方案已基本成型，基金将由房地产企业、银行保险等金融机构及民间资本联合出资组成，前期启动资金主要依靠房地产企业。但基金的具体规模尚不明晰。
目前方案起草工作已经接近尾声，最终将成立专门的管理公司进行管理，并设定托管银行、承建商等多方角色。
全国工商联房地产商会会长聂梅生说：“该项基金成立的初衷，主要是为解决公租房建设的核心难题——资金瓶颈。”在她看来，这不仅有利于房地产金融制度的建设，更从现实角度解决了长期困扰保障性住房建设的最大障碍。
保障房正是政府希望“借来”平抑房价的最根本的调控工具。
对于参与的机构和企业，李晓东称暂时不宜透露，只称有一定的准入标准。
保障房的资金缺口
“资金不容乐观，今年保障房建设可能还会形成青黄不接的情况”，全国工商联房地产商会会长聂梅生介绍说。
她表示，按照今年保障性住房和改造棚户区580万套、农村危房120万户的任务，这部分投资要占整个房地产投资的10%，大概就需要投入4000亿，而中央财政补贴专项资金692亿即便已经全部下达，地方政府也要配套剩余大部分资金，这是保障性住房建设不力的根源。
值得注意的是，去年保障房建设的任务尚且未完成，全国只完成3成左右。保障房建设面临巨大的资金缺口。
目前，中央又对地方政府实行问责，地方政府应对的招数就是更多地让开发商代建，譬如开发一个小区，要求20%或40%必须建保障房。
“实际上这并不是好办法，开发商代建的后果就是在剩余的商品房价格上找回来。因此，建设保障房必须解决资金来源这一根本问题。”聂梅生说。
在这种情况下，全国工商联下的房地产商会想到了公租房基金。
调研历经四月
今年6月住建部等七部门联合对外发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，敦促各级地方政府加快发展公租房建设，以使之成为廉租房、经济适用房和限价房等之外的重要住房保障形式。
而此前5月国务院出台的《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（简称新三十六条），明确鼓励民间资本参与政策性住房建设。
政策的鼓励使得吸纳多方机构和企业的基金成为可能。正是在这个背景下，全国工商联领导下的房地产商会开始筹备成立公租房基金。
该基金方案的论证、起草工作主要建银精瑞资产管理公司承担。该公司是由房地产商会与建设银行背景的建银国际合作成立的房地产基金管理企业。
全国工商联房地产商会副会长李晓东同时也是建银精瑞资产管理公司董事长。他13日对网易财经表示，“中国住房市场保障房建设比重日益提高，不过，与之相配的资金和开发能力却始终跟不上来。”
李晓东说，商会在此背景下提出成立公租房基金，希望成为一个样本，引领更多的民间资本和机构参与进来。
不过，对于首批参与者，房地产商会表示将限定准入条件，为了便于管理，首批数量不会太多。
对于房地产企业来说，除了具备一定的资金实力，开发资质和能力也有所要求，有过保障房项目开发经历的企业再度被优先考虑。
除了房地产企业，目前表示愿意参与公租房基金建设的金融机构包括银行、保险公司等，最终将成立专门的管理公司进行管理，并设定托管银行、承建商等多方角色。
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何以吸引资金参与？
“已经有相当多的房地产企业和金融机构愿意参与公租房基金的成立”，建银精瑞董事长李晓东表示。
针对外界“保障房低利润率能否吸引足够资金进入”的普遍质疑，李晓东对网易财经表示，公租房稳定的回报率，再加上政府在税收等政策方面的优惠和适当的补贴扶持，利润空间还是比较可观的。尤其是，一些领域的挤出效应，目前民间资本其实非常充裕，急需投资出路。
房地产商会副会长聂梅生也对此解释说，在调控背景下，公租房相对固定的利润率成为开发商的诱饵；最重要的一点，不少企业其实并不希望市场过度上涨和波动，他们希望政府通过建设大量公租房实现稳定，而不是限购二套房、三套房，否则整个商品房市场的扩张可能就会走到头。
事实上，据李晓东透露，房地产商会通过对多个样本城市的调研，对基金规模、投入支出和利润回报等已有测算；并对未来实际操作中可能遇到的困难也有估计。
名词解释
公租房，即公共租赁房，归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租，包括一些刚毕业的大学生、新近从外地迁移到城市工作的群体。主要为了解决买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”的住房问题。
他山之石（资料来自互联网）
美国：审查程序很严格
美国的“廉租房”被称为“公共建筑”用房，接受政府租房补贴。凡能够证明处在低收入线的美国个人和家庭，只需拿出其全部收入的30％支付租房和水电费用，不足部分由政府补足。例如，一个家庭的月收入是426美元，所选住的房子月租为550美元，那么他们应支出房租104美元（加上水电费也不会超过其收入的30％），余下的446美元由国家付给房子的主人。
美国房屋和城市建设部要求低收入者提出书面申请，提供完整真实的收入情况和家庭成员情况，相关审查很严格。
法国：“廉租房”的天堂
全法国大约有1/4的人住在“廉租房”里。法国的“廉租房”租金固定，政府提供补贴，很多人出少量的钱，就可以住上市区内“天价”豪宅，舒适程度极高。
法国“廉租房”在建造过程中可得到中央政府的补贴，但建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理。按规定，该办公室一方面严格控制房源，大部分“廉租房”只租不卖；另一方面对社会公开“廉租房”出租情况，接受大众的监督。除了收入很低的移民家庭或家庭负担很重的多子女家庭外，“廉租房”受益群体的“上限”是那些收入相对较少的低级别公务员。
加拿大：“廉租房”很大
福利事业较好的加拿大，“廉租房”政策大致与美国相同。不过在近年，该国政府追加了大笔资金，作为相关补助，使更多的家庭能够加入“可负担住房计划”，也就是让他们在5年内，只用30％的收入，就可以住上合适的房子。
加拿大政府曾出资建设大型公寓楼，作为公共“廉租房”。仅在安大略省，就有27万个“廉租单元房”。
新加坡：“廉租房”分两个档次
新加坡房产和发展委员会将“廉租房”分为两个档次，家庭收入在800新元或以下的家庭，只需缴占总收入10％的钱作为房租；收入在800-1500新元的家庭，用于房租的钱为收入的30％。该委员会还计划扩大投资，建设新的供出租房产，而且这些房子与商品房混建，以平衡社区的人文居住情况。该委员会还将把部分空置楼房中的多居室，改造成1居或2居室的小单元，这样就可以让更多的家庭有房可租，租金也更贴近他们的收入。
日本：“廉租房”扎堆大城市
日本的“廉租房”首先照顾单亲母亲、残障人和老年人的需要。不同的是，房租并不按收入多寡收取，而是按房子的造价和条件设施收，所以，还不是真正意义上的“廉租房”，而是更符合日本语所说的“公营住宅”。
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廉租房的对象就是一些刚工作居住不稳定者或者就是带着一两个小孩的一些年轻夫妻。这种人刚工作不久，没有很强的购买力，但对于居住条件也不是很讲究，而廉租房正好符合他们的需求。
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