房产商将被预征5%土地增值税 成本或转嫁购房者

在最新发布的上海版楼市调控12条意见（简称“沪12条”）中，土地增值税预征比例大幅度调整引起了房产开发商广泛关注。市地方税务局昨日发布公告，进一步明确“沪12条”中有关调整住宅开发项目土地增值税预征办法的具体操作。
在市地税部门昨日公布的调整方案中明确，土地增值税预征率按不同的销售价格确定。其中，住宅开发项目销售均价超过项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格超过1倍的，预征率为5%。
据悉，自“沪12条”公布近一周以来，本市新盘开盘量暂无明显异动。但部分开发商坦言，目前新盘的定价很难避开土地增值税预征高额度区间，将对开发商资金到账能力形成考验，因而，有可能将部分成本转嫁给购房者。
预征率最高5% 销售方案需上报
所谓土地增值税预征，是指纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定，或其他原因而无法计算土地增值税的“预征范围”。今年5月，国税总局曾下发通知，要求各地加强土地增值税征管工作。通知明确，为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对土地增值税预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%。据专业机构测算，每增加1%的预征额，可能造成房地产开发企业约5%的净利润损失。
在市地税部门昨日公布的调整方案中明确，土地增值税预征率按不同的销售价格确定。除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格按市房屋主管部门提供的数据为准。
此外，方案要求房地企业应当在规定时限内，将房屋主管部门签发的《商品房销售方案备案证明》及“销售方案”报送主管税务机关。对公告发布前已备案通过的在售项目，应于本月底前向主管税务机关报送相关资料。
开发商坦言增值税预征压力大
申城楼市自进入9月以来一路回暖，截至上周，商品住宅周成交量连续10周上涨，同时也创下近49周以来的成交量新高。数据显示，国庆前后，有近15个新盘开盘销售。而“沪12条”新政公布已近一周，专业机构统计，未来两周内，将有20余项目入市。与新政前相比，开发商推盘速度并不见明显异动。抽样调查结果显示，新政对其推盘策略没有造成太大影响。该调查数据还显示，受访开发商中逾8成项目，还将维持新政之前的销售定价策略。
而在“淡定”的外表下，土地增值税预征率大幅度调整，以及预售环节从紧等措施仍然让开发商叫苦不迭。上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健表示，土地增值税预征率已成为目前开发商最关心的调控措施。“若以去年区域商品住宅均价作为预征率参考值，那现在外环内单价卖5万元以上，外环外单价卖2.5万元以上的新盘房源，开发商每卖一套房子就要被预征5%的土地增值税，这将对开发商的资金到账造成较大压力。”据业内人士测算，以近期推出即热销的千万级豪宅“闵行星河湾”为例，若其开盘当日实现30亿元销售额度，按照最新的土地增值税预征办法，其需先期缴付的税费要达到1.5亿元。
此外，此次“沪12条”中还对商品住房项目预售应达到的工程进度标准作了调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，方可申请商品住房预售许可。由此将造成开发商资金回笼周期将延长几个月，对开发商来说，资金链会受到一定影响。
开发商或将部分成本转嫁购房者
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对于此次土地增值税预征率的大幅提高，是否会让开发商将成本转移到购房者身上，市房管局局长刘海生表示现在还很难研判这一举措能对房价起到什么作用。这一措施的出台，主要是针对房产商的增值空间，房产商也有可能将部分成本转移给购房者，这个很难说。
上海荣惠置业有限公司总经理凌峻青表示，此次新政将土地增值税结合房屋的销售价格执行差异化税率，这对开发商资金影响很大。“从企业安全角度看，在销售时开发商必然会重新评估增值税预征大幅度调整对资金流造成的影响，不排除部分资金流较紧张的项目将部分成本转嫁购房者的可能。”有分析人士指出，如今开发商对政策的吃透程度甚高，善于运用政策来维护自己的利益，“10月可能是今年年内最后一个销售旺季，尚未完成年报指标的房企应不会放弃赶这趟末班车，但大幅度让利促销的可能性不大。”
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