深物业资产置换高票通过 8000万深圳资金出逃

这更像公关公司展示强大实力的结果。
10月13日，深物业(000011.SZ)2010年第一次临时股东大会网络及现场均以高票通过了《落实股改承诺进行资产置换暨重大关联交易的议案》。但是这并不意味着议案本身广受欢迎。“有部分投资者选择在股东大会前卖出。”13日下午，深物业相关人士向记者透露。
而对于议案能否被通过，深物业此前也颇为惶恐：一方面，深物业极力与投资者沟通，并聘请财经公关公司运作此事；另一方面，有知情人士指，深投控也曾放出风声称，如果方案被否决，深投控将宁愿按约定赔付给深物业1亿元，也不再实施资产注入。
长时间的努力终于取得了预期的回报。13日，股东大会现场只到会2名股东及代理人，代表59.14万股股份，占总股本的0.1%，加上董事会征集投票权的13份授权委托书，计847.4793万股，无一例外地选择了赞成。
知情人士透露，“经过长达6天的网络投票前公关，打了无数个电话之后”，13日通过网络表决的A、B股共计966人，有81.76%的股份投了赞成票，反对票只有17.64%，原本只需要超过1/2的具有投票权的非关联股东投赞成票议案即可通过，13日获得了较高通过率。
资产置换存疑
根据深物业2009年11月股改方案，实际控制人深投控承诺在股改完成后一年内，启动对深物业的资产注入工作，拟以其合法拥有的不低于5亿元人民币含有土地资源的资产通过置换或其他合法方式一次或分批注入深物业。
2010年7月22日，深物业披露称，公司于7月2日与深投控签署《资产置换意向书》，拟以公司及控股子公司深圳市皇城地产有限公司(下称皇城地产)拥有的部分闲置和低效房产与深投控拥有的月亮湾T102-0237地块及深投控和深投控全资子公司深圳迎宾馆有限公司共同持有的深新公司100%股权进行置换，对重组未启动部分(即5亿元与已启动部分的差额)将按其金额的20%向深物业补偿现金。
根据公告，置入资产的资产总额为3.359亿元，预估值3.027亿元；置出部分的资产总额为3.065亿元，预估值3.065亿元。其中，置入资产月亮湾T102-0237地块估值为2.7亿元，占置入总额的89.2%。
记者调查发现，该地块属原深圳南油集团存在历史遗留问题的27宗未开发地块之一，由深投控先后支付1.13亿元获得，并曾在2008年以9960万元地价成本及500万元固定分红的代价转与深深房开发，但后被深深房拒绝。
不到两年，深物业面临比深深房高出近2倍的成本压力：同一块地如今预估值高达2.7亿元，比深投控的拿地成本溢价1.57亿元；并且深物业被置出的处于皇岗口岸对面的皇城广场及皇御院部分物业预估值也明显低于同一小区的物业价格(详见本报8月2日《深物业股改承诺变味 深投控置换3亿水货资产》一文)，但由于深物业方面没有对此作出解释，深物业的资产置换议案被业内广为质疑。
9月17日，深物业董事会审议通过前述资产置换预案，并同时公布详细的资产评估报告。
评估报告披露，以2010年5月31日为基准日，采用基准地价系数修正法、假设开发法评估，本次置出资产评估值合计3.07亿万元；置入资产评估值合计3.04亿元。
其中，月亮湾T102-0237号宗地采用基准地价系数修正法评估，土地使用权价格为1.14亿元；采用假设开发法评估，土地使用权价格为2.88亿元。“取假设开发法结果权重为90%，取基准地价系数修正法结果权重为10%。”经评估计算，月亮湾T102-0237号土地使用权在评估基准日账面价值1.13亿元，评估值2.71亿元，评估增值 1.58亿元，增值率140.03%。
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评估值折合楼面地价4255元/平方米。
置出的皇御苑（资料、论坛)A、B区及皇城广场商业裙楼项目，选用市场比较法和收益还原法进行估值，账面原值2.07亿元，评估原值及净值2.8亿元，原值增值35.67%，净值增值64.08%。
“尽管深物业方面出具了评估报告，但经实地走访后，仍然无法打消我们对于置入及置出资产评估价值异常的疑虑，因此，我们投了反对票。”13日下午，一位持有深物业A股的投资者告诉记者。
8000万深圳本地资金出逃
实际上，部分投资者的质疑表现得更为快速和强烈。
今年6月21日，深物业A股午盘突然异常放量强势涨停，净流入资金6239万元，为春节后单日资金净流入最大交易日。当晚，深物业即公告股改承诺议案并宣布停牌。从其异常涨停来看，明显有资金先知先觉提前布局深物业的资产注入。
但资金的看好在7月22日详细方案公布后出现逆转。尽管7月22日和23日深物业连续涨停，深圳本地资金却一边倒般撤离。
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