限购令之辩：深圳3000套退房谜雾

　　时下政策不容乐观，不是理性的符合市场的政策，可能达到的效果就是政府帮开发商整体捂盘。
　　随着限购令的出台，深圳恐慌性的“退房潮”似乎又卷土重来。
　　日前有分析指，按照深圳9月30日前每天百套的平均成交来计算，深圳可能有近3000套房产按照新规必须退房，而这几乎等同于深圳全年销售量的10%。
　　该数字一出，全城哗然。事实上，在限购令出台后，已有不少购房者纷纷向律师所咨询退房相关事宜。不少律师表示，这几天每天都能陆陆续续接到关于退房的咨询电话。
　　此外，因为贷款银行需要房产证明，深圳市规划国土委甚至特地同时开通14个房产信息查询网点，方便市民查阅房产档案。
　　尽管相关知情人士表示，目前真正办理退房手续的购房者并不多，但这近半个月关于退房的房产纠纷却有白热化的趋势。
　　10月12日，深圳市规划国土委对限购令及相关政策给予解读，并就执行政策的时点、家庭认定等市民、企业关注的问题进行了答疑。
　　规土委相关人士指出：“考虑到该政策是于9月30日晚出台，因此9月30日之前（含9月30日当天）已在房地产信息系统网签的认购书及买卖合同仍可按原政策执行”。
　　有分析人士指，这有助于9月下旬已网签认购书但未网签购房合同的新房完成交易并顺利过户，估计全市将有500多套房产可解除退房的风险。
　　但即便解困了500多套，按3000套的总量，仍有2500套房依然在“退房”名单之列。
　　3000限房
　　有市场研究指出，因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成左右，9月二手房成交15000套，9月最后一周的新房成交量约为2000套，按两成计算，深圳一二手被限房产总量逾3000套。
　　深圳资深地产人士贺承军对此表示，10%的退房需求可能存在。他指出，在深圳购房者购置三套房并不稀奇，现在因贷款跟套数的限制，加起来就可能有10%。
　　但贺承军认为，深圳出现大规模退房潮的可能性并不大，真正到最后退房的购房者不到10%。
　　他透露，由于开发商在签订卖楼协议的时候，会要求在一定的期限内完成签订手续，现在由于新政原因，签订手续无法办理因此可能要求退房，而开发商则会要求先不退房。
　　“因为最后大家都会妥协，开发商也不会按照规定时间完成签订手续，想买房的还是想买，就先挂在那里，等政策变化了、有松动了再说。”贺承军解释称。
　　广东圣方律师事务所执业律师颜宇丹亦表示，按照4月初新政调控刚出引发的退房纠纷来看，由于最后买卖双方都会通过协商解决退房事宜，只有部分情况最终进入诉讼程序，因此真正退房的比例并不多。
　　颜宇丹另指，由于涉及相关法律程序，一般大规模退房都会在风波爆发后1至2个月才出现，因此目前仍未足以形成退房潮。
　　退房之因
　　据了解，此次退房现象凸显的原因主要有三种情况，当中双拼户型无疑成为此次限购的最大难题。
　　按深圳市政府最新规定，深圳市户籍居民家庭限购两套住房，非本市户籍居民家庭限购一套住房。
　　众厦地产总经理助理林晓华对此指出：“购房者本身已有一套住房，但想再买一套改善型住房，当中很多都是双拼户型，如此一来肯定超过三套房。
　　此外，按揭也是原因之一。颜宇丹表示，目前首套按揭贷款由八成缩减至七成，不少购房者有资金压力，也考虑退房。
　　贺承军则表示，目前因为套数的限制，导致部分资金较充裕的购房者想一次性付款也无法购置第三套房，退房成为唯一选择。
回复该发言

　　颜宇丹律师称，本次呈现的退房现象与4月楼市调控所产生的退房潮不一样，“那次是购房者预期房价会有所下降，于是恐慌性地把房子彻底推掉，多数以投资者为主，而这次多数是因为过不了户而考虑退房。”
　　林晓华亦指出，这次不是因为恐惧房价下跌而退房，而是被行政指令计划不准买房造成的退房。
　　变相捂盘
　　事实上，包括限购令在内调控政策的出台以来，原先火爆的深圳楼市开始“冷静”下来。
　　深圳市规划国土委的成交数据监测显示，最近一周深圳新房成交套数为1401套，环比前周2598套减少46%，成交面积12.24万平方米，环比前周22.12万平方米下降44.68%，然而价格却暂时还没有大的变化。
　　深圳知名业内人士风语表示，随着成交的不断下降，接下来开发商会或因为走货回款而选择降价促销，深圳房价或会有所下滑。
　　如此看来，限购令这剂猛药似乎已经开始发挥作用了。然而，不少业内人士对此仍予以保留。
　　林晓华指出，政府出台限购令，实质上是政策目标大于市场目标，“市场目标是要求供需平衡，缓和矛盾，但政策目标是为了解决房价问题采取行政措施打压。这也变成了赌气性的政策目标。”
　　贺承军亦指出，如果出现退房潮的话，就显示市场对整个房地产市场彻底失望，中国房地产市场以后会转变为一个完全没有卖点的市场。
　　“除非政府能保证将来的房价是降下来，那么这样的限制是有效的。如果将来的房价还不能降下来，那么现在的政策就相当于帮开发商捂盘。”贺承军直指。
　　他指出，房价的大幅度下降其实并不在政府的预期当中，时下政策调控不容乐观，不是理性的符合市场的政策，可能达到的效果就是政府帮开发商整体捂盘。强制性的限购就跟治水一样，一味地堵肯定会出问题的。
　　林晓华指出，目前来看，深圳明显供应量少，再出限购令，这容易导致资金往股市或供应量大的地方转移。加上限购令执行时长较短，或令不少开发商待政策结束之时推高房价。
　　他透露，实际上很多开发商早在两个月前就知道国庆前后会出台政策，因此包括万科(000002,股吧)在内很多楼盘都赶在9月开盘，目的就是规避政策，大量走货套取回款。
　　“当需明显多于供的时候，出现退房只是手段的问题，这不代表价格会跌，这时候只是让他们买不了房，强制性地终止这种行为，但不代表这种需求结束了，等结束了这种行政指令的时候，市场还是供应量远远少于需求量，房价还是会涨。”林晓华如此表示。
　　时下政策不容乐观，不是理性的符合市场的政策，可能达到的效果就是政府帮开发商整体捂盘。
　　随着限购令的出台，深圳恐慌性的“退房潮”似乎又卷土重来。
　　日前有分析指，按照深圳9月30日前每天百套的平均成交来计算，深圳可能有近3000套房产按照新规必须退房，而这几乎等同于深圳全年销售量的10%。
　　该数字一出，全城哗然。
　　此外，因为贷款银行需要房产证明，深圳市规划国土委甚至特地同时开通14个房产信息查询网点，方便市民查阅房产档案。
　　尽管相关知情人士表示，目前真正办理退房手续的购房者并不多，但这近半个月关于退房的房产纠纷却有白热化的趋势。
　　10月12日，深圳市规划国土委对限购令及相关政策给予解读，并就执行政策的时点、家庭认定等市民、企业关注的问题进行了答疑。
　　规土委相关人士指出：“考虑到该政策是于9月30日晚出台，因此9月30日之前（含9月30日当天）已在房地产信息系统网签的认购书及买卖合同仍可按原政策执行”。
回复该发言

　　有分析人士指，这有助于9月下旬已网签认购书但未网签购房合同的新房完成交易并顺利过户，估计全市将有500多套房产可解除退房的风险。
　　但即便解困了500多套，按3000套的总量，仍有2500套房依然在“退房”名单之列。
　　3000限房　　有市场研究指出，因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成左右，9月二手房成交15000套，9月最后一周的新房成交量约为2000套，按两成计算，深圳一二手被限房产总量逾3000套。
　　深圳资深地产人士贺承军对此表示，10%的退房需求可能存在。
　　但贺承军认为，深圳出现大规模退房潮的可能性并不大，真正到最后退房的购房者不到10%。
　　他透露，由于开发商在签订卖楼协议的时候，会要求在一定的期限内完成签订手续，现在由于新政原因，签订手续无法办理因此可能要求退房，而开发商则会要求先不退房。
　　“因为最后大家都会妥协，开发商也不会按照规定时间完成签订手续，想买房的还是想买，就先挂在那里，等政策变化了、有松动了再说。
　　广东圣方律师事务所执业律师颜宇丹亦表示，按照4月初新政调控刚出引发的退房纠纷来看，由于最后买卖双方都会通过协商解决退房事宜，只有部分情况最终进入诉讼程序，因此真正退房的比例并不多。
　　颜宇丹另指，由于涉及相关法律程序，一般大规模退房都会在风波爆发后1至2个月才出现，因此目前仍未足以形成退房潮。
　　退房之因　　据了解，此次退房现象凸显的原因主要有三种情况，当中双拼户型无疑成为此次限购的最大难题。
　　按深圳市政府最新规定，深圳市户籍居民家庭限购两套住房，非本市户籍居民家庭限购一套住房。
　　众厦地产总经理助理林晓华对此指出：“购房者本身已有一套住房，但想再买一套改善型住房，当中很多都是双拼户型，如此一来肯定超过三套房。
　　此外，按揭也是原因之一。
　　贺承军则表示，目前因为套数的限制，导致部分资金较充裕的购房者想一次性付款也无法购置第三套房，退房成为唯一选择。
　　颜宇丹律师称，本次呈现的退房现象与4月楼市调控所产生的退房潮不一样，“那次是购房者预期房价会有所下降，于是恐慌性地把房子彻底推掉，多数以投资者为主，而这次多数是因为过不了户而考虑退房。
　　林晓华亦指出，这次不是因为恐惧房价下跌而退房，而是被行政指令计划不准买房造成的退房。
　　变相捂盘　　事实上，包括限购令在内调控政策的出台以来，原先火爆的深圳楼市开始“冷静”下来。
　　深圳市规划国土委的成交数据监测显示，最近一周深圳新房成交套数为1401套，环比前周2598套减少46%，成交面积12.24万平方米，环比前周22.12万平方米下降44.68%，然而价格却暂时还没有大的变化。
　　深圳知名业内人士风语表示，随着成交的不断下降，接下来开发商会或因为走货回款而选择降价促销，深圳房价或会有所下滑。
　　如此看来，限购令这剂猛药似乎已经开始发挥作用了。
　　林晓华指出，政府出台限购令，实质上是政策目标大于市场目标，“市场目标是要求供需平衡，缓和矛盾，但政策目标是为了解决房价问题采取行政措施打压。
　　贺承军亦指出，如果出现退房潮的话，就显示市场对整个房地产市场彻底失望，中国房地产市场以后会转变为一个完全没有卖点的市场。
　　“除非政府能保证将来的房价是降下来，那么这样的限制是有效的。
　　他指出，房价的大幅度下降其实并不在政府的预期当中，时下政策调控不容乐观，不是理性的符合市场的政策，可能达到的效果就是政府帮开发商整体捂盘。
回复该发言

　　林晓华指出，目前来看，深圳明显供应量少，再出限购令，这容易导致资金往股市或供应量大的地方转移。
　　他透露，实际上很多开发商早在两个月前就知道国庆前后会出台政策，因此包括万科(000002,股吧)在内很多楼盘都赶在9月开盘，目的就是规避政策，大量走货套取回款。
　　“当需明显多于供的时候，出现退房只是手段的问题，这不代表价格会跌，这时候只是让他们买不了房，强制性地终止这种行为，但不代表这种需求结束了，等结束了这种行政指令的时候，市场还是供应量远远少于需求量，房价还是会涨。
回复该发言