城市化难成"救星" 楼市将重蹈日本式崩盘噩梦?

大量贸易顺差、人民币升值导致流动性泛滥、人口众多与政府控制土地造成房价只涨不跌的“神话”、加上人口老龄化的时间窗口越来越逼近，中国房地产似乎已经出现了日本90年楼市崩盘的前兆。
实际上，自从2003年国内房价进入“快车道”后，不断有学者提醒中国应该记取当年日本房地产泡沫的教训。但主流观点却认为，由于我国依然处于高速城市化阶段，尽管近年来房价上涨幅度惊人，但在未来一段时间内出现日本式崩盘的可能性微乎其微。
日本房地产泡沫破裂之痛
回顾日本房地产泡沫破裂的历史，不得不让国人抹一身冷汗。
20世纪70年代，日本政府提出“技术立国”战略，经济出现了强劲的发展势头。在经济的拉动下，房地产市场进入快速增长期，房价和地价不断上升。随着1985年“广场协议”的签订，日元迅速升值导致出口产业开始萧条，为避免经济衰退，日本政府实施了较为激进的扩张性财政政策以及宽松的货币政策，大量资金在实体经济缺乏投资机会和土地神话的刺激下涌向房地产，楼价地价进入疯狂上涨阶段，泡沫迅速膨胀。
1989年12月，新一届日本银行总裁开始对日本经济实施所谓的“电击疗法”，对商业银行施压，要求其停止对房地产企业及股票投机者贷款，这一系列举措一下子刺破了泡沫。1990年初，以日本股市迅速下滑为开端，日本地价随之暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
据悉，日本目前的地价水平近似于泡沫前20世纪80年代初的水平，与泡沫破灭时的最高点1991年相比，2009年日本全市住宅用地价格约为最高点的56%，六大都市住宅用地价格为最高点的36%，六大都市商业用地价格仅有最高点的16%。可见，房地产泡沫破裂带来的后果是毁灭性的。
城市化，中国房地产泡沫的"救星"？
对于中国会否重蹈日本楼市崩盘的覆辙，多年来业界一直对其议论纷纷，但主流观点均认为，由于我国尚处于高速城市化阶段，房地产还有接近20年的黄金发展期，未来一段时间内房地产崩盘的可能性微乎其微。
华远地产总裁任志强曾经撰文表示，日本房地产并非以住宅的自住需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，但中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，因此国内楼市根本不可能出现日本式的泡沫的结论。
国金证券首席经济学家金岩石的看法更为“激进”，他认为国内楼市目前仅处于日本60—80年的阶段，也就是房价起跳的前夜，而不是暴跌的前夜。
“以楼市泡沫的标准来看，上世纪60-70年代日本楼市处于泡沫的第一阶段，其标志为地价推动房价上涨；70-80年代为泡沫第二阶段，其标志为地价与房价同比上涨；泡沫最后阶段为上世纪80年代，其标志为房价涨幅远超地价涨幅，这说明房价上涨完全由外部资金推动”，金岩石认为，目前国内房价上涨更主要是受到地价推动，加上现时国内人均GDP与城市化程度仅相当于日本1960年左右的水平，因此国内楼市只是处于泡沫的第一阶段。
华泰证券分析师鱼晋华也认为，2009年我国整体城市化率水平为46.6%，除广东、北京、上海、天津城市化率已经超过70%外，其余25个省份均处于30%到60%之间，我国大部分省份及主要二、三线中心城市仍处于城市化加速发展阶段，将继续为房地产行业的发展打开结构性的人口红利窗口。
需要的不是调控，是深刻改革
即使高速城市化可以让楼市泡沫破裂的日子延迟，但中国房地产不进行深入改革，终有一天会重蹈日本楼市崩盘的覆彻。
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金岩石预言，当城市化结束后，中国楼市将迎来超级泡沫的破裂，这相当于当年日本在90年泡沫破灭后楼市一落千丈，到时房地产回归到成熟市场.
“2007年的世界金融海啸、1997年亚洲金融危机等，每十年会出现一次世界经济危机，2017年将会发生在哪个地区？”,金岩石认为，如果世界承认了中国已经大国崛起，等于是向全世界宣告，下一个危机的爆发点将发生在中国，房地产很可能会首当其冲。
因此，金岩石建议，政府应该尽快开征物业税，并配合加息等手段，防止国内楼市重蹈日本的情况。
但鱼晋华认为，与调控相比，中国房地产更需要的是一场深刻的经济改革。
“中国的房地产业需要的并不是一场场运动式的调控，而是改革”，鱼晋华认为，这包括改进财富的分配方式，通过藏富于民使得中低端家庭具备可支撑其需求的购买力，同时降低房地产的金融投资属性，让房地产回归消费品的本质上，政府也应该建立完整的保障性住房制度，减轻中低端家庭的被边缘感与不稳定感。（记者:区家彦）
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