泡沫之夏：楼市强者恰逢最好时代

史上力度最大、政策出台最密集的房地产宏观调控出台一个多月后，5月22日，在深圳举办的“2010中国地产奥斯卡”盛典上，中国地产界的强者将集休亮相。
4月17日新“国十条”颁布以来，房价疯狂上涨的势头戛然而止，成交量在一个月之内骤跌，房地产涉及到的利益各方正在博弈挣扎，整个楼市犹处“变脸”前夜。
调控政策之下的当事群体—房地产开发商，必须重新面对销售惨淡导致的资金回流慢，以及银根收紧带来的融资困局。只是，有危就有机。那些信奉强者恒强的房地产商，似乎更把这次宏观调控当做“大鱼吃小鱼”的良机。
资金为王
当“开发商‘不差钱’，没有降价压力”几成业内主流看法时，恒大突如其来的降价决定，给了楼市一记惊雷。
按照华远董事长任志强(博客)在日前某发布会上的估算，截至去年年底，房地产行业共销售4.39万亿，投资只完成3万多亿，扣除商业贷款的话，手里还应该有1万多亿，大企业现金流目前尚未受到影响。“如果缩减投资量，他们坚持一年都没有问题；如果继续投入，则能坚持半年。”
但开发商并非没有后顾之忧。去年大肆圈地的举动，已经为资金链趋紧埋下了伏笔。据WIND的统计显示，今年一季度末，上市房企整体资产负债率67.13%。而2009年一季度末、年中、三季度末和年底四个节点，上市房企的资产负债率分别是64.10%、64.53%、65.09%和65.74%。在经营活动现金净流量方面，今年一季度上市房企的该指标为-391.28亿元，经营活动现金净流量负债为-0.06。
与此同时，各个楼盘售楼处门庭冷落马车稀，已经既成事实。国家统计局最新公布的数据显示，4月份，商品房销售面积8051万平方米，比3月减少155万平方米。而这个五一黄金周，北京、上海和广州等重点城市的交易行情也属惨淡。
在此番以“去杆杠化”为特征的宏观调控下，谁能率先在销售上破冰，或是在其他渠道获得资金，就能在期间掌握更大主动权。
最先出击的是恒大地产。5月5日，恒大宣布全国所有项目8.5折进行促销，涉及25个城市的57个项目。尽管有2009年303亿元、2010年第一季度近百亿元和4月37.4亿元的销售成绩撑腰，但恒大仍然做出了让资金链不那么紧绷的选择。
继恒大之后，万科在5月16日开盘的中粮紫苑项目，也采取了试探性降价策略，销售均价未采用此前公布的25000元/平方米，优惠过后实际为24200元/平方米，作为两栋成本比普通楼盘高出700元/平方米的“工业化”产品，此次采取低于3月成交均价的价格，万科显然在销售上正努力适应着市场变化。
而像富力地产等开发商，尽管未采取明显的降价措施，但为促进销售，在五一期间就采取了一些折扣让利、付款优惠以及灵活支付等手段，以促使更多的客户完成置业计划。
“对于项目众多的房企，降价利大于弊。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析了至少四点好处：可以保持销售资金回笼态势相对稳定，这对于追求“流量”的大企业很重要；上市公司不能因为惜售而使报表难看，否则将被投资者抛弃；当前我国房企巨头之间的竞争已趋于白热化，恒大、中海、绿地、绿城等都已明确表态想当行业老大，他们对市场份额的渴求远高于对单个项目的利润率；政府希望稳定房价，购房人盼望房价下跌，抢先降价将为企业品牌加分。
转战商业
在此轮房地产调控中，地产龙头万科没有做降价领头羊，却采取了与2007年不同的应对措施—调整产品线、增加持有型物业。
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自去年万科总裁郁亮宣布万科将进军商业地产后，今年3月份以来均频频实践。3月26日，万科在东莞长安拿下一个总建筑面积为25万平方米的商业综合体项目；4月8日，西安市曲江新区管委会宣称，万科将在曲江开发总投资额80亿元、占地面积4872亩的国际会展产业园区；4月初又传出消息，称北京万科将接手中信地产位于CBD核心区的赢嘉中心。
当全世界最大的住宅供应商也觊觎持有型物业时，当年曾经同王石有过一番论战的富力地产总裁李思廉，已经在几轮宏观调控中享受商业地产带来的安全感和成就感。
富力地产从2003年就开始在商业地产商发力， 并逐渐在大本营广州的CBD珠江新城积累了最多的商务用地。按照李思廉对商业地产的解读，“房地产是一个有周期性的行业，在资金紧张的时候，有投资型物业做现金流补充，整个资金链就会辗转自如了。”
从2008年开始，富力地产的商业物业开始进入收获期，2009年在该领域投入有所减缓，但2010年又重振雄风，日前正在准备拿下杨箕村改造中的大片商业金融项目。
2009年开始在商业地产起步的合生创展，也希望这个新的产品线，能够在宏观调控之下成为新的业绩贡献力量。该公司去年在北京、上海、广州等地有11个商业地产项目启动开发，部分项目将在今年投入运营和招商。合生创展计划逐渐将商业物业对营业额的贡献率增加至20%。
正在尽力向“3-5年持有型物业投资比例增至30%”目标迈进的保利地产，目前拥有总面积超过100万平方米的商业物业，未来年租金可超10亿元。
“过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，也不会受到政策限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。”SOHO中国总裁潘石屹(博客)表示。
与住宅市场频频经受房地产宏观调控政策的洗礼相比，商业地产几乎成为一个避风港。“左手住宅、右手商业，”已经成为一线房企们更为成熟的选择。
剩者为王
4月26日，保利地产广州总部，全国20个城市的分公司负责人回到此地，参加每月底例行的经营形势分析会。
这次会议发生在新“国十条”颁布的第十天，会议的规格已经显示了保利对其的重视程度。而会议议题则是分析房地产新政下的经营形势。
“调控已在预料之中，十分必要、非常及时。”在各分公司汇报完各地在新政后的市场反应后，保利地产董事长李彬海给公司在新政环境下的发展定了个调子—“积极采取措施，顺应形势主动应对，既要适度控制投资防范风险又要把握机遇确保发展。”
在李彬海的眼中，这次调控将会推动产业整合，给保利地产再次带来发展机遇。
李彬海的言论代表的是一批一线房企的心态。“每一轮严厉的房地产调控，对于一些实力弱小的开发商而言，甚至称得上是灭顶之灾；而对于经营良好、又早早做好应对风险准备的强者而言，这是个在行业洗牌中将自己地位进一步提升的绝好机会。”北京某国有房地产企业市场部负责人对时代周报记者表示。
而日前高调行事的恒大，其利用新政时期抢占市场、整合行业优势资源的意图也十分明显。5月9日，继“降价”策略公布之后，恒大又遍邀约200家行业供应商聚集广州，宣布其整合整条产业链优势资源的计划。“确保现金为王，品牌扩张，扩大市场占有率，以及为收购与并购中小企业增加资金量，”成为恒大此番行动的直接目的。
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SOHO中国总裁潘石屹在日前举行的股东大会上也坦言，今年或许是SOHO中国投地和收购的良好时机。按照计划，“今年公司的投资分布于北京及上海，各投资25亿元开发房地产市场，仍会以投资商业地产、办公室写字楼为主导。”而收购现成的物业由于回报率较买地开发为高，是SOHO中国主打的并购策略。
实际上，并购案件正呈现出渐增的态势。据Wind数据统计，新政发布后，仅从4月14日至5月7日的半个多月时间内，A股市场上市公司涉及房地产开发的并购事件已达69个，其中已经完成交易和正在进行中的披露金额高达108亿元人民币。
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