新一轮调控刚启幕 若未见效将出“核武器”

即将推出的广州新政细则中，三套房暂停公积金贷款唿声颇高，也最具杀伤力。
南方都市报10月15日报道
政策展望
“老方子、添几味药，加大些剂量”，这是广发证券房地产行业分析师赵强等人对于“9·29”新政的“个性化”解读，在赵强等人看来，政策的力度是低于市场的预期，短期对楼市有降温作用，但是其力度远不如“国十条”出台的时候大。有业内人士也认为“9·29”新政只是短期的“止疼药”，还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。
不过随着各地9·29新政实施细则的快速出台，以及六大银行被提高50个基点的存款准备金率消息传出，业内人士认为，这些政策的出台表明政府对于房地产调控的决心，新一轮综合调控刚刚启幕。如果调控效果仍不明显的话，接下来政府还有房产税、提高开发商项目资金本，甚至取消预售等楼市调控的“核武器”出台。
“9·29”新政为“老方子”新招不多
“我们搞营销的都学了一招，如果要赶黄金周档，就一定要学会抢跑，这个已经屡试不爽。”天河一家开发商营销部负责人告诉南都记者。这次调控不出所料，也是在9月29日推出，结果在黄金周前抢跑的项目如亚运城、保利西海岸（资料、团购、论坛、二手）、保利世贸公寓（资料、团购、论坛、二手）、睿山（资料、团购、论坛、二手）等项目都卖得不错，但是在黄金周期间推出的项目人气和成交明显要差不少。
9月29日晚，中央政府门户网站刊登标题为“国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨”的内容，其中包含五项措施。随后，财政部、国税总局和住建部联合发布“关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知”的配套文件，这一政策被称为“9·29新政”。
对于“9·29”新政，广发证券房地产行业分析师赵强等人有了自己的形象的评价，“老方子、添几味药，加大些剂量”。所谓的“老方子”，赵强等人认为，对比了四月份出台的“国十条”之后，这次的提法基本沿袭了国十条的思路，只能说是对国十条的重申和强调，并没有出太多新招。
而“添几味药”，是指对加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房，以及查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。“加大剂量”则是指首套首付提高至三成，三套暂停贷款等。
在随后，包括上海、深圳、厦门等地都出台了“限购令”。其中上海要求暂定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房，厦门要求同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。而深圳、南京则要求本市户籍居民家庭限购两套住房，非本市户籍居民家庭，限购1套住房。不过这些不同版本的限购令执行力和效果也均被质疑，其中上海版的“限购令”还被质疑有鼓励购房之嫌疑。
政策力度低于预期　强调从严是稳妥做法
在赵强等人看来，政策的力度是低于市场的预期，短期对楼市有降温作用，但是其力度远不如“国十条”出台的时候大。
赵强认为，“9·29”新政没有开出新的药方，最合理的解释应该是：病情尚在控制范围之内，继续观察即可。当然也可能是再次会诊前的权宜之计。如果对照当前的房地产市场，两者都似乎兼而有之：楼市虽然有回暖迹象，但毕竟房价还没有大幅上涨，还没到一定要再次出重手的万不得已的时候。其次，对8月份以来楼市回暖的原因还待研究，究竟是投资性需求回归还是刚性需求入市，房价和空置率的数据也急需摸清，“在此之前，先从严执行原有的政策，也不失为稳妥的做法”。
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而知名地产营销人士谢逸枫认为，综观北京、深圳、厦门、上海四地的落实“9·29”房地产调控细则，“限购令”成了一个2010年最主要的楼市关键词。不过目前“限购令”的作用，也许只是高烧楼市的“止疼药”，还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。
谢逸枫表示，广州目前的调控措施实际上并未完全落实，在银行贷款方面，不少银行并没有真正执行。而在地方政府执行层面，广州迟迟未出台实施细则，可能是相比京沪深与其他三个一线城市，广州不属于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，并且考虑到亚运城作为投资群体占到90%以上的楼盘，又是政府形象工程，所以在出台实施细则方面有诸多考虑，如是否包括限购令等。“十七届五中全会将在10月15日在北京召开，我估计广州将看十七届五中全会给楼市定调的政策方向再选择时机出台实施细则。”谢逸枫对南都记者表示。
后续仍有“核武器”可以出台
在10月11日，有被证实的消息传出，央行通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制银行，将提高上述六家银行的存款准备金率，提高幅度为50个基点。相关银行预计本周内缴款，金额约2800亿元至3000亿元。该政策针对短期流动性过于充裕，仅为暂时性措施。北大公共经济研究中心研究员韩世同表示，3000亿不算是一个大的数字，而这种调整是通过企业才反映到市场上的，对整个楼市的效用不会太大。
不过也有业内人士认为，从“9·29”到央行提高6家银行存款准备金率，这释放出一个新信号，就是政府调控楼市的决心没有变化，并且有将调控深化的意图。“除了房地产本身的调控外，有关部门也认识到了流动性充裕对于房地产的影响，开始从综合层面来调控楼市。”
大通证券分析师黄鹤认为，目前出台的调控第二波要求巩固第一波的政策，加大第一波政策的执行力度。这些政策将使房地产市场短期成交量迅速下降，回暖无法持续，量缩的同时价格有所下降，但恐怕还是达不到政府的预期效果，房产税的出台将加快。
黄鹤表示，除了对保有环节征税如物业税和房产税这一杀手锏以外，还有一些其他的政策可供出台，例如对开发贷款进一步收紧以促进开发商快速销售，以及进一步改变个人住房贷款信贷政策，坚持非价高者得而是综合考虑的土地拍卖政策、甚至改变预售制度等等，都将从一定程度上稳定房价。
谢逸枫也认为，试点房产税，提高开发商项目资金本，甚至取消预售，都会在政府调控的考虑范围之内。
释疑
同为黄金周前出新政，效果为何迥异？
经济环境、通胀预期、执行力度、投资客心理不同
“在黄金周前出调控政策”已经成为了一种政府常见的调控思路，如“4·17新政”也是在五一黄金周前推出，让楼市进行四个多月的调整，而在8、9月份出现明显回暖的迹象，让政府不得不在十一黄金周的前一天出台调控新政。
当然，最有名的黄金周前调控政策莫过于2007年的“9·27”新政，当时的二套房贷限制，从政策力度上，远远不及今年出台的“9·29”新政，但在市场上起到了立竿见影的效果，广州中心六区一手楼价在2007年10月份达到12566元/平方米后一路走低，最高跌幅超过3成。
但是在今年国庆前新政出台后，虽然市场会有一定的降温，但是无论是消费者还是业界专家都认为影响不大，楼价难以出现大跌的状态。
在知名房地产分析人士谢逸枫看来，“9·29”新政与“9·27”新政最大的不同是市场环境不同以及政府执行力度不同。“9·27”新政出台之后，地方政府没有自选动作，统一执行，因此执行比较到位，市场开始出现了明显的冷却。
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而在2008年之后，由于全球金融危机的影响，也导致了房地产整体的下滑，包括万科的拐点论以及房地产投资撤出中国都是在那个时间传出，“大环境影响比较大”。
但是在今年，由于去年天量信贷导致市场上流动资金过多，CPI日渐走高导致抵御通胀资金纷纷进入房地产，而人民币的升值也导致热钱有快速流入房地产的趋势。并且在政策执行方面，今年以来的调控政策并没有整齐划一，导致不少地方政府执行不力，因此，调控效果也大打折扣。
“上一轮主要还是经济危机影响，大家都担心房价大跌，投资客跑还来不及，哪还会抢房子”，在专业投资客陈福看来，虽然政府的“9·29”新政和“9·27”新政目的都是为了抑制房地产投资和投机，但是效果迥异最大的原因是消费者心理预期的改变。现在是通货膨胀和人民币升值加速的势头刚刚体现，普通消费者都担心通货膨胀而不得不买房，更不要说专业投资客了。“更为关键的是调控政策效果也会有递降的效应，大家经过这两年的都明白，房价长期还是涨的，因此在买房的时候心理压力会小很多”，陈福这样认为。
“我们的购房者当中主要是投资客”，刚在“9·29”新政出台当天早上开盘的保利世贸公寓相关负责人表示，该项目开盘当天500套公寓接近日光，甚至出现了多个整层扫货的案例。而在黄金周前开盘的亚运城也吸引了广州乃至全国各地的买家，据了解，其中投资客占地不小的比例。而在“9·29”新政之后，黄金周期间亚运城继续推货，仍有不错的销售业绩，说明在房价看涨的预期下，市场的购买力仍没有得到真正的打击。
观点
房地产“利空未出尽”
银河证券分析师丁文：目前房价的调控已经被提高到政治层面。如果房价继续上涨，政府有可能出台更为严厉的调控措施，在房产税的靴子未落地的情况下，难言“利空出尽”。丁文表示，目前的房价问题更多反映的是货币现象，在当前流动性充裕情况下，仅通过行政性限购措施和收缩信贷控制房价，还是有相当的难度。房地产行业将仍然面临着政策调控的阴影。
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