前海：规划利好边际效用递减 房价大涨难再现

世联地产市场研究部
在“曼哈顿”、“世界级都会区”、“水城”等耀眼的光环之下，近期前海楼市显得炙手可热。城市中心属性强化，显然已成为该区域土地价值的杠杆支点，加上市场需求强烈反弹，利好 “叠加效应”引发片区楼市出现了集体涨价冲动。 售价节节高升，前海目前上市新盘价位水平基本已维持在2-3万/平方米的高位。但在9.29新政的调控下，此前热销楼盘的销售势头开始趋缓。世联研究认为，前海规划利好的透支使其边际效用减弱，短期内区域内房价大涨难以再现。
前海中心地位强化，成为区域楼盘价值的杠杆和支点
回顾前海的前世今生，可以看出区域从范围界定到功能定位均经历了多次变化，前海的每一次华丽转身都基于城市大发展时代的历史背景之下：
较之现在，前海的前身所属范围即位于前海路、月亮湾大道沿线，因该片区地处主城区边缘、偏居一隅，以及地形狭长、公共空间较局促和居住区、工业区混合的现状，提及前海总是会让人联想到“偏远”、“噪音”等不利因素。因此，市场传统认知中的前海居住价值较低，与市内其他片区相比处于低洼状态。
2007年底，在深圳提出将由“单中心”发展为“双中心”的背景下，“前海中心”（文中若无指明，前海范围均指前海中心）概念首次亮相。在《深圳市城市总体规划（2007-2020）》修编草案中，首次赋予城市中心职能的前海被重新定义区域范围：前海中心包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。由此，前海身价倍增，市场各方开始用新的目光重新审视前海在城市未来发展中的位置，区域关注度也陡然提升。与此同时，规划范围内的宝安、后海以及前海片区的楼市均进入开发高峰期，07年至10年9月底，仅前海片区的年新增供应量分别为27.8万、25.2万、37.5万和14.7万平米。
继城市多中心化发展机遇之后，城市群进入融合时代再次赋予前海重大契机。2008年底发改委出台了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，明确提出到2020年粤港澳城市群将成为全球最具核心竞争力的大都市圈之一。由此也拉开了深港紧密合作的序幕，前海地区将作为深港现代服务业合作的重要空间载体。至此，前海开发已上升为珠三角国家战略的重要组成部分。
随后前海为各界留下了无限的想象空间。2009－2010年关于前海的规划设想更是不绝于耳，最具影响力的当属深圳市政府500万“前海概念规划全球招标”和今年8月国务院批复的《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》。得以明确的是，不同于“福田中心”，目前的前海被定义为服务于整个珠三角的中心、规划建设为粤港现代服务业创新合作示范区。前海片区规划范围为18.04平方公里，具体界定为裕安路、新湖路、湖滨西路、宝安大道、月亮湾大道、妈湾大道及建设中的海堤岸线所围合的陆域范围。
多中心城市发展的一般现象表明，城市多中心化将使区域之间的价格级差明显缩小。前海中心地位的确立，不但使得区域内的楼盘价格在短期内与福田、罗湖中心区等区域的价差缩小，还呈现持续上涨态势、开始透支区域未来的发展红利。
规划利好边际效用递减，房价新高点遇阻
规划作为构成土地价值的关键因素之一，在区域楼市价格的上涨轨迹中一直占据着主导地位。从深圳各区的发展来看，也经历了房价由低到高的迅速补涨、拉升过程，如宝安中心区、龙华新城等。前海楼市也有过而无不及，目前入市新盘均价基本在3万元/平米上下。除去项目自身定位提升、产品优化创新等方面的因素，持续以区域发展利好为卖点、放大增值空间的前景诱惑在楼盘价格上涨中的作用功不可没。
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但规划利好助推楼价上升的边际效用正逐渐显示出减弱的迹象。原因在于：一是与以前相比，目前价格已经很大程度上反映出对区域未来发展的预期，今后楼价上行更需要实质性的发展措施和实施进展作为支撑；二是区域价值的飞跃非一朝一夕。前海经过多年的发展目前已开始从成形走向成熟，公共配套渐具雏形，教育配套占据优势，生态资源得天独厚，随着地铁1号线延长线、地铁5号线分别于今年底、明年中相继运营后，通勤成本也大幅降低。规划中赋予的实质利好、提升区域价值的最大意义在于产业升级带来的高端服务业人才增加、城市综合功能的提升以及区域外部形象改善，而产业的发展需要长时间的培育。深圳规划局相关人士也指出“前海中心区十年可具规模”；三是新政落地将带来区域市场的理性回归，而以自住客为主体的需求者住宅需求价格弹性较大，对价格较为敏感，由此也在一定程度上制约了房价上涨的预期。
目前，在区域内楼盘价格持续攀升之后，适逢新政的出台，需求已呈观望态势，房价有望进入阶段性的企稳状态。随着规划利好边际效应逐渐减弱，短期内房价大幅上涨势头难再呈现。
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