三套房停贷投资客刹车 买家退房

买房时最好将政策因素写进合同中，以保障权益。信息时报记者 徐凤 摄


9·29新政在国庆前夕“杀到”，令本已转暖的楼市又多了几分观望气氛。信息时报记者 徐凤 摄
信息时报10月15日讯 9·29新政的突然杀到，让开发商过了一个不平静的国庆黄金周。但新政的后遗症才刚刚显现，或许还不急于担心楼价和成交量将如何，摆在眼前最关键的一些问题才是燃眉之急：贷不到款的买家如何平安“隐退”？前两月还一直活跃于市场的投资客突然收手，那些公寓类及投资类的产品将如何寻求新的出路？信息时报记者罗莎琳
退房潮隐现
广州部分楼盘退订率3%-4%
市民刘小姐最近很矛盾，9月23日，天河某楼盘大打优惠促销时，她经不起诱惑终于下了订。结果不到一星期，9·29新政出台了，按照规定，刘小姐名下已拥有3套房，再买房就贷不到款了。而100多万元房款要一次性付清，刘小姐显然心有余而力不足。
开发商紧急另寻“偏门”
据了解，像刘小姐这样被9·29新政打个措手不及的买家不在少数。记者从阳光家缘上了解到，近期部分楼盘出现了退订现象，退订率多在3%～4%之间。由于广州新政细则还没有落地，很多开发商和买家都在观望，因此目前尚未出现大规模的退房潮。但可以预见的是，一旦广州细则明确下来，那些被拒之贷款门外的买家将只能选择退房。
目前，针对一些过渡性买家，开发商采取了不同策略以补救损失。其中，一些首次置业者的首付问题，个别开发商出现垫付行为；而因三套房贷而被拒贷款的买家，开发商则在向一些中小银行寻求“偏门”解决方式。但业内人士指出，广州新政细则落地后，房贷政策将彻底执行，届时，另寻偏门无果的楼盘必然会出现较大规模的退房潮。
可将政策因素写进合同
目前政策处于多变时期，买家如果购买房产，尤其是第三套房时，若自身的流动资金不足必须申请房贷，则在下订金时要再三考虑。
广东工业大学房地产高级经济分析师申格联表示，买家在购房前，要全面了解合同内容后才签约，切勿在销售人员的鼓动下贸然出手。假如是因为政策因素影响缴款能力的，要与开发商协商解决，解决不了可咨询专业律师的意见，循法律途径解决。
周峰进一步告诉记者，一般来说，开发商在没有拿到预售证时，买家缴纳的为诚意金；如果政策突变，买家可以拿回这笔钱。但倘若是达到预售条件之后，买家缴纳的钱则为定金，即便没有买成房子，开发商也基本不退还。为此他表示，目前是非常时期，买家倘若买房，一定要事先和开发商达成协议，如果因政策贷不了款而退房，开发商应退回定金，以保障自己的最大权益。
投资客转向
“政策洼地”三线城市成新宠
在一线城市新政频繁加码的现状下，投资客开始转向政策相对处于“洼地”的三线城市。今年国庆期间，三线城市的房地产市场相对活跃，投资客大幅增加。业内人士认为，此次房地产调控更多是针对房价上涨过快的一线城市，而那些房地产仍处于发展阶段、房价有上升空间的三线城市便成为投资者的“新宠”。
投资客热涌三线城市
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近几个月来，不少投资客开始转战武汉、太原、洛阳等二三线城市。据媒体报道，北京相当一部分投资客转战山西。据了解，太原星河湾在开盘首日共有近万人到场，停车场不少车辆挂着“京”字头的车牌。而开发商也透露，确实有不少来自北京的投资客到此购房，这主要是因为相对北京而言，太原的房价尚处于低位。
另据记者了解，广州的部分投资客开始到佛山、中山等城市购房。国庆期间，记者走访颐和盛世（资料、团购、论坛、二手）了解到，该盘虽然尚未正式对外发售，但内部认购已超过大半。购房者除了佛山本地人外，还有很多来自广州的投资客。同时，在轻轨即将开通的利好带动下，中山多个楼盘也出现了广州投资客的身影。
受新政影响较小是主因
中地行发展研究部总监吴荣超表示，投资客开始进军三线城市，在4·17新政出台一个月后就已有苗头。这主要是因为一线城市在调控执行力度方面会把控得相对严，投资客只能转向调控较松的二三线城市。
同时，吴荣超分析，一线城市的房地产市场已经历了很长时间的增长，投资风险也在不断增大，而此时二三线城市的风险相对较小，市场空间还比较大，因此，投资客户转向乃是必然，“在近一年多的时间里，开发商不断加快进军二三线城市的步伐，从侧面更加吸引投资客的目光。”
经纬行研究中心主任曾英杰认为，很多投资客早在5～6月就已进军二三线城市了，这些投资客的热涌在促进当地房地产业发展的同时，也拉动当地房价攀升。据了解，太原、长沙等城市，今年国庆期间随着投资客的热涌，当地的一手房成交量和房价都呈现幅度上涨。
小公寓遇冷
刚需止步小投资客离场
在政策组合拳重压、投资客止步的现状下，主打投资客的小公寓面临怎样的境遇？记者国庆期间走访广州多个公寓盘了解到，60平方米公寓产品陡然遇冷，并处于滞销状态。
国庆首日看客不多
在同和板块南方医院附近的君华香柏国际公寓，中秋期间推出的300多套单位已差不多售出七成。据开发商透露，成交买家中投资客和自住客各占一半。不过，记者国庆首日在其销售现场发现，看楼客并不多，现场销售也不愿透露当天的成交情况。
在珠江新城，记者国庆节首日在主推公寓产品的富力公园28（资料、团购、论坛、二手）和富力国际公馆现场看到，看房者都在20人左右。在富力国际公馆（资料、团购、论坛、二手）记者留意到，销售中心大门路边停靠的十余辆私家车中，不少是外地车牌，甚至有挂北京、郑州等地车牌的私家车。但记者离开时，未见现场有签约成交。
首次置业、投资客止步
在采访过程中，不少业内人士认为，主打投资客的小公寓遇冷，一方面是因为投资客止步，另一方面则是因为大部分公寓产品定价相对较高，令刚性需求买家望而止步。
“而对投资者而言，三套房全面停贷意味着必须全额购房，这意味着投资者购房成本将提高近七成。”中地行发展研究部总监吴荣超表示，投资成本的增加，将迫使部分实力较弱的投资者退出高端住宅投资市场，或转而投资中低端投资市场及商业类项目。
吴荣超认为，中低端住宅市场将在首次置业者和实力较弱投资者的一出一进中受调控影响不大；高端住宅市场则由于实力较弱投资者的离场而有所降温；商业性项目由于不受调控影响，因此大量投资者转向将出现本地商用物业趋旺。
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