"沪12条"下药猛 部分开发商仍不惧"不准涨价"

“沪12条”楼市调控细则果然“下药很猛”，10月7日出台以来的短短几天，买卖双方观望情绪加重，原本处于大举进军势头的上海楼市成交或就此放缓速度。新政也打乱了不少开发商的营销节奏，纷纷调整开盘计划，部分楼盘急忙推出了优惠举措，不过部分楼盘则选择观望。
先跑量能卖多少是多少
9月29日中央的二次调控新政出台后，不少人还都认为这仅是对4月份调控政策的重申，实际上并没有太多新的调控内容。不过，随着“沪12条”的出台，上海不少开发商们开始打冷颤。有部分开发商在接受记者采访时表示，他们会视接下来的市场情况，重新制定营销方案。不过，一批计划在国庆节期间开盘的项目，显然已经没有回头路。
某网站监控数据显示，原定于上周末（10月9－10日）开盘的骏丰嘉骊花园、万科花园小城（资料、论坛)、仁恒怡庭（资料、论坛)、金域蔚蓝、保御樽苑、闵行星河湾等6个楼盘均如期开盘，其中包括曾在10月8日前后放风称“开盘未定，当天仅开放样板房”的万科花园小城和金域蔚蓝等。
“我们还是按照原定计划推盘，没有推迟开盘。”万科花园小城某位销售人员向记者表示，他们不会因为新政的出台而推迟开盘，不过已考虑在开盘当天增加优惠力度。据了解，万科花园小城此次开盘推出百余套80平方米精装修两房，总价在133万-145万元。购房者在10月10-20日期间在该楼盘项目网站进行网络支付1000元预约金，即可获总价30000元团购优惠券。
其他一些楼盘也加紧给出了优惠。如位于浦东的“保御樽苑”就打出了开盘首日9.2折的优惠旗号，售楼人员表示后续可能会有9.6折；位于嘉定的“骏丰嘉骊花园”，推出了“1万元成为VIP，开盘享受3万元”的优惠活动，开盘后还推出了全款9.5折、贷款9.7折优惠。
“现在有什么更好的办法？”对于当前步步紧逼的调控政策，有楼盘销售人员无奈地表示，现在是“能卖多少是多少”，对于接下来的市场他们心里实在没底。而也有部分开发人士向记者表示，这些在国庆长假后推盘的项目，是因为各方面的计划和准备都事先设定好了，甚至连预售许可都已经申领了，要想推迟开盘的话并不容易。个别楼盘的销售代理明知道现在人气寥落，但苦于无法向开发商交代，也只能硬着头皮开盘。细则的落地实施或许还需要一段时间，因而希望抓紧市场上可能还存在的一些机会。
眼下，部分还未开盘的楼盘也适时推出了优惠政策。“此时正是刚需出手的好时机，虽然上海房价未来走势难测，但上涨余地已经有限。因此，我想卖方会适时地选择加强促销手段。”新政出台后，记者从以宝华企业营销部相关负责人为代表的部分开发商中得到了这样的信息反馈。
记者对嘉定、宝山、松江等地的不少楼盘案场采访发现，与刚刚过去的“十一”秋季房展会期间的“牛气十足”态度相比，目前不少楼盘销售人员的态度出现了明显变化。有楼盘销售人员表示：“会有相应的优惠，但具体措施还要等开会通知。”
以松江九亭某大型楼盘为例，该楼盘的样板间在上周末（10月10日）开放并接受现场VIP预定。“房展会期间销售人员明确说开盘价肯定高于目前在售项目，但现在他们态度好了很多，表示开盘价将考虑调控因素，届时有优惠的可能性很大。”一位购房者如是告诉记者。
等等看 摸透行情再开盘
不过眼下选择保守观望的开发商也不在少数。“对于开发商来说，接下来会根据自身的货源以及资金链情况做出应对策略，因此在接下来的一个月内，市场供给的节奏可能会放慢，不排除延期开盘的可能。”以金地格林世界项目负责人为代表的一批开发商如此认为。
回复该发言

有分析称，相比中秋期间8个项目、国庆期间7个项目的开盘量，上周末（10月9－10日）的开盘量有一定幅度减少。在房产税尚未出台、后续政策执行力尚不明朗的情况下，选择保守观望的开发商选择保守观望“以不变应万变”也情有可原。不过在此情况下，2010年“金九银十”推盘高峰或将推迟至11、12月。
记者也发现，有一些原本打算10月底开盘的项目，目前正在考虑是否推迟开盘日期。这里面不仅包括习惯性“开盘不定期”的豪宅项目，如远雄徐汇苑（资料、论坛)、远中风华园（资料、论坛)、浦江湾1号、长宁88金庭等，不少此前吵着争着要开盘的普通住宅项目等，也对开盘稍有迟疑。
如位于松江新桥的新弘国际城（资料、论坛)项目就再次推迟了开盘时间。该楼盘原本预计10月初推出百余套房源，户型包括60平方米的一房，90平方米的二房、小三房和150平方米的三房，预计均价16000-16500元/平方米，不过现在仅可看样板房，开盘时间暂时推迟到了11月份。
位于闸北彭浦地区的中铁中环时代广场（资料、论坛)也推迟了入市时间。原本10月中下旬就将开盘的该楼盘，预计要到11月中旬才能揭开面纱。项目负责人称，该项目是“中铁”品牌进军上海的第一个项目。细则出台后，他们希望可以积累多一点的客户来关注这个项目，因而适当推迟了开盘时间。据了解，该项目一共有7栋楼，第一期开的三栋，其中2栋LOFT和1栋SOHO。LOFT的套居面积大约是在100平方米左右，它的特色就是拥有5.4米的层高，均价在2.5万-2.6万元/平方米；SOHO酒店式公寓，套居面积大概是在50平方米左右，拥有3.5米的层高，是精装修的小户型，均价为2.2万-2.3万元/平方米。目前，该项目有一个“日进斗金”的优惠活动，即从10月1日开始，到项目开盘的那一天，LOFT有一个每天888元的优惠活动，SOHO则有一个每天688元的优惠活动。
“也就是说，你从10月1日开始，存1万元（注：存在客人自己的银行户头里）在银行即享受此优惠活动，活动持续到我们开盘的那天，你存的越早，优惠越多。”一位销售人员如是告诉记者。
福美来不动产副总经理徐子兴分析称，新政出台影响最为直接的就是客户心态，虽然刚性需求依然是市场上的购买主力，但是严政相继出台，以及后续不排除房产税的开征，导致一部分刚性需求不敢轻易下手，而另一小部分购房者则看跌房价，不希望自己成为高房价的最后一拨承接者。观望就成了普遍心态。因而中环时代广场等项目推迟开盘，以此蓄客的行为也可以理解。
很担心 预售楼盘不准涨价？
“新开楼盘只能下调售价，不能涨价。”一场更猛烈的楼市政策风暴，或许正狠狠冲向高房价的上海楼市。记者根据15个国庆以后开盘的楼盘名单，到网上房地产上查询后发现，除了那些早在今年10月以前已获得预售许可证的楼盘外，新获得预售许可证的楼盘——如闵行星河湾、美岸栖庭（资料、论坛)、新城西尚海等楼盘的网上销售表，已明确公布了每一栋楼房价的最高和最低价格区间，而在楼盘销售表的“报价可浮动范围”一栏中写明“-10%”。
而此前，上海通过网上房地产销售的绝大多数楼盘都仅仅只规定了整个楼盘的参考价，而在楼盘销售表的“报价可浮动范围”一栏中显示为正值。业内人士解释说，这代表开发商拥有向上、向下调整一定价格幅度的定价权。目前的新措施均只规定了楼盘下调价格的幅度，却没有可以上调售价的比例。那可能意味着房价将只能降价，而不能上调。
回复该发言

一家房地产开发商的营销总监向记者透露，在国庆长假前，相关部门曾组织他们开会，不仅向他们重申了一房一价的规定，更要求新开楼盘只能下调售价，不能涨价。一分析人士表示，新开楼盘的上述定价规定表明了上海市抑制房价高涨的决心。如果房价不能应声而落，不排除未来还会出台更严厉调控措施以遏制房价猛涨的可能性。
“这并不代表开发商彻底失去了涨价权”，易居分析师薛建雄认为。尽管上海部分楼盘的确已经失去了通过网上房地产主动上调售价的权限，不一定能够完全抑制房价的上涨。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成接受采访时曾表示，即使网上房地产限制了开发商上调售价的权利，但开发商依然可以虚报高房价，然后再打折销售的方法“变相”涨价。
据了解，通过网上房地产限制开发商涨价的做法，只能是在楼市的成交淡季才能产生作用。一旦成交放量，开发商们确实有非常大的可能性通过虚报高价，而后给出大幅价格折让的方法完成变相涨价。
事实上，上海市房管部门对上述开发商可能采用虚报价格而变相涨价的做法早有预见。比如对那些售价明显高出周边很多的楼盘，要求其说明定价理由；对于定价理由不充分的楼盘将暂缓给予预售许可证。而在10月7日出台的沪版“12条”楼市细则中更进一步规定，对售价明显高于上一年度同区域平均成交价格一倍以上的楼盘，以5%的比例预征土地增值税。
但是，业内人士仍然认为，上述措施尚不足以完全抑制开发商的涨价行为。“没有开发商会因为多征土地增值税而不去涨价的。”上述业内人士表示。
回复该发言