后黄金周楼市：货量多，楼价高，观望浓

专家认为，随着新政逐步实施，后黄金周楼市走势将有所降温。信息时报记者 罗莎琳 摄


在9·29新政的威慑下，国庆黄金周广州楼市“秋风习习”。买家的驻足观望，让不少开发商明显感觉到销售压力。可以预见的是，随着新政的逐步实施以及广州楼市细则的出台，后黄金周楼市的走势将有所降温。
供应
后黄金周广州楼市推货1.9万套
合富置业报告显示，十一黄金周之后，广州十区住宅新增供应约1.9万套，将主要集中在外围区域。其中，10月初全市未售货量约68844套，10月全新上市楼盘共有29个，旧盘新推26个。
中心六区方面，三大老城区供货均适中，其中海珠区的新盘主要集中在赤岗、琶洲板块，并以公寓及中小户型产品为主。而今年鲜有新盘推出的越秀区，也将有4个项目面市，分别为御江苑、东方文德广场、金润铂宫（资料、团购、论坛、二手）以及东山一品的新货，分别以江景、文化地产、投资性产品和社区盘为卖点。荔湾区方面，位于西关核心的龙津华府（资料、团购、论坛、二手）和元邦明月星辉将面市，其中元邦明月星辉还有老城区较为罕见的小复式产品。
白云区也有4个全新盘面市，分别为保利西海岸、万科idea住区、大一山庄和卡布奇诺。其中金沙洲大盘保利西海岸已经开售，10月将加推新货，以紧凑的两房三房为主；而卡布奇诺则为小面积的公寓产品；最受瞩目的莫过于名列“中国十大超级豪宅”榜首的大一山庄，该盘有望于10月面市，价格预计4万～8万元/平方米。此外，位于同和路的一品湖山也趁地铁开通推出二期新货，涵盖小中大户型。
外围区域方面，最值得关注的是番禺区和萝岗区。据了解，亚运村板块不少楼盘在10月期间将推出新货，包括庄士映蝶蓝湾、金海岸花园（资料、团购、论坛、二手）、广州亚运商城，价格都比亚运城有优势。而久未有新盘推出的萝岗，则有龙光香悦山（资料、团购、论坛、二手）、勤天智品上城、飞晟文汇（资料、团购、论坛、二手）和科城山庄4个项目面市，涵盖公寓、洋房、别墅等物业形态。
楼价
中心区域稳定郊区折扣加大
地产人士认为，鉴于9月29日出台楼市新政，节后楼市将有所降温，但中心区域楼价仍将高企。如近期开售的东山领汇广场，有双地铁和名校概念，成交均价达2.7万多元/平方米，而海珠区的万科华庭成交价也近2.5万元/平方米，两盘的销售成绩都不俗，可见仍不乏购买力。
满堂红研究部高级经理周峰预期，老城区及中心区价格下降的幅度不会太大。发展商在经过8月和9月的成交反弹期后，资金压力有所减缓，故短期内不会采取降价促销的策略。只有到年底要冲年度销售业绩时，才会从部分在售项目中选取特价单位推出市场，但肯定不会出现大面积降价。
外围区域方面，亚运城开盘价格比预期稍高仍获热销，会对周边楼盘产生一定的提振作用。此外，花都、增城供应量较大，供过于求的情况仍比较明显，“4”、“5”字头的产品选择也较为丰富。
经纬行研究中心专家认为，预计未来政策的影响会逐步加大，而且房产税一旦出台，对市场的影响将更大，即便不能改变房价的长期上行趋势，但在半年至一年内对楼市的冲击都会较大。因此，发展商在第四季度优先出货的心态会更明显，折扣优惠等促销力度也会不断加大，尤其是郊区楼盘。
二手楼市
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买家入市受限部分业主惜售
二手楼市方面，周峰认为，买卖双方的分歧会越来越严重，大部分业主对后市仍持乐观态度，并考虑暂停出售手中的物业，而部分准买家又因贷款受到限制而无法入市。因此，10月的二手交易量很可能会减少2～3成，如果接下来出台“限购令”，幅度还会更大一些。至于降价，至少要等市场博弈两三个月之后，业主才有可能让步。
不过，广东工业大学房地产高级经济分析师申格联则表示，在美国开动印钞机、力图转嫁金融风险的情况下，通货膨胀情况会逐渐严峻，买房和买黄金成为人们追捧的纸币保值手段，这是房价上涨的主要动因。楼价在通胀的压力下，会继续保持高位振荡态势。
买卖双方博弈
买家：逾五成放弃购房计划
据《信息时报》联合网易房产调查数据显示，逾五成市民担心受新政影响楼价会再度下滑，正在考虑取消或延缓购房计划。业内人士认为，在限购等新一轮房产调控重压下，再次使购房者却步，进入观望阶段。
调查中，69.4%的人表示所能接受的洋房价位在8000元/平方米以下，能接受1万～1.2万元/平方米价位的仅7.9%。而目前广州的洋房销售均价每平方米早在1万元以上，这与购房者的心里价位相差甚远。
就成交总价而言，多数人所能接受的价位在60万元以下，占56.8%；而能接受60万～90万元之间的人数比例为21.8%，能接受90万～120万元的人数为11.9%。
在“如果购房，你将选择多大面积的户型”调查中，选择40～90平方米的比例为38%，选择120～143平方米的比例为42.6%，而选择40平方米以下、120平方米以上户型的人数，比例仅为5.6%。
同时，从购房者选择的户型单位来看，85.7%的人选择两房和三房单位，选择单身公寓和一房一厅的单位人数仅3.1%，选择四房以上的占11.2%。由此可见，即使在楼价猛涨的现状下，多数人仍选择两房三房单位，而主打投资客的公寓及一房一厅单位则遇冷。
另外，从调查数据来看，目前选择入市的买家以自住为主。调查显示，部分坚持购房的买家中，64.6%的人购房为解决居住需求，换房改善居住环境的占17.3%，为投资而购房的占12.6%。
开发商：观望坐等广州细则
对于9·29楼市新政，不少开发商均表示将继续观望。番禺某开发商人士表示，目前还没有具体的应对计划，“还是先看看广州的细则究竟如何，以及近期的市场情况再说吧。”
而番禺另一即将于月底推出全新组团的项目，同样并没有因为政策的原因而有改变时间的计划。至于定价方面，开发商表示，一般都要到开盘前两天老板才会拍板。
另一方面，早在9·29新政出台之前，就已有不少开发商表示，今年的推货重点将放在亚运会之前。毕竟，在亚运会举办期间，市民必然会将目光集中到亚运盛会中，此次房地产项目的推广难以取得理想的效果。同时，9月30日起，广州各大工地都面临着停工的限制，如果不能在此之前取得预售证，今年也就很难再有新货推出市场。“如果是在停工之前拿到预售证的，相信没有哪个楼盘会放弃十一黄金周这个最佳的推货档期。”
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