广州“限购令”柔中带刚？限购前恐慌性签约已现

“最严版”当数深圳南京“宽松版”还看上海杭州
“温柔版”的支持理据
√广州楼市基本保持健康，“低端有保障，中端有支持，高端有市场”；
√庞大的市政建设投入，需要稳健的财政收入支撑；
√今年的土地出让目标远未达到，拍地遇冷将影响深远；
√城中村改造全面推进，所释放的巨量供应需市场承接
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广州楼市的供需结构“低端有保障、中端有支持、高端有市场”，专家认为，即使出台“限购令”，也会以温和为主。
广州日报10月15日讯 继北京4月实施“限购令”后，随着“新国五条”的发布，厦门、深圳、杭州、上海、南京等地的调控细则也已相继出台，其中，“限购令”更引起了公众的关注。
此前业界曾猜测，广州“落地版”调控细则存在三种可能性：一是“限购”；二是“暂不限购”；三是“限外不限购”。不过，日前记者已掌握比较确切的消息，广州的调控细则中确实包含“限购”政策，广州市国土房管局相关人士表示：“广州调控楼市的具体措施已上报市政府，何时批准，何时就会出台。”广州实施楼市调控的“落地版”，究竟会是参考较为温柔的“上海版”政策，还是更为严厉的“深圳版”或“南京版”，成为市场最关注的焦点。
考虑因素一：楼价水平
“限购令”确实令投资者感到忧虑，但有市场人士分析认为，“限购令”就像要求第三套房停贷一样，把实施的地区定位为“房价上涨过快地区”，概念显得过于含煳，相信没有哪个地方政府会把自己纳入“房价上涨过快”的典型，谁出台严厉的楼市细则，谁就等于承认了自己属于“房价过高、上涨过快、供应紧张”的城市。因此，出台的大多也是在国家政策基础上的“跟风”实施举措。
按这样的推断，业界人士预测广州即使出台“限购令”，也将是参照“上海版”的成分居多，毕竟，在全国范围内，广州的确不算是楼价上涨最快的城市。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，广州房地产市场一向是比较健康稳健的，供需结构做到“低端有保障、中端有支持、高端有市场”，因此即使出台“限购令”，也将会是比较温和的。
考虑因素二：亚运城销售
若出台“限购令”，以供货大户亚运城为首的广州楼市销售将会受到最直接的影响。然而，亚运城毕竟是政府当初以255亿元打包卖出的大项目，可谓为亚运会的建设贡献良多，政府也会充分考虑到亚运城项目的销售前景。
考虑因素三：土地出让
广州“限购令”的制订还需要考虑对土地市场的影响。今年上半年，广州的推地计划完成情况并不理想，上半年土地成交面积仅15.9万平方米，与全年供地计划2000万平方米比，仅完成了8%。因此，在接下来的两个月，广州有可能迎来土地供应的高峰期。若执行严厉的深圳版“限购令”，无疑会令土地市场急剧降温，政府的财政收入将受到影响。
考虑因素四：城中村改造
还有值得关注的一点是，目前广州的城中村改造已进入全面推进的阶段，其释放的大量供应也需要市场的承接。从这个角度看，广州更有可能推行上海版“限购令”。
专家：限购只是短期政策
广州博士科技创新研究会会长彭澎认为：相信限购政策不太可能长期执行。尤其是世界经济因货币战、贸易战的爆发再次探底，中国若为了启动内需来替代出口可能出现的下滑，“限购令”之类的政策很可能放弃。
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广州中原项目部总经理黄韬也表达了相近的看法，认为“限购令”只是一个短期政策，一两年就会结束，像厦门的“限购令”就只是执行到今年年底。他认为经过前三个月的高速销售，开发商手上的货量也消化得差不多了，未来三个月，即使不出台“限购令”，广州楼市的成交也会呈下跌的态势。
“限购”一日未出
恐慌性签约已现
近期，销售火爆的亚运城不断“加速”网签，显然是担心因政策变化导致买家退定。其实，近期“密集”签合同的楼盘远不止亚运城一家，趁着“限购令”还没落地，赚到的钱赶紧“入袋为安”。已下定金的购房者也急着网签。市民徐女士表示：“我买的这套房子已是第三套，一旦限购，若开发商不肯退定金那就亏了，所以赶紧来签合同。”
“限购令”虽然从供需入手缓解高房价的症结，但却忽略了投机表象背后的动因，即未来价格上涨所带来的房产增值空间。换言之，只要房地产市场仍被投资者看涨，在民间游资与境外热钱涌入的现实环境下，投机性需求必然能找到突破政策的空间，坊间各种规避政策管制的“技巧”已接踵而至，包括假离婚、办假社保证、找亲戚联名等所谓“妙招”已浮出水面。
各地“限购令”对比
“始祖”版
北京“限购令”成全国范本
被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”始于今年4月30日北京出台的“国十条实施细则”，该细则明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品住房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。
到了9月29日，“新国五条”中提出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”，“限购令”由此在全国各一线城市铺开。
“最严厉”版
深圳南京坚拒购买第三套
9月30日，深圳市紧急出台《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，规定从10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：深圳市户籍居民家庭限购两套住房，非深圳市户籍居民家庭限购一套住房。
10月12日，南京市发布调控实施细则，直接对三套房“暂时限购”。南京和深圳不同的地方，在于深圳同时还限制了非本地户口居民购房，南京则没有。但南京版的“楼盘申报价格后3个月内不准涨价”的规定，深圳却也没有。综合来说，“深圳版”和“南京版”的严厉程度堪称“全国第一”。
“温柔”版
厦门上海杭州可“新购一套”
厦门在国庆前夕也决定采取临时性限购措施，从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。
10月7日，上海出台规定：即日起在一定时期内限定居民家庭购房套数，本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。
10月11日，杭州市暂定本市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房（含二手存量住房）。
这三个城市的“限购令”都不如深圳严厉，即使购房者在上述城市已有多套住房，其在未来一定时期内也至少能新购一套房，“限购”政策依然留有余地。
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