清理闲置成因 地方提速土地问责

国务院八部委下发新一轮调控政策后，地方政府已经火速行动，对已经掌握的闲置土地的形成原因进行整理，并进行细致分类。
目前，包括北京、山东、辽宁、海南在内的地方政府，已经责成当地国土系统，就辖区内的闲置土地成因进行分类，并要求将由于开发商自身原因造成闲置的情况汇总上报。对于列入名单的企业，在协调当地建设、工商两大系统后，地方政府将按照相关文件的精神，将其踢出所在地的公开土地交易市场，并取消其再融资或IPO、授信的资格。
原因分类
9月29日，国务院所属八部委联合下发新一轮调控政策，新一轮调控政策中提出，对于因开发商自身原因导致囤地的开发企业，将禁止其在公开土地交易市场上以各种形式参与土地竞买，同时限制其再融资、IPO和授信的资格。
“这比闲置土地满两年依法收回，更让开发商揪心，因为这关系到以后拿地的问题。”SOHO中国董事长潘石屹(博客)告诉《中国经营报》记者。因此他关心的问题在于，究竟是哪些开发商被政府判定为“由于开发商自身原因，导致土地闲置”。
目前，包括北京在内的各地政府，都在着手准备开展这一工作。山东省国土资源厅目前已经收到来自山东省政府的指示，要求对全省目前闲置用地的成因进行分类，并要求在“十一”后开展工作，并“尽快上报省政府”。
山东枣庄宏伟开发有限公司的一幅土地曾出现在了此前国土资源部的“囤地黑名单”上，该公司一位副总经理向记者证实，当地国土资源部门已经开始向他核实、了解土地闲置的成因以及情况。
北京、海南、辽宁、江西、重庆等地的国土资源部门也正在筹划开始此项工作。
“这是落实国务院政策而布置的工作，我们不意外，顺理成章。”山东省国土资源厅的一位官员告诉记者，分类的标准目前已经确定，总计包括：开发商自身原因、规划调整原因、拆迁征地未尽原因、其他政府原因总共四类。
北京、江西等地的划分标准亦与此类似。北京仅增加了交通市政设施更改这一项导致闲置用地的原因，不过，北京市国土资源局的官员表示，市政府并未给出明确的完成此项工作的日期，“越快越好”。
细化标准
山东、江西等地的国土资源厅目前已经设计了简单的标准来划分土地闲置的原因，其一，考察土地出让时是否是“净地”或者至少达到“三通一平”，也就是开发企业在拿地后，直接可以进场开工；其二，考察土地出让之前，控制性规划指标是否完备，并同时核查在土地交易完成后控制性规划指标是否发生过修改；其三，开发企业在获取土地并获得规划许可证后，是否曾向政府申请对已批准的规划方案进行修改和调整；其四，开发企业是否如期缴纳土地出让金；其五，开发商在获取土地后的资金到位进度。
按照上述标准，如果出让土地达到“三通一平”、地块控制性规划指标完备、规划方案调整未被受理的情况下出现的土地闲置，将被政府认定为“由开发企业原因导致闲置”；而土地出让金未按期缴纳、资金未按时到位导致的土地闲置，则可直接被判定为由开发企业原因导致的闲置。
北京、海南等地的国土资源主管部门尚未明确如此细化的判定标准，不过，他们表示，判定土地闲置原因的标准，“一般是类似的”。
记者了解到，在按照这些标准对闲置用地进行分类汇总后，将上报地方政府，并协调房地产企业的主管部门，对应到具体企业；然后确定涉及企业自身原因导致土地闲置的名单，再返还、下发到当地国土资源主管部门。
“如果按照这样的标准形成一份名单，揪出出局者并不是太难的事情，关键是看政府的态度，地方政府有多大的力度下手整治这个问题。”潘石屹说。
少量出局
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“我们掌握的情况是，地方政府原因导致的土地闲置超过了60%以上。”此前，在闲置土地情况通报会后接受本报记者采访时，国土资源部土地利用司司长廖永林也向记者坦陈，这样的闲置土地，无论是收回还是从快处置，都有比较大的难度。
按照廖永林的逻辑，将被踢出土地市场的企业数量不会太多。他告诉记者，“政府原因”包括规划调整、土地出让时未做完拆迁、后期拆迁不力、土地出让后办理手续出现拖延等。
另外，地方政府在执行的口径上也预留了一定的空间。北京城开副总经理徐少文告诉记者，“囤地者出局”实际上有两个层面上的执行力度：第一层面，是负担地块开发的项目公司被禁止进入土地交易市场竞买土地；第二个层面，则是项目公司的母公司一并遭到禁止进入土地市场的处罚待遇。
“如果仅仅是处罚项目公司，实际上是没有意义的，因为房地产开发都是项目公司制，一个项目完成，一个项目公司就注销了，换一个公司，照样进入土地市场竞买”。徐少文说。
由于尚未有明确的精神，北京市国土局的官员拒绝就此进行说明。而徐少文指出，即便是以更紧的口径处罚母公司，也有操作细节上的问题，即对于该集团或母公司参股和控股的企业是否区别对待，这些都是151号文件能否落实的关键技术问题所在。
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