限购令未助房租攀升 业主放租和买改租互抵

４月中旬，楼市新政出台，深圳一二手房成交量双双急速下跌，而全市住宅租金均价则上涨８％以上。９月底，新一轮调控展开，深圳还发布了史无前例的住宅“限购令”，近期深圳楼市成交量又出现环比急跌的情况。不少市民担心：“限购令”会不会引发房租新一轮上涨？
记者走访深圳多个片区的中介地铺，获得较一致的信息是，“限购令”发布以来的两周，深圳的租房需求未现明显上升，房租均价维持平稳。
业内人士在受访时表示，“限购令”下，深圳将有更多的房子放租，增大供给；也会有更多的市民因观望而继续居住在租赁房里，维持较充沛的租房需求。二者作用互相抵消，未来一段时间内，深圳租赁市场活跃度将上升，租金水平则保持平稳走势。
疑问 “限购令”使房租上升？
今年６至８月，受楼市新政抑制，深圳住宅成交低迷，特别是６、７两个月，市场观望气氛农厚，成交地量。同期，房租则继３月份的年内第一波上涨之后，开始年内第二波涨势。世华地产的数据显示，深圳住宅租金均价从５月的每月每平方米３５．８６元，持续上涨到８月的３８．８７元，涨幅超过８个百分点。个别片区租金涨幅超过１５％。
当时，一些媒体在分析租金上涨原因时，往往会提及“观望情绪重，买家变租客”这样的因素。有地产中介更是着力营造楼市“买卖不旺出租旺”的气氛。其间，“租金上涨”的消息到处流传，引发业主纷纷上调租金，市场看涨房租的预期强烈。这又反过来助推了房租继续上升。
世华地产市场研究中心总监肖小平认为，６月至８月，深圳房租的上涨与其说是４月楼市新政“助推”的结果，不如更准确地说，是深圳房租自身补涨的需要和租房旺季的影响。“２００７年初至去年９月前，近三年的时间里，深圳房租均价一直在３３元至３５元的狭窄区间震荡，未出现大的涨幅，客观上有适当上调的需求。同时，每年的暑期，新毕业的大学生会来深圳找工；为准备９月的开学，一些家长也会忙着在学校附近租房。这些增量租房需求是房租上涨的基础，调控政策并非关键因素。”
国庆节前，包括“限购令”在内的新一轮楼市调控政策出台，一些市民习惯性地想到政策可能再次“助涨”房租。有人甚至担心房租出现大幅上涨。
现象 租赁市场风平浪静
带着市民的疑问，记者分别到梅林一村、新闻路、华侨城、东海花园等位于福田、南山的一些楼盘进行实地调查。
“景田片区的房屋租赁市场在８月份有一轮火爆行情，当时曾一度出现一房难求的局面。”提起今年房租市场的变动情况，中联地产置业顾问周先生重点提到了８月份。他说，８月份是新生入学的时间，很多家长为了让孩子上学方便，会选择在学校周边租房子，由此催生了大量的新租户，租赁需求增多，租金一路上涨，与年初相比，上涨幅度为１０－１５％。以莲花路边上的ＴＴ国际为例，两房的租金一度曾突破３４００元，创造了今年内租金的新高。
盛联行置业顾问覃磊也用五洲星苑（资料、论坛)、锦文阁等几个楼盘例子证明了这一说法。
他们同时表示，此次“限购令”的实施对房屋租金价格的影响并不明显。家家顺房地产经纪人李先生称，从这十几天情况看，深圳房租价格基本仍然延续９月份的水平，没有出现大的变化，这也说明了短期内深圳的租房市场并未受到“限购令”的影响。
创辉置业的侯先生介绍，１０月初以来，他所在的地铺完成了７宗租单交易，租金水平与国庆节前持平。租赁市场暂未感受到“限购令”的直接影响。
解析 供需同增租金持稳
回复该发言

“‘限购令’对深圳楼市成交量会产生抑制作用，近日的成交数据已出现明显的萎缩，尤其是双拼户型的楼盘销售受影响更大。成交均价会否下跌，下跌多少，要看市场对政策的消化情况，看利益各方博弈的结果。”世联地产华南区域总经理甘伟认为，“限购令”对租金水平不会产生实质性影响，加上去年夏天以来，深圳租金已上涨一成五左右，预计近期继续上扬的可能性不大。
中原地产市场部总监王世界表示，“限购令”对租赁市场的影响是复杂的，影响力之间可能相互抵消。不过，总的来说，对租金的影响不直接，更不能得出“助涨”的结论。由于租赁市场上，小业主多，换租期分散，有无涨租预期十分重要。如果涨租消息满天飞，小业主就可能在换租约时提价。因此，防范不靠谱的涨租传言，正确引导租金市场，也非常重要。
世华地产肖小平分析，“限购令”下，业主卖房不易，同时担心卖出后不能再买回来，预计会有更多业主选择出租房子，拿租金抵月供。这样，部分空置房经装修后进入租赁市场，从而增加了可租房的供应量。另一方面，按照正常情况，本应买房成为业主的首次置业者或有改善性需求的市民，仍然会留在租房内，从而变相增加了租房需求。供、求同时增长的结果是，对租金价格的影响相互抵消，不会单方面地推高房租。另外，春节前后是租房淡季，而前几个月租金已出现了一波幅度不小的上涨，因此，可以预计近期深圳房租将以稳为主。
案例分析
投资炒房者：以租养贷炒房变租房
市民宋先生除了在福田自住一套房子外，６月份的时候在南山区投资了一套７０多平方米的房子，每月要支付４０００多元的按揭款。宋先生希望在房价合适的时候，能够把这套房子卖出去，但一直没有等到理想的价格出手。此次“限购令”更让宋先生着急：看来房价一时半会不会再上涨，眼看着自己的炒房成本一天一天的增多，宋先生最终决定，把房子简单装修后出租，以租养贷，等到理想的价格后再卖。
点评：炒房者分“快炒”和“慢炒”两类，像宋先生这样的快速炒房者，原本打算利用房地产回暖的机会，赚取差价后迅速离场，可突如其来的“限购令”、“限贷令”，让他的如意算盘落了空，炒房被套，“快炒”也变成了“慢炒”。而他通过出租方式，来减轻炒房成本，也是很多炒房者被套时的通用做法。此次“限购令”就催生了一批这样的出租人，让房屋租赁市场的供方资源十分充裕。
改善住房者：租个房子进行过渡
郑先生与妻子名下有一套房产，前不久夫妻俩刚刚有了一个孩子，父母过来帮着照料，一个９０多平方米的家一下子多了三口人，顿时显得拥挤起来，郑先生与妻子商量着再买一套大一点的房子，后来看中了一套“双拼房”（即，两小房拼成一套，一房两证），在准备购买时，却遇到了“限购令”，根据“限购令”规定，以家庭为单位，不能购买第三套住房，所以这一套“双拼房”无法过户到郑先生与妻子名下。无奈之下，郑先生与卖家商量，是否能先租下来，等到机会合适时再谈买卖。
点评：像郑先生这样有改善住房需求的市民不在少数，当他们受制于“限购令”或“限贷令”，却又不得不要一套更大的房子时，租房就成了他们唯一的选择，由此催生了一批改善性租房者。
首次置业者：续租等待出手机会
毕业三年多的小刘现租房居住，他计划明年结婚，买房就成了他现在最迫切的要求，无奈房价一直居高不下，让他总是下不了决心。眼下“限购令”、“限贷令”等政策的推出，又让他看到了一点希望，如果房价能就此跌一跌，他将再不会犹豫不决。于是他准备再租一段时间房子，等待和观望此次调控对房价的影响后，再做决定。
回复该发言

点评：首次置业者一直被视为房地产市场最刚性的需求者，观望和等待让他们中的一部分人继续留在租赁市场，维持了房屋租赁市场的稳定。
回复该发言