保障房大规模入市尚等时日地产调控苦撑过渡期

“9.29”新政的调控效果，能否维持到明年保障房大量上市供应之时？谁也无法预知答案，但抑制房价的千斤重担，却毋庸置疑地再次从中央政府转向地方政府。
10月15日，广州成为又一个执行限购令的城市。至此，响应“9.29”新政出台配套细则的地方政府增加到了9个。
按照部分市场人士的意见，“9.29”新政的长期效果令人堪忧。依靠行政命令的方式去抑制需求能持续多久？当这些政策最终退出时楼市又将有何表现？
在“9.29”新政出台前夕，与抑制房价再次反弹相比，这些问题已不是决策层优先考虑的了。
逼出的新政
9月份不断增长的房价反弹压力，最终导致在国庆前期楼市新政的出台。
根据国家统计局10月15日发布的信息，9月，全国商品房销售面积10446万平方米，同比增长16.6%；全国商品房销售额5498亿元，增长35.2%。其中，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，环比上涨0.5%。
这绝不是高层希望看到的统计数据。此前在六七月间的业内讨论中，2010年第三季度被不少专家学者定位为“调控深化期”。住建部政策研究室副主任王珏林在7月间便对记者称，政策的释放有一个发酵期，4月份出台的国十条已经取得了初步的调控结果，但距离中央的要求还有距离，而第三季度则是让这些政策继续执行，最终破解观望的关键时期。
然而从8月起，市场的走向便已经偏离了4月份调控所期望的方向。尽管幅度不如9月份，8月房地产市场的交易量和交易额已双双恢复。
10月11日，全国工商联房地产商会会长聂梅生在一次研讨会上表示，8月份数据出来之后，她便很担心4月份调控的效果将被市场的反弹给消化掉，此后住建部也做了多次调研和座谈，之所以选择在十一前夕出台这套政策，也是为了避免国庆长假期间出现过于强烈的楼市反弹现象。
但现在一个新的问题摆在了桌面上，新政的有效期能持续多久？
一般而言，新的调控政策出台必然带来市场的观望，甚至造成政策取得效果的假象。4月份的楼市调控便呈这一走势。此轮调控是否会重复这样的路径？悲观者依旧悲观，易居中国首席财务官程立澜便在其微博上写道，“纷纷出台的住房限购政策告诉大家，政府短期内无法提高有效供应，只好硬性限制需求。但限购注定是暂时的，早晚要解除。到时候供不应求的情况还会继续，价格还要涨。”
新政出台后，房地产股持续至今的上涨行情似乎也从市场层面给出了一个预判。
土地供给之辩
在“9.29”的新政中，最令人关注的条款为以下三点，首套房最低首付下调至三成，宣布准备开征房产税，重申限购令。
市场的第一反应，便是政策对刚性需求的抑制。北京庄凌顾问有限公司负责人张映光认为，这条无疑将令刚刚出现回暖的市场再次休克。“中央政府看似已经摸清了房价反弹的连锁循环反应，即刚性需求刺激成交量回升，成交量回升推动价格上涨。那么，如果此次楼市回暖的主要驱动力量是刚性需求的话，就一定要把刚性需求的气焰，也打压下去。”
但住建部房地产政策研究中心主任陈淮则认为，新政不存在挤出刚性需求的问题。他表示，首套房房贷三成首付是一种常态，而原有的两成首付政策则是一种“打折优惠”政策。此次新政，只是将原有的优惠政策回复常态。他还认为，新政的主要目的是抑制四种不合理的需求，一是投机性、投资性需求；二是抑制奢侈性需求；三是抑制那些不具备购房风险防范承受能力的需求；四是过度超前消费的需求。
那么，单靠抑制需求能扭转房价上涨的趋势吗？至少在华远集团总裁任志强眼中，这是不可能的事情。在国庆后的一篇博客文章中，任志强(博客)认为，供给不足的根源，还是在于土地的垄断和土地价格的暴涨。
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在房地产商看来，地方政府对土地供给的把控，以及一些城市土地供应计划多年无法完成的现状，注定供给难题解决尚有长路要走。
但国土资源部对于现有住房用地供给量另有看法。9月中旬，在一次内部研讨会上，国土资源部土地利用管理司司长廖永林便透露，截至2010年8月份，全国已供应但尚未完成开发的房地产用地面积已经高达32亿亩。
廖永林还表示，全国现有的人均城镇建设面积已经达到了100平方米的水平，由于存在的地方政府对土地使用用途的切换问题，现在没有确切的人均居住面积统计资料，“但如果按人均居住面积30平方米为供应标准的话，现有土地供应完全足够用。按人均居住面积50平方米为标准，则不太好说。”然而，短期无法增加供给，抑制需求成为唯一的选择。
争取时间
几个月后的市场走向问题虽不明朗，但一个共识已在各界悄然达成——房价不能再涨了。
“比人口密度，比人均收入，比购买力，日本、欧洲都比我们有更好的理由上涨房价。即便拿贫富悬殊，城市化进程来说事，与我们情况类似的俄罗斯、印度，他们房价高的地方也就集中在几个核心城市，哪会像我们这样成为大范围的问题呢？”10月中，一位国土系统的政府官员私下与记者的讨论中也表示，高房价的原因他也看不大懂。
而重在抑制需求的“9.29”新政出台之后，此轮调控平安收尾的希望便寄托在保障房建设与房产税的出台上了。
根据房地产上市公司情况的汇总，9月起全国住房供给开始进入高峰阶段，配合限购令的执行，这或许能拉长政策对房价上涨的抑制时间，为保障房在明后年的供应争取足够的时间。
房地产税的开征也不再是传言，本报从住建部了解到，围绕着房地产税试点开征的准备工作由财政部领头正在进行中，而住建部正在准备与之相关的房屋权利登记信息文件。
决策层所期望的最乐观结果可能是：调控效果能延续到保障房大量上市供应，而最终的房产税开征也为土地制度的改革赢得空间。
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