上海楼市新政药力要等月底发作

10月7日上海市政府推出楼市调控十二条政策，从信贷、税收、供应、需求等多个层次、多个角度对目前楼市进行宏观调控，从政策贯彻执行的力度、考虑预期出现问题的周密度以及相对于之前调控政策上的创新度来看，刚刚出台的沪十二条都是史无前例的！因此也被被业界评价为真正的治标治本。作为引导楼市发展的宏观调控政策，要具有较好的远见性和预见性，不能仅仅针对当前市场的状况，头痛医头、脚痛医脚。上海楼市调控的十二条政策中就有显著凸显调控远见性和预见性的政策。
　　-调控目的：抑制投机性炒房
　　-对应政策：限定居民家庭购房套数、三套房贷款收紧
　　细则挑动楼市神经
　　投资客拿捏不定
10月8日，“沪12条”出台后第一天。上海中原九亭分行小李给前一天刚看过九城湖滨花园一套2房的客户打电话，之前客户说打算10日和老公一起再复看一下，现在小李和房东约好了时间，客户在电话那头却说：“新政出来了，房价要跌了，我们等等再说。”
这一厢，资深投资客唐先生一大清早就连打了上海中原副总经理陈宇珏两个电话，咨询新政的具体细节。和小李的客户不同，他最担心的是“细则”已经确认向开发商征收土地增值税，未来是否可能会向个人征收，甚至今后二手房交易是否会强征个人所得税。
其实早在7日晚上，一些心思活络的经纪人已经开始积极联络有成交意向的房东和客户，告知双方可以先网络签约报备，赶上末班车。根据陈宇珏的说法，在很多业务员电话跟踪中发现，目前已经有约2-3成的客户产生了观望情绪，未来随着政策得逐步消化，这个比例有可能会加大。
位于上海浦东世纪公园附近的锦安西路是远近闻名的房屋中介一条街，不算长的街道集中了30多家中介门店。根据笔者的现场调查，持有多套物业的投资型房东也已经准备挂牌出售手头的物业，根据现场中介业务员的讲述，很多房东比较担心今年会有更严厉的税收政策，希望能够尽快落袋为安。与此相反，也有个别房东出现了封盘不卖的情况，尤其是本来就打算卖一套再买一套的房东，他们认为现在的市场“卖出容易买进难”，银行关紧龙头，套数又有限制，要谨慎用好“额度”。
-业内观点：
沉重的一击
“确实是史无前例的沉重！”上海中原研究咨询部总监宋会雍评价到：“差别化信贷政策严格落实中央政策精神，切断对异地投资的信贷支持，有效减弱投资资本的市场能量，继续打击楼市投机、投资资本的观望并伺机入市的信心。而限定居民家庭购房套数，用行政手段排挤投机、投资需求的进入。这一政策贴合当前自住需求占绝对主流的市场现状，预期对市场交易的实际影响能量有限。预计在10月中下旬，此轮自住需求支撑的楼市“回暖”将告一段落。即便没有新的政策出台，也会有这样一个结果，新政会起到加速的作用。
　　-调控目的：促使楼盘合理定价
　　-对应政策：征收土地增值税
　　豪宅普遍定价谨慎
　　个别楼盘依旧脱销
房产税这一王牌尚未亮出，沉默已久的土地增值税清算政令再现江湖，且严厉程度前所未有。这让业内不得不将目光聚焦在这些“定价明显超过周边房价水平”的豪宅项目。
10月10日，闵行星河湾和新江湾城的仁恒怡庭同时开盘，这也是上海楼市调控细则出台后首次推出的豪宅项目。然而与以往大张旗鼓的开盘场面不同，当天两个项目的开盘都相对低调，以至于不少业内人士都不知这两个明星物业开盘的消息。其中9月就有各种预热活动的星河湾价格与之前业内预计的均价5万元基本符合。不过从其不少房源定价在3.9万-4.1万元/平方米可以看出，新政后豪宅的定价还是相当谨慎的。
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然而一系列调控政策对高端人群影响尚不明显，尤其是对于诸如星河湾、仁恒这些品牌房企的作品依旧非常支持。10月10日上午，当日开盘的仁恒怡庭政和路上的售楼处大门口两侧停了不少私家车，不乏宝马、奔驰等豪华车。据销售人员说，约有300多位客户参加选房。而另一个备受关注的星河湾楼盘也表现不俗。截至开盘当天下午5点，笔者从网上房地产上获悉，一期245套住宅中已有121套被预订。
事实上，不仅是星河湾、仁恒，近期沪上高端项目无一例外都选择了小心翼翼、低调开盘的营销路数，没人愿做调控细则下的“出头鸟”。 以行业大哥万科为例，下半年旗下虽然有多个项目推出，但亮相时间非常短。刚刚在十一房展会上举行处女秀的大虹桥板块万科锦源项目居然已经在10月6号首次开盘，且当天基本售罄。10月9号，当笔者一行数人到了现场售楼处，得知售罄消息后，自嘲自己“消息不灵通”，而现场工人人员也连忙解释销售员也是10月1号才正式驻扎案场，一切的一切非常紧凑。环顾小区现场也较为凌乱，并无以往万科工地次序井然的模样。由此可见，锦源的销售准备工作确实非常短暂。不过这并不影响锦源的销售热度。据销售人员透露，由于6号开盘并不采用摇号方式，就是简单的先到先得，以至于不少高端客户连夜过去排队等待买房。而笔者探盘当天，尽管是上班工作日，也依旧有4、5组客户前来咨询，近20人挤在大约30平方米的售楼处，超高的人气让人吃惊。
-业内观点：
短期功效尚微 长期影响深远
汉宇地产董事总经理施宏叡对土地增值税的出台大加赞同：“会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。这条政策不仅有效拉紧了开发商资金链，还对房价过高的楼盘项目给予实质性的惩罚，第一次对于表现不同的市场供给参与者给予不同的待遇。”不过中房信分析师薛建雄则有自己的担忧：“由通胀和人民币升值带来的房价上涨预期，和去年房价暴涨后多数新开工项目大幅提升品质希望在今年卖高价，依旧给本轮房价上涨带来了巨大的压力。不排除会将增值税的压力转嫁到房价上。而投资者在巨大的房价升值回报预期面前，也会通过各种方法绕开以“限购限贷”为主的新一轮调控，推动了楼市的回温。”
　　-调控目的：增加供给、平抑房价
　　-对应政策：增加普通商品房供应、动迁安置房提前上市交易
　　普通公寓竞争激烈
　　打折促销继续升级
“趁着现在行情还不错赶紧抛吧，以后小房子要多了！”这两天，手上有三套一室户的王小姐频频被迫受到中介的洗脑，中介的说法是上海细则又要加大中小面积的房源供应，加上很多配套商品房也多为普通一、两室户，因此“以后小户型就不值钱了！”“觉得还是有道理的，有点被说动了。”王小姐坦言。
事实上，二手房上家的忧虑也在一手新房得以体现。“下周开盘，两房优惠15万，三房优惠22万。”10月9日，笔者来到松江老盘摩卡小城的售楼现场，该案销售人员告诉笔者，他们将于10月16号推出一百多套两房、三房产品，主要就是针对准新人和首次置业者的需要。“100多套的量也不算小，而且现在市场并不是很好。”根据上述人员的讲述，由于松江九亭的存量供应还是很多，加上现在银行收紧贷款政策，以至于销售确实还是受到影响。“有的银行并不接纳只能交出综合保险证明的新上海人贷款，而一些来我们这边看房的客户所在公司确实无法交出三险一金，只有综合保险。”各种影响因素交织在一起，以至于目前在售楼盘，尤其是针对普通购房者的小区几乎无一例外要推出各项打折措施以吸引人气
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中国房产信息集团公布的最新数据显示，9月份上海市商品住宅新增供应面积为171万平方米，环比8月上涨111%，整整翻了一倍多，同比2009年9月新增供应150万平也上涨14%，2010年9月的供应面积已达到近一年来的顶点。10月以来虽然也有12个楼盘推出25.27万平方米房源，但这是受“一房一价”和“结构封顶”两个新政影响，众多预期在10月初开盘的项目没能如期上市，因此下一轮的供应高峰可能会出现在10月底。事实上，预期10月推住宅房源的楼盘更是达到77个之多，届时这些针对价格敏感客户的楼盘将又有一番价格厮杀。
与此同时，上述开发商不得不面对的一个背景是，普通商品房供应将越来越多，因为配套商品房也将上市分一杯羹。来自易居臣信分析师杨晨青的分析，事实上，配套商品房在当前本市城镇住房保有量中配套商品房占据的比例相当大，根据2008年公布的上海08-12年住房建设规划，5年规划期内，新开工住房建筑面积约9300万平方米，其中配套商品房近2000万平方米，占新开工总量约21%。
-业内观点：
年底显效最明显
长期影响值得关注
“‘银十’是今年最后的时机，不少开发商已经从4月的新政便一直蛰伏等待上市，面临着持续增加的资金压力，自然不愿再等到明年，年底前或许会有一波小幅降价潮。”施宏叡认为：政府颇高的调控决心将影响市场预期。
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