楼市调控新政精准打击投机性炒房者

根据中房信数据，10月4日-10日，上海商品房成交面积42万平方米，创49个月来新高，但成交价格环比下降1100元，为20400元/平方米。业内人士表示，尽管从数据分析来看，上海楼市没有明显降温的趋势，但是，原本普遍担忧的像2008年房价报复性上涨没有出现，主要源于9月29日国务院出台的“国5条”和10月7日上海出台的“沪12条”房产调控新政。
本报记者实地走访了若干销售中的一手房楼盘和经营二手房的中介门店，发现这两项楼市新政对投机性买房者的抑制最为明显；刚需成为市场主力；二手房市场交易清淡，观望的人群迅速增多。
　　“沪12条”刚柔并济
查阅9月的房地产成交纪录，绝对是值得房产商举杯欢庆。
上海开了70多个预售项目，供应量达170万平方米，是8月的2.2倍，而成交量达到130多万平方米，环比增加九成，创今年新高，成交价格为21500元/平方米。
用一位业内人士的话来形容就是“随着市场刚需的逐渐释放，房产市场一扫4月首轮调控后的颓势。在各方利益的推动下，上海楼市几乎又要形成一个猛烈上攻的态势”。
策源地产董事长徐晓亮表示，从银贷收紧、限购到税收调控、预售审批环节从严等交易监管手段，“沪12条”可谓刚柔并济。“手段比较实在，同时隐含了可能加码的威慑力，对投机炒房者打击最大。”
没有了买涨不买跌、一哄而上的冲动氛围，再加上有实在的措施限制，投机炒房行为立即受到明显抑制。据统计，“沪12条”颁布后，上海有超过30个楼盘出现日成交为零的纪录，而这在9月几乎是不可想象的。而这一现象甚至蔓延到上海周边地区。
因为轨交的建设，昆山被纳入上海一小时生活圈，同时也成了部分资金量较小的上海投资客们的重点目标之一。但在“沪12条”之后，不少投机炒房者因为对后市的担忧而选择了放弃。中城紫竹苑（资料、团购、论坛、二手）的售楼人员私下透露，在国庆推盘期间蓄客达到40多组，但10月7日后，几乎没有一组成交的。而在昆山赛格广场，本来购买意向很大的30多组客户，最终只有9组成交。
　　外环轨交房成“明星”
根据克而瑞的数据分析，对比楼市新政前后一周的成交量发现，尽管成交量并无太大变化，但动向上却有明显的不同。克而瑞上海地区的总经理于丹丹表示，在新开楼盘中，外郊环品牌、品质都不错的轨交房成了新政后的销售明星。
位于奉贤的恒盛湖畔豪庭二期，是上海最近一周的销售冠军。从网上房地产的公开资料显示，总共674套房源，刚开盘几天就已销售366套。记者在售楼处暗访时了解到，大部分前来选购的客户都是刚需释放的购房者。
在一家贸易公司上班的汤先生准备明年结婚，这次选房是双方父母集体到场的。汤先生说：“我和女朋友都在市中心上班，买房首先考虑交通，这里有轨交，是我们最看中的。均价13000/平方米，我们挑的是90平方米的房子，总价不算太高，有了双方父母的资助，勉强还能承受。”说到限购令，汤先生表示，能买一套就已经举两家的全力了，新政根本没有负面影响。
无独有偶，记者在另几个上海最近一周销售排名前十的楼盘售楼处内采访时，发现此类房源占了大半壁江山。在宝山的保利叶都售楼处里，一名售楼小姐告诉记者，16000/平方米的均价、紧邻轨交站的交通和不错的小区品质是客户选择最重要的三个理由。而事实上，记者在走访了金地格林风范城、中信泰富又一城等销售榜前十楼盘后发现，总面积不超过100平方米的两室户是成交主力，有很明显的新婚和改善住房的迹象在其中。
　　高档楼盘销售有些难
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虽然成交数据尚未显示出高档楼盘在新政后遇冷，但一些业内人士表达了不同看法。上海兰博房地产广告策划创意公司的副总经理侯亮告诉记者，据他了解，上海有好几家已拿到预售许可证的高档楼盘采取了一些自我保护措施。“他们或者推迟开盘时间、或者减少投放的套数，都希望能看到市场明确方向后再推广销售。”同时，侯亮还指出，根据各方面信息的反馈，至少三成以上有购房意向者选择了观望。
10月10日闵行星河湾和位于新江湾的仁恒怡庭同时开盘，两盘均价均高于5万元/平方米。闵行星河湾开盘当日，就被买家预订了160多套，接近总量的七成；仁恒怡庭开盘当日的内部认购达到总量的七点五成。
看似很靓丽的成绩单，但业内人士却并不认同。虽然面对记者的采访，星河湾的副总经理巢东海刻意回避，但有接近该公司的人士透露，这个销售成绩并不令高层满意。对比去年的销售盛况，这个开局相去甚远。另外，星河湾在开盘前，搞了20多场各类活动，以期壮大声势，提高市场关注率和认同度，如此大的动作，其收获也只能说合格而已。
业内人士指出，之所以并没有达到预期的主要原因是价格过高。“虽然星河湾的小区环境和装修品质是不错，但比周边房价贵上一倍多，那也真的有些离谱。”而仁恒怡庭的市场接受度更高的主要原因，“同样是保证品质，但它和周边房价相比，贵50%左右”。
记者在星河湾售楼处暗访时发现，大部分购房者都是非上海户籍人士。一名已签约的客户告诉记者，他是从浙江来沪开厂的商人，厂房离星河湾不远，而且作为外地人，他不是很在乎地段。
　　二手房交易市场遇冷
据上海各大房屋中介透露,目前上海二手房带看量下滑迅速,不少门店甚至又回到4月新政出台后一周的门可罗雀的惨状。
21世纪不动产上海区域市场中心对10余个板块的抽样调查显示，房产新政后，沪上二手房的带看量和成交量均出现5%-30%不等的下滑。上海中原240余家门店的抽样调查显示，目前二手房带看量下降20%-30%,细则出台后的一周成交量相比“十一黄金周”下滑约20%。
记者在对沪上几大房产中介公司采访时都得到这样的反映：投资客几乎一夜间消失。另外，据上海中原副总经理陈宇珏透露，“限购令”的出台对很多置换房屋的客户造成了一定影响，客户心态更加谨慎。本报记者 罗震光
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