国十条房地产调控新政实施已有4个月之久。近日在广州举办的平安财富论坛上，中国住建部政策研究中心副主任秦虹表示，在房地产新政的影响下，国内房地产市场短期内进入新一轮运行周期。今年下半年和明年上半年国内房地产市场供求失衡的局面会很大程度改善。但从长期看，包括实际利率变化在内的三大因素将影响房地产行业走势。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松则表示，房地产增速正随着宏观经济的回落而放缓。由于宏观走势的回落属于预期中回落，因此政府已没有出台新的刺激计划的必要。
巴曙松：融资方式和运作机制需改革
房地产与宏观经济走势息息相关。在对下半年宏观经济的预测上，巴曙松表示，宏观经济现在进入一个平稳的回落期，而且目前的回落是预期中的回落。所以，政府不需要出台新的刺激计划。展望三、四季度，这两个季度应该是持续平稳回落的趋势。
巴曙松说：“三季度G D P预计在9%上下，四季度可能是8%左右水平，明年一季度和二季度可能还会见到8%左右的水平。如果不出来新的刺激计划，按照现在的增长惯性，到下半年经济内在动力会有一个波动幅度，不是呈大幅直线上升。”
在这个宏观经济形势下，巴曙松判断房地产的增速已是一个回落趋势。“房地产增速从去年10月份到现在一直处于高点，到现在仍是以38%的速度在增长。随着房地产新政措施的影响，这个速度将会下滑。即使考虑到保障性住房建设跟上，这一部分的增长也会有回落。”
但巴曙松认为，从改革角度看，政府的调控方式、运作机制以及融资方式不做大的改革，房地产市场想取得中长期调整效果并不容易。
房地产行业资金来源主要有三块，预售款占了30%，债款20%-30%，对外筹资大约20%-30%。三个资金来源具有一个非常强的周期性，呈正反馈系统。房地产调控，导致地产销售下降，从而使得预售款收入下降，银行也不敢贸然放贷。地产商的资金来源就是一个陡峭的下降趋势。对开发商而言，现金流一收缩，他们就减少买地，减少新开工，从而新投资减少。等到新一轮时机来的时候，供应少了，房价就涨，预售款多了，销量也好了，地产公司业绩跟上，地王也来了。这样地产的情况是大起大落的。而美国房地产票据融资占了很大比例，地产公司的现金流比较平稳。因此在融资机制上，巴曙松不赞成一调控就卡紧地产商的融资，要维持其平稳的现金流。
巴曙松认为，还有一个方面是地根紧缩。一到调整时期，地方政府本能收缩卖地。到下一个周期房产供应就相应减少。房子一少，价格又上去了。因此他提出，以银根、地根为主导的措施能否改变一下，比如管住信贷，放开金融。地产商根据需要从信托那里融资。这种方式有利于市场平稳发展，避免大起大落的怪圈。“稳定增长供应，形成稳定的供应与需求，广州、沈阳土地涨幅不是太猛，跟前几年比较平稳是有关系的，我们说房地产要平稳发展，融资渠道要改，调控模式要改”，巴曙松表示。
回复该发言