北京三环内房价被批高得惊人 业主都能移民美国

水皮，原名吕平波，但成名后屡屡被人称为“水总”，而被人忘记了他的本名。现任《华夏时报》总编辑，是中国著名财经评论家，中央电视台和北京电视台特约评论员。1989年，水皮曾与中国知名报人丁望先生一起创办《中华工商时报》，并随后拉开财经报纸进军“厚报时代”的序幕。因其擅长“以新闻手法解读经济方略，以专家视角点评财经事件”而开办财经评论专栏“水皮杂谈”。
水皮的主要著作有《猴市》、《黑庄》、《搏傻》、《解套》、《僵持》、《试错》、《政策市》、《谁在左右中国股市》、《谁在鱼肉中国股市》、《斗牛》等，从中诞生了中国资本市场一系列热点名词和经典观点。其系列杂谈“中国股市的十万个为什么”，堪称“中国股市现实版《呐喊》”，被誉为“股市鲁迅”。
昨日，记者还首度听闻，水皮还曾是上世纪80年代的高考苏州文科状元，考入复旦大学新闻系。更让人吃惊的是，现在看来文质彬彬的水皮，当年竟然还是体育好手，学生时代曾得过标枪冠军。
房价高到北京三环内的业主都能移民美国了！
昨天，他在南京说：别总想着房产税，立法禁止炒房有用多了！
【说房价】
没有人在身处其中时认为这是“泡沫”
“房地产不能随便降价，降价比涨价带来的伤害更大”，提到房价对人们的心理影响时，水皮风趣地说：“比方说你三万元买的房子，你对门在你之后两万八买的，每天打开门看到邻居，你就会想到自己的失败！”
但现在的问题是，房价已经高得惊人，让人非常担忧。水皮举例说，现在北京三环以内已没有3万元/平方米以下的房子。这意味着什么？意味着三环内的有房人，都能移民美国。以往移民美国需要的条件是在美投资建企业招员工。而现在，美国投资移民最新规定是，只要拿出50万美元，低息借给当地中小企业就行。而北京三环内随便一栋房，只要有100平米，就喊到300多万人民币。
看完了北京，再看南京。水皮在2008年来南京开会时曾专门在河西转了一圈，看到很多商品房空着没人买，在2009年10月底他再来，却被告之当初那些房子早就单价上万了。而昨天，他又获知河西房价有的已达2万元/平米。
“没有人会在身处其中时认为是‘泡沫’。”水皮分析说，“‘泡沫’只有在被刺破后，人们才恍然大悟。”而“泡沫”被刺破后的危险又有多大呢？他以日本为例，从1990年迄今，日本房价一跌就是20年。因此，他赞成政府及时对房地产进行调控。
高房价必须一分为二看
有贡献但做法不能持续
不过，水皮也认为，对“高房价”必须一分为二看。在中国现在，“高房价”有其特殊性。以去年为例，中国经济之所以能实现“V”形反转，最大的贡献就是房地产。
“中央支持力度最大的也恰是房地产。2008年很多房地产公司基本上处于倒闭边缘。而房地产注册资本金比例从35%降到了20%，原来三倍杠杆放大到了五倍。就相当于买房人首付2成可贷款买房，有2成资金就可做房地产。”水皮介绍，因此当时地产成为经济反转的领头羊，迅速上升。而除此以外，房地产还带动了上下游水泥、装修服务业等的复苏。
另外，水皮还提出一个观点，2009年货币供应量增加了近30%，2010年增加了近18%，这么多的钱没有在CPI上找到出口，却在房地产市场找到了宣泄，“房价暴涨一定程度上化解的是通胀的压力，所以与其说房地产可以抗通胀，不如说房地产可以化通胀。”但是，长期来看，他认为这种做法不可持续。
【评调控】
哪个城市认为自己“房价上涨过快”了？
水皮非常赞成政府及时进行房地产调控。但为何百姓常有调控就是“纸老虎”，房价越调越高的感受？他认为，这跟大城市里房价有两种需求有关系。
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“一种是消费需求，一种是投资需求，在调控后期，投资需求日益上升”。水皮提及，北京不少二手房交易让人咋舌。“都是一次性付款。三环内150平方米，一次性付款450万，这些人肯定不是普通的改善型住房需求，肯定是投资客”。水皮认为，“有人辩解说我们是投资，并不是投机，其实在房地产领域，投资与投机就是画等号的。”他认为，要对这种需求进行一定程度的遏制，而以往调控对此执行不够。
更关键的问题是，以往的房地产调控中，中央、地方诉求不一致，各部委想法不一致。比方说，“国十条”中说“过热地区”要怎么怎么样，而地方上没有一个主动认为自己是“房价上涨过快”的典型。直到银监会细则在四个月后推出的，指名“北京、上海、深圳和杭州”名列其中。
本次调控何时见效？
看执行，还要看市场因素
那么，节前的这次房产调控政策，能否很快收到效果？水皮认为很难讲。首先关键看执行力，其次应该看到，外在措施对房价的影响只是一部分，它的影响力会小于市场自身因素——因为房地产价格是由有效需求和支付能力决定的。“即使房产税出来，房产价格也不会那么快就下降。房价是会涨到涨不动的时候，降下来，而不会是因为房产税而降。”
他认为，这是因为“中国已经进入了‘资本’时代，进入所得所挣已经超过了满足吃喝拉撒的时代，有了一定的积累”，这都将推动人们的房产有效需求。同时，城市化进程也会推动房产需求——农民进入小城镇，小城镇居民进入城市。不过，另一方面，“如果房价涨得太快，超过了这个阶段的过程，就会反过来压制城市化进程中的需求。”因此市场本身也是个复杂现象。
【提建议】
我都写8篇评论建议立法禁止炒房了！
水皮认为，楼市调控如果光就房价管房价，那治标不治本。因为房子既有消费品的作用，又有投资品的作用，也有市场供需规律。政府不能光看到房价，更要看到如何体现社会公平。
他认为，立法禁止炒房可以防止少数人侵占多数公共资源。比如韩国就对家庭购买一套房子以上有种种限制，富人如果有钱还要投资，就只好到国外买。他认为，若能通过立法禁止“炒房”，会比征收房产税有效得多。而他自己已写了八篇评论，建议立法禁止炒房。
以眼下最严厉的深圳“限购令”为例，如果能推而广之，那么，遏制房地产的投机才有落实到位的可能，禁止炒房也就变成了现实。如果能有一个立法程序，临时规定变成制度安排，那么房地产市场的长治久安就有了可能。
“一开始可能人们会不适应，但当立法后，临时规定变成制度安排，就不是改变投资者的预期，而是从根本杜绝这种念想，没有预期，没有希望，也就谈不上绝望和失望。”水皮说。
“当然，这个建议也有个难点，那就是该如何界定‘炒房’？”他认为，这是一个多方需坐下来协商的话题，就他个人建议，比如三套以上的房产被视为“炒房”。
进军3500点很可能谁说沪深股市只有跌的命？
昨天，他在南京说：就像刚开车悠起来，后面的动能大着呢！
10月8日，上证综指以2681点开盘；10月15日，收盘点位为2971点。短短一周时间，不少人还没反应过来，大盘就已噌噌噌涨了近300点。下一步是继续涨还是回调？大行情是否就此启动？昨天水皮说：就像开车刚刚悠起来，行情还有的走呢，回到3000点之上，向3500点进军都正常，谁说沪深股市只有跌的命？
房价松动，股价才会上涨
水皮分析，“十一”黄金周后的大涨，与美元贬值有着重要关联。不过，水皮并不认为这轮行情是从“十一”后开涨，而是早在7月2日就启动。“万科股价是7月1日见底，上证指数是7月2日2319点见底。”
回复该发言

水皮分析，今年以来房价与股价有着微妙联系。比如上半年股市因房地产调控而下跌，个中信息链是“房价涨得越快、房地产成交量越缩小、房地产企业收入预期越少、盈利预期越下、房地产个股越跌”。
而4月份调控以来，房地产企业改变了策略。以万科为例，不是主动降价，而是询价。举例来说，北京一个万科楼盘，大家根据周边情况判断该是1万5一平方米，万科询价后1.35万一平方米全卖掉。因此，万科连续3个月月成交量过百亿。企业收入大幅增长，利润就有保障。
水皮幽默地说，炒股就是炒预期，上半年的下跌，罪魁是房地产；而7月1日，万科股价见底开始回升。此后万科的走势也一路上扬，9月底，万科从最低点6元多回到了4月调控时的9元多，也暗示着股市大幅上涨在即。
对房价与股价关系，他总结说：“房价上涨，股价下跌；房价稳定，股价止稳；房价松动，股价上涨。”
为什么涨？
三大“纠结”明朗，不涨都难
水皮指出，尽管7月初行情就启动，但并未一路单边向上，而是起起落落，尤以9月为甚。这是因为那段时间三大矛盾不仅困扰着决策者，也困扰着投资者。而随着近期这三大“纠结”明朗化后，股市不涨也难。
第一大矛盾是加息还是不加息。国庆节后，央行决定对六大行提高存款准备金率0.5个百分点，就等于明确告诉公众，至少年内不再可能加息；第二个矛盾，是房地产调控加码还是不加码？节前出台的“新五条”，其调控力度都没有超过4月份的“国十条”，强调的是执行。因此，靴子落地，股市上扬；第三个矛盾，人民币升值不升值？目前的形势很明显：人民币升值长期化不可避免，问题在于节奏。而人民币升值意味着以人民币计价的资产的升值，地产和银行是第一批受益者，股市也是。
当上述三个因素近期都已明朗化后，股票开始上涨。水皮个人认为，在外围市场的道指已回归到11000点价值中枢时，A股下一个目标位是向3500靠拢。
怎么操作？
拿到好股你就偷着乐吧
基于上述判断，普通股民接下来当如何操作？“手头有股票的，拿着偷着乐就好了。”水皮建议，股民不要老想着行情什么时候结束，不停看盘，而是要踏好节奏、选好股。
他打个比方，现在的节奏就像开奥迪，加油起步会有个“悠起来”的过程，这个时候可能还不是太稳当，但一旦悠起来，后面的动能会很大。
不过他特别提醒，会有板块轮动，但对普通股民而言，创业板最好不要碰。一方面是因为创业板迎来一周年的解禁潮，另一方面是前期的爆炒已透支了创业板中不少个股的未来，将来能否守住现在的股价，需要打个问号。“目前120多只创业板个股，我估计也就是有10家具有成长为大公司的潜质，其他大多没戏。”
水皮强调，投资股市，还是要多分析，多研究，多了解公司的基本面，做出自己的判断，千万不能人云亦云。
哪些股票有戏？ 水皮认为金融、地产可能涨三到五成
水皮到南京来做报告的消息，经本报预告后，得到不少热心读者、忠实粉丝响应，当天的会场坐得满满当当。投资者也不停提出关心的问题，请记者转告水皮。而水平表示，“在恢复性行情里面，投资策略应偏保守”，战略上乐观，战术上谨慎，寻找一些价值低估板块。
问：银行、地产这些大盘股可以关注吗？
答： 现在这轮行情，是在估值回归、价值低估板块会填平价值洼地，短期表现强劲，回到区段之后相对平稳。如果有大行情，大盘股板块会有一定机会。行情可能还有一波上涨，但这一轮行情中为主的大盘股，不会出现像前期中小盘那样翻几倍，指标性行业如金融、地产，30%-50%的上涨幅度就了不起了，追过高的涨幅没有必要。
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银行股的确值得关注，9月份它们中的指标股创出新低。此外，银行股在A股、H股的倒挂现象非常严重。如果大盘重回3500点，银行股当会有所作为。
问：“煤飞色舞”最近涨势很好，对这些板块你有何评价？
答：巴菲特的价值投资理论认为，当一个股票在1元价格是合理价位时，你起码要在比它低的时候购买，比如8毛。但对煤炭和有色板块来说，可能就要换种思路。
从年初到现在，这个板块从未被低估过。比如说，它该值1元，但最低到1.05元时就会被人抢走了，高则会到3块钱。像这样的板块，就始终有交易性机会。有一定投资基础的股民可以关注它们的短期机会。
水皮南京新语录
牛市和熊市区别，在于赔钱比例
“股市是大多数人犯错误、大多数人赔钱的地方，一年下来，不会有超过20%的人挣钱。牛市只是这个大多数人赔钱的比例小一些。”
买房长期看不会亏，买股大部分人都在亏
“去年10月下旬，我在南京的一次活动上表示，买房比买股要赚钱。如今在房地产调控措施频出之后，不是这样了，去年的结论目前应该有所修正。但是长期来看，买房不会赔钱。以十年时间计算，买房不会亏。但是股票不管长期、短期，都是大部分人赔钱。”
承认傻，你就开始赚钱了
“其实，在股市里，越是自以为聪明的人，越可能没挣钱，还赔钱，原因是太贪心。比如工商银行这样的股，如果4块多买，一年20%的涨幅加分红，比把钱放在银行都好，还没什么风险。有人认为这样涨得不快。股市就是博傻的地方，你承认傻，就开始挣钱了。”
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