上周行业焦点
1、 限购政策蔓延热点城市。
(1)截止10月17日,已经有京沪深穗等11个城市出台限购政策。(2)限购政策的主要区别:看存量还是看增量?是否限外?目前大多城市限购政策看增量且不限外。(3)限购政策可能继续蔓延:目前出台限购令的城市都是房价过万或在万元附近的城市。剩下还没有出台限购令的房价过万或万元附近的城市主要有:三亚、温州等8个城市。这些城市未来都有可能出台限购令,打击面也将越来越大。
2、万科、保利、金地9月销售创历史新高,市占率逐步提升!
(1)9月,3大地产公司销售均创历史新高,同比增长均在100%。这说明三大公司在金9楼市表现非常出色。(2)大公司市场占有率逐步提升:近4月来,三大公司的市场占有率在逐步提升。纵观08年至今大公司市场份额的变动:08年市场调整时期,大公司市场占有率提升;09年销售火爆时期,大公司市场占有率下降;而今调控市中大公司市场占有率又稳步提升,这说明在调控市中大公司更能取得较好的销售业绩。在调控趋于长期化、常态化背景下,大公司的市场占有率有望继续提升,行业集中度有望继续提高。
环比上涨城市占比85%、平滑黄金周缺口 成交量:上周我们监测的20个城市中,85%的城市成交量环比上涨,加权平均涨幅为1644%,基本平滑黄金周的下跌数据。限购等政策对楼市影响还有待继续观察。 价格:上周62%的城市环比下跌,结束连续4周上涨行情。
存货:上周末9大重点城市的存货总量为39.9万套,环比下降2.1%,连续2周下降;存销比为7.5月,与上周持平。
二手房市场:环比来看,止跌回升。上周80%的城市成交量实行上涨,和一手房数据一样,填补了黄金周成交数据的缺口。
投资策略
基于通账主题机会的来临,并对照有色、煤炭等板块的表现,地产股的估值也有希望进一步提升。我们认为,优质地产公司的今年PE率上限有望冲击到今年业绩的18倍。目前优质地产股2010年的PE在14倍到15倍之间, 且NAV普遍较市值折让20%左右。因此,具备安全边际和向上空间。
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