广州四季度市场缩量料成定局

广州限购令终于出台，中介预料10月广州二手交易环比下降50%以上。

无论广州限购或限外是“空对空”还是“实打实”，二次调控已“杀到埋身”
广州日报10月18日讯 10月15日，让广州市场期待一个星期的限购令终于出台，广州市国土房管局当天召开新闻发布会，公布广州二次楼市调控的4大措施。其中与购房者关系最密切的是“限购限外限年龄停贷”的规定：户籍家庭和常住非户籍家庭只能限购一套新房；非常住的外地家庭不可以在本市购买商品住房，未满18岁的人士不能单独购买商品住房；第三套以及以上房贷全面停贷。
广州地产界人士大部分认为此规定比预想中要严厉，预计第四季度比三季度缩量4成以上。由于该限购令自宣布之日开始执行，二手住房买卖以房地产交易登记部门业务收件(包括预收件和受理)时间为准，并没有给予缓冲期，预料9月中下旬至10月15日之间成交而尚未递件的交易会大受影响，纠纷丛生。
解构广州市限购令
何为家庭？
广州限购令给出明确定义：购房人、配偶及未成年子女。
购房必须要填写《家庭成员情况申报表》
限购时限内，购房人在签订商品住房买卖合同前，必须如实填写《家庭成员情况申报表》，房地产开发企业和房地产经纪机构应通过查验购房人的户籍簿、结婚证等证件原件对购房人的《家庭成员情况申报表》进行核实。房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当立即与其解除买卖合同；经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。房地产开发企业、经纪机构与购房人串通、骗购住房的，要追究责任，并予以曝光。
过户需要多种附加材料
根据广州市限购令，商品住房购房人向房地产交易登记部门申请房地产转移登记时，应提供以下附加申请材料：
(一)《家庭成员情况申报表》原件、户口簿原件、结婚证(或未婚证等其他婚姻情况证明)原件。
(二)买方为非户籍境内居民的，还须提供税务部门出具的在广州市1年以上的纳税证明或社会保障部门出具的社会保险缴纳证明。
(三)买方为境外机构和个人的，还须根据《关于规范房地产和市场外资准入和管理的意见》(建住房【2006】171号)提供相关资料。
公积金无空子可钻
根据广州限购令，首套住房且面积低于90平方米，公积金贷款首付可两成，90平方米以上三成，但如果是二套，公积金贷款必须五成，而如果是三套及以上，则停止发放公积金贷款。
市场影响：缩量四五成在所难免
中原地产市场总监李粤湘表示，由于广州市限购令无缓冲期，二手住宅以递件时间为准，一宣布即执行，预料对9月中下旬成交的二手住宅交易会产生巨大影响，与业主协商顺利的，或许可以退定、中止合同；若业主根据合同要求购房者履行合约，将有可能导致纠纷产生。
李粤湘表示，9月份一二手交易比较旺盛，进入国庆，受政策调控影响，二手交易已开始减慢。加上严厉的广州市限购令，预料10月广州二手交易环比下降50%以上。满堂红研究部高级经理周峰表示，一旦限制正常购房行为，市场受影响程度将会非常大，第四季度甚至可能比第三季度萎缩四成。
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合富置业首席市场分析师龙斌对限购令的前景较为乐观。他认为限购令与市场预期一致，与北京、上海大致相同，比深圳要温和。限购令将对市场产生短暂影响，购房者会出现一定观望情绪，成交量预计下滑10%~20%左右。龙斌沿用北京出台限购令后的市况分析道，北京市4月30日出台限购令，经过两个月的观望后，7月份开始回暖，广州市场的自住需求比北京要强劲，故此广州市的观望期少于两个月，回暖速度也较快。
业主：担心卖咗买唔番
“卖咗买唔番”，这是目前放盘业主的最大担心，近期广州中介接到的放盘量已应声减少。合富置业副总经理潘宇豪表示，市场放盘量减少10%~20%。
满堂红周峰表示，10月1日~11日，天河、番禺、黄埔三区的放盘量都比9月同期缩减12%~14%。周峰表示，从盘量减少的数据来看，可以看得出业主既对后市继续持乐观态度，同时也担心卖出去之后不能再购买新的物业。
中原地产荔湾区高级营业经理蒋永华表示，限购令出台，对老城区的购房者影响有限，因为该区域投资客较少。但受制于限购令，业主已开始减少放盘。
投资者：区域受冲击较大
兴业地产中介销售部总监金忠男表示，限购令料对投资炒家影响不大，因为这些投资者一般都有方法应对，如借用其他人的名字登记产权等。由于广州市限购令不知道什么时候结束，会促使一些首次置业的人士一步到位买一套大一点的单位，以免日后换房受限购与限贷的制约。金忠男认为，限购令或限外令对楼市调控效果有限，威力最大的是加息，一旦银行加息，业主供楼成本加剧，势必会阻碍购房者入市。
广州某房地产网站二手房频道主编表示，限购令出台，会出现区域性冲击的结果。对于广州市来说，价格偏低的区域投资者较少，如白云区等区域，自住型相对集中，限购令对于这些地区的冲击力度也相对较小。而对于广州的一些投资客聚集地，如珠江新城等，预计会导致部分投资客持观望态度，暂缓投资。
限外令：六七成二手买家非本地户籍
汇瀚按揭高级业务经理莫静表示，由于广州本地专业市场众多，非本地的购房者占不少的份额，一些购房者并不能提供缴税或社保证明，银行也网开一面，可以以居住证或租房协议来灵活处理。
在外地人购房的重镇番禺区，满堂红南浦分店店长施建国表示，购房者提供广州市本地电话记录及银行流水等资料以作证明。从广州市出台的限购令来看，必须强调常住的非本地户籍家庭出示一年以上的社保证明和缴税证明，除缴税和社保缴纳证明以外的变通手段都行不通，将会严重影响外地人在广州购房。
究竟广州市二手买家中有多少外地人？记者从满堂红和合富置业了解到，广州市二手买家中六七成为非本地户籍，严格“限外”，广州市二手楼市堪忧。根据满堂红研究部的统计数据，今年1至9月在广州市购买二手房的客户中，以身份证作为辨别依据，属于广东省户籍的比例占了59.9%（其中广州市户籍的比例为31.9%），其他省份户籍的比例为40.1%。合富置业龙斌博士表示，根据他们对第三季度购房者的户籍统计，广州户籍的购房者占40%，广东省内非广州市的购房者为25%，外省籍及境外人士占35%。
满堂红周峰表示，他们没有统计非本地户籍人士的付款方式，以往非常住的外地人可以通过一次性付款来购买广州的房子，根据目前限购令，外地人纵然有钱也买不到广州的房子。
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