马光远：楼市限购令是最大看点 要有持久战准备

房产税：最后一只鞋子
笔者之所以说房产税是半个看点，是因为尽管迟早会推出，但究竟会推出一个什么样的房产税，这只鞋子却迟迟没有落地。
应该说，如果从物业税算起，关于房产税的讨论已经7年之久。从中国房产税改革的初衷而言，起初并非基于抑制房价，而是为了规范中国繁杂而无效的“不动产税”。十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。但随着房价的飞涨，物业税不知何时被赋予平抑房价的任务，即使在今年，国家发改委正式放弃物业税的提法，回归房产税改革之后，这种抑制房价的使命也依然被民众所期待。
但根据最近房产税的动态来看，民众对房地产的这种政策期待似乎要落空：一是最近网上传言，上海、深圳房产税已经获批，税率为0.3%-0.4%。如果这个说法最后被证实，0.3%-0.4%的税率，要平抑房价，显然是一句空话，因为这意味着只要房价上涨1%，就足以弥补房产税的损失，对于持有多套住房的人而言，并不构成真正的负担；其二，我们注意到，财政部、国家税务总局有关负责人10月4日再次表示，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，这既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费，抑制投机性购房。按照我国1986年的《房产税暂行条例》，房产税只是一种普通的财产税，是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，国家税务总局说，从国际经验及公平、规范的角度看，房产税应对个人所有的住房普遍征收。并不分是二套房产，还是唯一的房产，一律进行征收，这意味着，用房产税抑制投机性购房只是一句空话。
从物业税到现在的房产税，政策设计者迄今都说不清楚房产税的政策目标究竟是什么，是完善房地产税收体系，还是为了抑制高房价？要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的征税，或者对炒房者直接征收暴利税。在以上种种的疑问得不到制度的回应的情况下，强行推行房产税试点，甚至对个人拥有的所有住房征收房产税，不仅无法抑制房价，反而会引发更多的不公平。
问责是调控成败关键
在楼市调控问题上，邓公当年提出的“黑猫白猫”妙论，完全可以用来作为房地产政策评价的标准：不管白猫黑猫，真正执行的才是好猫。9月29日第二次调控的一大特点是突出强调政策的执行力，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，追究党纪国法。其实，这不是一个新的提法，几乎可以肯定的是，在每一次房地产调控的关键时刻，几乎毫无例外地都强调问责，但几乎每一次问责都成了稻草人。
的确，评估一个政策的实际效用，最重要的还是要看政策的执行力，再严厉的政策，如果不执行，等于形同虚设。而事实上，自4月17日，国务院“十号文”出台之后，中国房地产市场并没有出现预期的调控效果，房价坚挺，最主要的还是政策本身缺乏执行力。无论是4月17日的“十号文”，还是9月29日有关部委出台的第二波调控政策，严厉程度实属罕见，但对于未来的执行力，大家依旧信心不足。从中国房地产市场历次调控的经验看，从来都不乏政策，但政策的落实因为开发商等的对抗而乏善可陈。4月17日“十号文”出台之后，出台实施细则的少而又少就是明证。
回复该发言

似乎为了回应外界在问责问题上的质疑，10月11日，住建部、国土资源部等三部委又专门发出通知，再次强调要对省级人民政府问责，要求各地立即研究制定贯彻落实“国十条”的细则，再次表示对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。可以说，尽管每一轮房地产调控，都提到对地方政府的问责问题，但像本轮调控如此三令五申的，的确罕见，看来，起码在问责上，这回不是只说说而已。强调问责的效果是比较明显的：在问责的威慑下，地方政府明显加快了实施细则出台的步伐，一些城市很快出台了细则，而且都将“限购令”作为调控的利器，看来，只要真正问责，地方政府的执行力还是可以期待的。就此而言，无论是“国十条”，还是本次的“二次调控”，要落到实处的关键是落实责任，对不执行调控政策的，坚决追究有关人员的责任，只有将房价调控和官员的乌纱帽挂钩，房地产调控的第二波才不会再次沦为政策白条。
但是，遗憾的是，就目前的问责机制来看，依然有很多软肋：比如，调控房价不力究竟如何判定，房价过快上涨又如何量化，这本身一直就很模煳；再比如，即使可以判定某省某市调控房价不力，又如何追究责任，追究什么责任？因为就现有的法律而言，并没有相应的规定。而且，本次调控强调，要对“省级人民政府问责”，事实上，房地产调控，无论是政策，还是协调机制，都属于全国一盘棋的战役，并非地方战役，需要中央有关部门的配合，这样才有所谓省级人民政府负总责的问题。金融部门管不住银行，土地部门管不住土地，住建部管不了保障性住房，税务部门迟迟不出台税收政策，这些部门的责任谁来追究？
比如，今年6月国土资源部曾宣布“7月督察，8月约谈，9月问责”。现在9月已过，可是我们还是没有看到问责，之前流传的2000多起闲置土地的黑名单也没了下文；再比如，住建部在9月份首次公布了今年保障房建设进展情况：今年计划建设的580万套，前8个月开工70%，竣工30%，其中5个省区市开工率还不到50%。实事求是而言，开工和竣工的进度都一般，5个城市开工率不到50%，为什么不点名？
房地产调控是一场拳击赛
对于本次房地产调控的未来，鉴于历次的惨痛教训，任何极端乐观的情绪都必须慎重。中国房地产市场不能简单套用经济学原理予以解释，这个市场本身依旧扭曲，既是政策市，也是资金市，还是利益博弈最惨烈的角斗场。就此而言，二次调控尽管看起来来势汹汹，但笔者依旧表示短期和审慎的乐观，而且，鉴于政策本身依旧有很多的硬伤，比如限购令，比如房产税的细节等等，加之长盛不衰的老话题土地财政的问题，这使得我们对于每一次的政策都只能投有限的信任票。购房者也好，政策制定者也好，一定要有足够的耐心。
特别是，我们看到对于房地产领域一些深层的问题，政策制定者依旧缺乏直面和纠错的信心与勇气，比如，对于饱守诟病的房地产预售问题，没有明确取消的态度，再比如，对于土地交易的方式问题，依旧没有提出打破政府在土地一级开发市场的垄断，还有，小产权房的平反问题，这些最根本的问题不解决，所谓“史上最严”就是一个伪命题。不管如何，我们必须承认的是，正因当局的心态如此的纠结和矛盾，对于房价调控一定要有持久战的准备，这是一场激烈的拳击赛，不算巅峰对决，但双方肯定要你死我活打12个回合，因此，第一个回合的胜败没有任何意义。不能把真正的希望寄在“限购令”这些举措上，而应该连续出拳，并且用不同的组合拳，否则，迎接楼市的肯定是更猛烈的反弹。
回复该发言