专家：限购令将使楼市退烧 合规开发贷不会限贷

　　随着“新国五条”以及各地调控细则的纷纷落地，号称史上最严的“国十条”再次升级，而升级的标志则是“限贷”、“限购”等词汇的高频率现身。这场结合了更多非市场化手段的升级调控，能否有效给楼市退烧？
　　民生银行地产金融部研究中心首席分析师董旭勇认为，结合了限购令的信贷新政将在一定程度上促使楼市退烧，调控效果将至少延续到明年一二季度，但要维持楼市稳定除了暂时性的行政调控外，还需要长期组合拳的后续支持。
　　中国房地产报：您怎样评价“新国五条”中相关的信贷政策？
　　董旭勇：相较于“国十条”，此次主要有两个变化。一是全面暂停第三套按揭，此前只是房价过高、上涨过快、供应紧张的地区；二是首套房按揭的最低首付成数由此前的20%上调到30%。与此同时，对于全款买房也下达了限购命令。
　　全面暂停第三套按揭，仅仅是通过去除信贷杠杆对使用信贷资金的投资、投机性购房产生了一定影响，所以为了扩大堵截范围，监管层还使用了行政手段，对于全资投资、投机性购房行为进行限购。提高首套房按揭首付则对部分刚需也提高了门槛。
　　中国房地产报：这是今年调控以来，首次涉及到收紧首套房贷，是市场严重的供应不足，还是监管层考虑了未来房价下行的风险？
　　董旭勇：监管意图很难揣测，但客观上来说，收紧首套房贷有两个作用。一是防范了银行体系的金融风险，一旦未来房价下跌，可以增加新增房贷资产的安全性。二是适度延缓部分刚需，为增加供给提供时间。
　　中国房地产报：除了对个贷收紧外，还再次重申了要严格开发贷，有囤地等行为的企业将停止新增贷款，同时取消上市、资本市场再融资等资格。
　　董旭勇：对，但在执行过程中，银行还是需要住建部门、国土部门、房管局等各相关部门的配合。而这些配合则需要央行、银监会牵头与各部委取得联系，并最终确定违规企业信息与名单，再下发给各商业银行。
　　但同时需要注意，合规开发贷业务，也不是简单的打压。出于增加供给的调控方向，未来的开发贷依然会在一个常规的业务量上持续。
　　中国房地产报：这两年大部分商业银行的房地产信贷比重相对于其他信贷业务都有一定量的增长，今年以来的房地产调控是否会对银行的相关业务造成影响，尤其是在剩余信贷额度已经有限的四季度？
　　董旭勇：房地产行业调控的影响是一方面，更重要的还是整个信贷环境。比如说全年总信贷额度7.5万亿元，1～9月份放贷6.3万亿元，四季度放贷规模有限。
　　这种情况下，如何进行剩余银行资产的配置，更关键的还是取决于银行的自身经营因素。每家银行在年初就已经制定了全年的资产配置规划，这种规划有强大的惯性，包含了一系列的分配与考核办法，“国十条”、“新国五条”等政策的出台还不至于影响到银行内部的配置规划，没有太直接的联系。
　　但由于地产行业调控，一般银行地对产信贷适当谨慎一点是有可能的，调控之中房价还是有下跌风险的，每家银行都会测算一下自身的风险底线。
　　中国房地产报：此次的信贷政策收紧将会对未来楼市产生多大程度的可预期影响？
　　董旭勇：新的信贷政策将在一两个月后更清晰地传导给楼市，房价肯定会有下跌的压力。今年以来的投资一直增长比较快，房地产企业新开工面积也比较多，而这种投资惯性将随着开发周期与延缓需求的调控，累积为越来越多的供应。与此同时，根据市场数据，一些开发商已经连续几个月投资支出大于销售收入，未来的资金会越来越紧张，在资金有限、成本增加的压力下，产品的供应也会加速。
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　　中国房地产报：针对“新国五条”以及各地细则的一些细节，部分坊间观点还是认为“语焉不详”，譬如说调控时间的长短，并认为这将给一些地方与银行提供了“上有政策下有对策”的弹性空间。您怎么看？
　　董旭勇：太细的细节是不会有的，首先各地的情况都不同，没有办法一刀切；与此同时，监管层也在观望，影响调控手段与力度的可变因素太多。而房地产调控本身也是有多重目标的，一是要保证房价的稳定；二是要保障民生，是大部分人能够买得起房子；三是要稳定经济的增长。在不同时期，调控目标的重点会有所不同，在危机时期重点目标就是把房地产拉进来，带动经济增长；而在房价涨得太高太快的时候，调控的重点又会转向维持房价稳定，防止资产泡沫。 而为了防止令有不行，监管部门此次的问责制相信会有一定作用。
　　中国房地产报：如果有效执行，至少需要多长时间，才有可能达到监管层预期的目标？行业调控措施是否还未出足？
　　董旭勇：调控政策至少会延续到明年。年后会怎样，还要看市场与政策的互动，以及是否会对监管层的调控方向有所影响。如果届时仍持续执行目前的调控政策，价格就很难再涨了。
　　随着“新国五条”以及各地调控细则的纷纷落地，号称史上最严的“国十条”再次升级，而升级的标志则是“限贷”、“限购”等词汇的高频率现身。
　　民生银行地产金融部研究中心首席分析师董旭勇认为，结合了限购令的信贷新政将在一定程度上促使楼市退烧，调控效果将至少延续到明年一二季度，但要维持楼市稳定除了暂时性的行政调控外，还需要长期组合拳的后续支持。
　　中国房地产报：您怎样评价“新国五条”中相关的信贷政策？　　董旭勇：相较于“国十条”，此次主要有两个变化。
　　全面暂停第三套按揭，仅仅是通过去除信贷杠杆对使用信贷资金的投资、投机性购房产生了一定影响，所以为了扩大堵截范围，监管层还使用了行政手段，对于全资投资、投机性购房行为进行限购。
　　中国房地产报：这是今年调控以来，首次涉及到收紧首套房贷，是市场严重的供应不足，还是监管层考虑了未来房价下行的风险？　　董旭勇：监管意图很难揣测，但客观上来说，收紧首套房贷有两个作用。
　　中国房地产报：除了对个贷收紧外，还再次重申了要严格开发贷，有囤地等行为的企业将停止新增贷款，同时取消上市、资本市场再融资等资格。
　　董旭勇：对，但在执行过程中，银行还是需要住建部门、国土部门、房管局等各相关部门的配合。
　　但同时需要注意，合规开发贷业务，也不是简单的打压。
　　中国房地产报：这两年大部分商业银行的房地产信贷比重相对于其他信贷业务都有一定量的增长，今年以来的房地产调控是否会对银行的相关业务造成影响，尤其是在剩余信贷额度已经有限的四季度？　　董旭勇：房地产行业调控的影响是一方面，更重要的还是整个信贷环境。
　　这种情况下，如何进行剩余银行资产的配置，更关键的还是取决于银行的自身经营因素。
　　但由于地产行业调控，一般银行地对产信贷适当谨慎一点是有可能的，调控之中房价还是有下跌风险的，每家银行都会测算一下自身的风险底线。
　　中国房地产报：此次的信贷政策收紧将会对未来楼市产生多大程度的可预期影响？　　董旭勇：新的信贷政策将在一两个月后更清晰地传导给楼市，房价肯定会有下跌的压力。
　　中国房地产报：针对“新国五条”以及各地细则的一些细节，部分坊间观点还是认为“语焉不详”，譬如说调控时间的长短，并认为这将给一些地方与银行提供了“上有政策下有对策”的弹性空间。
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　　董旭勇：太细的细节是不会有的，首先各地的情况都不同，没有办法一刀切；与此同时，监管层也在观望，影响调控手段与力度的可变因素太多。
　　中国房地产报：如果有效执行，至少需要多长时间，才有可能达到监管层预期的目标？行业调控措施是否还未出足？　　董旭勇：调控政策至少会延续到明年。
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