世联地产：楼市重回观望 二次触底可期

早在8月初，一线城市楼市刚刚回暖之时，我们在世联楼市新评二十二《反弹能否持久 尚需静观后市》中首提楼市难以摆脱“二次触底”的宿命。面对市场的快速回暖，时隔不到两月，中央政府的 “五项措施”也迅速跟进，措辞更加严厉，决心更加坚决，旨在扭转人们对调控渐失信心的趋势。政策加码促使市场重新进入观望期。随着开发商资金链的日趋收紧，未来楼市或将沿着成交量二次触底后价格触底的路径发展。
市场重回观望期
世联地产9月中下旬针对全国购房者的调查数据显示，六成购房者认为八九月份的楼市成交回暖是短期现象。其中，一类城市购房者认为是短期反弹的比例（66.7%）明显高于二三类城市（55.3%）。政策加码恰恰稳定了这部分购房者的预期，强化这部分人的观望心理。预计未来成交量将持续下滑，尤其是购房者认为“短期反弹”比例较高的一类城市。
开发商资金链日趋紧张




2010年1-9月，房地产开发投资同比增速为36.4%，而商品房销售面积同比增速仅为8.2%。销售面积增速持续放缓将直接减少房地产销售环节中的定金、预收款及个人按揭贷款，这些资金在房地产开发资金中约占40%（见图1）。这种低回报、高投入的局面势必将加紧开发商资金的紧张，新出台的银行按揭首付至少三成的政策也将加剧这种紧张局面。
销售回款出现困难，加之政府对银行贷款以及融资渠道的控制，导致开发商对外资需求日益增长。世联通过分析近三年（2007.8-2010.8）的数据发现，商品房销售面积同比增速与外商直接投资同比增速成反比例关系，二者的相关系数高达-0.41。而进入2010年，二者的相关系数提升至-0.92。这说明，现阶段销售面积同比下降越快，外商直接投资同比增长也就越快。但由于外商直接投资在房地产开发资金来源中所占比例尚不足1%（见图2），相对于整个行业来讲，受惠的开发商将寥寥无几。
“二次触底”的历史或将重演
通过对2007年9·27新政后市场状况的分析，我们发现多数城市的楼市都遵循一个共同的规律：价格坚挺——量首次触底回升——价格下跌——量二次触底回升——价格触底。住宅成交量经历“两次触底”过程，直到成交量第二次触底回升之后，成交价格才真正触底。根据当时的市场表现，我们将其划分为五个阶段，如表1所示。

表12007年9·27新政调控后的市场量价走势
阶段
特点
市场走势描述
持续时间
阶段1
量跌价滞
观望阶段
新政出台，市场进入观望期，成交量急剧下跌，形成量的第一个底部，该阶段价格小幅波动，保持坚挺态势
6个月
阶段2
量升价稳
促销阶段
受促销刺激，最为刚性的需求小幅释放，成交量局部回暖，但上涨幅度有限，此时价格依然坚挺
3个月
阶段3
量价齐跌
降价阶段
量长期处于低位，开发商资金链出现紧张，陆续降价回款，由于此时价格处于下行阶段，市场看空者继续观望，成交量二次触底
3个月
阶段4
量升价跌
局部回暖
价格下降到部分客户的预期后，成交量逐步回暖，由于量的支撑，价格停止下行趋势，即价格底部形成
4个月
阶段5
量价齐升
全面回暖
成交量快速回升，量支撑价，价格上涨
长期
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对于2007年9·27调控之所以会出现“二次触底”的局面，世联研究认为，这是市场价格底线与购房者心理承受底线之间博弈的结果。成交量首次触底之后价格依然坚挺，部分持有观望心态的客户对政策看空，认为房价下跌可能性不大，于是急于出手，导致市场局部回暖，市场进入阶段2。但此时成交量仍处于低位，开发商迫于资金压力，不得不降价回款促销，市场进入阶段3，价格呈下行态势，市场看空者“杀跌”，成交量二次触底。直到价格下降到部分客户的心理预期之后，这部分需求逐渐释放，市场进入阶段4，价格底部形成。
2010年4月15日“国十条”的出台宣告市场进入第一阶段。8、9月份的市场成交回暖，宣告市场进入第二阶段。2010年9月29日，中央政府“五项措施”闪电般出台，给各地楼市打了一剂强力“退烧针”，宣告第三阶段的开始。“十一黄金周”已经显现出该阶段的一些特点，北京、上海、佛山、东莞、厦门、无锡、南京、天津、青岛、常州、中山、西安、惠州等地成交面积环比出现不同程度的下降。从消费者心理预期的角度和开发商日趋紧张的资金链来看，未来可能重蹈上一轮调控的双触底过程，直到成交量的二次触底后，价格低谷才能形成。由于本次楼市调控政府决心很大，导致调控周期将会很长，预计未来价格触底后不会出现上一轮政策退出时房价报复性上涨的现象，中国楼市或进入平稳发展期。
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