“限购令”作用明显 深圳上周新房成交大跌6成

“限购令”作用明显。世联地产市场部根据深圳市规划国土委公布数据统计之后发现，上周(10月11-17日)，深圳新房成交大跌超6成，二手达到26周来(不包括第40周，放假交易系统关闭)周成交最低值。
根据世联数据显示，上周新房成交507套，环比大幅下滑，达到63.8%，成交均价19275元/平方米，结束连续四周的上涨，环比下跌13.9%。
数据显示，上周新房成交面积冠军为振业城（资料、论坛)，成交面积7909.59平方米，成交31套；亚军是紫麟山，成交19套，成交面积3043.89平方米；季军是公园大地（资料、论坛) ， 成 交1 1套 ， 成 交 面 积1829.25平方米。
按照上述成交套数和成交面积计算，上周的前三名成交户型都是以大户型为主，成交套数的平均面积都超过了100平方米，振业城的每套成交的平均面积超过了250平方米。
此外，二手房市场共成交1399套，相对第39周的3018套，1399套还不如之前的一半。
世联地产研究部人士认为，从上周一、二手房成交量快速下跌来看，9·29调控政策特别是限购令对于楼市的影响效力开始显现。而对于后期，由于限购政策对于市场需求具有比较明显的抑制作用，因此，楼市成交面临的压力依旧较大，房价下跌的压力也是日益加重。
看房人气下滑 深圳部分区域成交量锐减七八成
9月30日，“限购令”横空出世，与之前的“限贷令”一起，成为有史以来楼市调控政策中刀刃最锋利的两柄剑。记者近期走访发现，受上述政策影响，市场各方已深陷观望，人气下降，成交锐减。分析人士指出，受“双限令”影响，未来不同的产品走势也将出现严重分化，其中，双拼、多拼以及豪宅产品或将率先出现价格松动。
市场现象：“双限令”效果已显 看房人气开始下滑
国庆长假结束后的第一个周末，不少楼盘现场迎来旺盛的看房人气。
在万科金色半山（资料、论坛)的销售中心，即使是下午4点，前去看房的人依然络绎不绝，热闹的人群中既有年轻夫妇也有带着老人、小孩的家庭。记者随后在处于尾盘销售状态的佳兆业上品看到，不到15分钟的时间里，前去参观样板间的人就有四五批。
不过，这与记者9月中旬在上述楼盘看到的人山人海的景象相比，仍然有所下降。
而在二手楼市场，10月以来的看房人数也明显开始降低。“这段时间上门看房的人数较之前下降了三四成。”世华地产前海区域总监吴艳林告诉记者，“限购令”的出台导致市场骤冷，买卖双方深陷观望。
部分区域成交锐减七八成
看房的人虽不少，但成交量却下滑明显。
“现在别说买房了，就是已经下定了的，都想退定。”中原地产布吉区域经理谢玉奎表示，由于观望气氛严重，最近两周的实际成交量下降了至少五六成。
吴艳林甚至称，他所在的前海区域的成交量已经下降了七八成。
表现在成交数据上，来自世联地产市场周报的统计数据显示，上周，深圳一手房市场共成交1401套，与前周相比呈快速回落的态势，环比大跌近五成，为46.1%。二手房市场仅10月8、9日两日为过户日，共成交279套。一、二手房近期单日成交均回落至百套左右，明显低于10月1日前的单日水平。
“受最新出台的‘限购令’影响，9月底10月初这两周，同时跨越了房地产市场的冷暖两季。”中原地产研究中心总监王世界认为，受此政策影响，估计10月份市场成交量相比9月将下降五至七成。
部分二手房出现反价
到底“限购限贷”能不能有效平抑高房价？记者采访发现，截至目前，无论一手房还是二手房，均未出现价格松动的迹象，部分二手房甚至出现反价的现象。
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“有个客户看中中海华庭的一套房子，约好9月30日签合同，后来由于买家临时有事，改为10月2日，谁知新政出台了，业主临时反价，本来说好总价230万，后来业主坚持要加价5万，买家很喜欢那个户型，犹豫了四五天还是买了。” 中原地产天然居分行经理鄢圣之告诉记者，部分业主反价的幅度达5%以上。
中联地产营业南部总经理陈河清也指出，部分业主出现反价，其中小户型临时涨了4万-5万元，而大户型有的甚至涨十几万。
“这些反价的业主普遍有两种心态，一是觉得新政的出台是个利好，一旦限购政策放开，投资客将大举入市，市场反弹机会很大；一是觉得以后房源将紧缺，他们一旦卖了就很难再买回，所以反价惜售。” 鄢圣之分析道。
户型分析
户型走势将两极分化
限购限贷的政策再次刺痛楼市的神经，对于一个家庭来说，如何把仅有的两套或者一套的额度用在刀刃上，变得更加有讲究。那么，在这样的背景下，今年以来备受刚需族青睐的中小户型还能继续热销吗？几次受政策打击的大户型又将迎来怎样的冲击呢？记者采访了有关业内人士。
小户型——
有刚需支撑依然是主流
小户型已经成为目前刚需置业的热点。然而，随着限贷限购政策的出台，不少买家出现这样的困惑：把宝贵的买房额度用来买小户型的话，就等于失去了一段时间内换大房的机会，那么在现在的政策背景下，是不是应该尽可能地一步到位呢？
对此，世华地产研究中心总监肖小平表示，虽然在首付三成的房贷政策下，小户型的优势逐渐消失，但选择一步到位的置业者不可能是多数。“因为限购政策不可能长期施行，是一个短暂的策略，而一般换房的周期是3-5年，买家不用担心浪费名额，加上目前房价如此高位，许多买家即使想一步到位也很难。”肖小平指出。
深圳中原董事总经理李耀智也认为，市场上真正想买房而且迫切需要房子的是以首次置业者为主的刚需族，这群人能买得起的就是小户型，所以即使在当前的限制政策下，小户型也还能继续热销。
大户型——
双拼及多拼户型短期压力最大
无论是年初的“国四条”还是现在的限贷限购政策，今年出台的调控政策对于大户型的限制力度颇大。
“受冲击最大的是一房多证的双拼或者多拼户型，在目前的限制政策下，这种类型的大房子将面临无法销售的尴尬境地。”世联地产首席分析师王海斌指出。
对此，肖小平表示赞同，她认为接下来很多买家可能会尽量避免买双拼或者多拼，买卖双方短期内将进入观望时期，这种类型的产品成交量也将受到重创。
那么，双拼及多拼户型会不会逐渐在市场上消失呢？“不会，因为这些产品是开发商规避70/90政策的后遗症，目前的限购政策将是短暂的，而70/90政策却是长期的，所以即使短期冲击大，也不会改变开发商对双拼及多拼户型的建设。” 深圳市贵安炜实业有限公司董事长吴固林分析道。
豪宅——
成交锐减，或为地量
近年来，在政策的轮番调控下，普通住宅曾走势波动，但豪宅却“我自巍然不动”，呈现一副“不倒翁”的强悍架势。不过，一声“限购令”，豪宅的这种“八卦阵”估计要破了。
“限购的政策出来后，影响太大了。”美联物业华侨城区域总监孟祥义表示。他用“没什么成交量”、“个别成交”以及“就一两套”等语句描述了10月份以来他所在区域的成交量。
“‘限购令’将对豪宅市场产生根本性的影响。”深圳房地内参总经理半求认为，政策出台后，深圳豪宅的成交或将直接成为地量。
而美联物业深圳区域董事王书权则认为，尽管豪宅置业者大多经济实力不俗，但基本上都有两三套以上的房子，不符合购买条件。短期内，豪宅将呈现供大于求的态势，如果持续时间长，豪宅价格将出现下调。
业内观点
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楼市需要更为完善的机制
蔡余波 书香门第投资发展有限公司总裁助理
用行政手段干预楼市，在某种程度上说能够遏制房价的快速上涨，但并非长久之计。由于流动性过剩，钱多投资渠道少，无论资金流向哪个领域，该领域都会被炒翻天，比如大蒜、红袍等等。如果要使市场更为健康和理性，最好的方式就是建立一系列有效机制，否则调控很难达到目的。
楼市将调整10-15个月
王书权 美联物业深圳区域董事
目前，市场的成交量已经开始回落，一直到明年春节前都会维持二手楼成交约6000套/月的较低水平；同时，房价下调的压力也会比较大。在目前的政策背景下，预计整个调整期会持续10-15个月左右。房价再次起底估计起码要在2012年以后了。对投资客而言，如果资金实力雄厚，可以继续持有物业等待下一个周期。如果实力有限，则应趁房价尚未降到底时赶紧出货。
限购同时将加快保障房建设
吴固林 深圳市贵安炜实业有限公司董事长
双限政策直接砍断了许多真正需要买房的需求，政府为何这么做呢？首先，楼市已经无法仅通过市场力量调控了，政府必须通过行政干预减少成交量，从而迫使房价下降。其次，真正需要买房的人不妨耐心等待，政府或将通过加快保障房建设的方式解决部分中低收入人群的住房需求。如果此轮调整仍不起明显效果，也不排除还会出台政策。
相关部门应趁调控期拟新政
宋丁 综合开发研究院旅游与地产研究中心主任
从2003年至今，已经采用的法制、经济、货币、税收等手段均未取得很好的成效。市场经济手段调控不奏效，就逼迫政府采用了新政干预的手段。目前出台的一系列政策，在某种成都上是在为相关部门争取时间和空间。一方面，相关部门应趁着这段时间加强保障性住房建设；另一方面，也应趁这段时间制定出一些市场化、制度化和规则化的政策。
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