冯仑、张宝全重返海南地产

理想国 三个地产商的离开或重返


当年去海南淘金的年轻人，经过20余年的商场征战和大浪淘沙，有的早已沉寂，只有少数幸运儿成长为如今的“大腕”。张宝全和冯仑是“幸运儿”中的两个代表，如今他们重返海南；而谢强则在离开海南后，由报人转战地产界，如今也早成“大腕”，只是他再没把事业转回过海南。
张宝全回去了，冯仑也回去了，谢强没回。
20年后的海南，再度成为一块热土，眼前的场景似曾相识，但又遥远而陌生。当年的烂尾楼早已破败不堪，而不远处新的工程正在如火如荼地建设。那些早年混迹海南淘金的默默无闻的年轻人，经过20余年的商场征战和大浪淘沙，有的早已沉寂，只有少数幸运儿成长为如今的“大腕”。
一
冯仑喜欢说：“守正出奇”。
重返海南，正如他自己所言，有“守正”的一面，也有“出奇”的一面。
冯仑早在2009年就已再度筹划登岛，跳板是在三亚投资开发的奥林匹克湾项目。该项目在立项筹划之初，就成为海南省委省政府确定的重点项目之一。省长罗保铭在海南省四届人大三次会议上作政府工作报告，谈及2010年海南省政府要重点抓的几项工作，其中就有“争取三亚奥林匹克湾项目开工”。
项目很大很重要，如能顺利开发，这个偏体育概念的旅游地产项目，将与万通地产以前所开发的产品线有很大区别。这无疑是冯仑“出奇”的一面。
天天把“海南教训”挂在嘴边的冯仑，为何选择了在海南房地产市场已经炒得很热的情况下，想挤进去再添一把火？
冯仑否认这是因为他的海南情结。他说，“生意就是生意，我们做这个项目纯粹是看好它的投资回报。”这是冯仑“守正”的一面，无论何种方式的创新，最后要归结到做企业的本分上来。
在冯仑眼里，现在和20年前的海南房地产市场完全已经不是一个数量级的了。
“当时惟一能直接交易的就是宗地，基本上很少交易房子。我们在海口和三亚都倒过地，挣过钱。挣的第一桶金是海口8栋别墅，我和王功权几个兄弟先从银行借了500万，再从别的地方又借了1300万，我们给装修了一下，倒手挣了300万。后来倒的大部分都是土地。”
这就是冯仑对海南上一轮房地产泡沫的真实描述。
一些有梦想但在内地又缺乏渠道来实现的人，凭着一腔热情和勤奋去海南闯荡。“当时的房地产市场还不是真正的房地产，就是炒地。谁都没有运作经验。房地产，有谁真搞过啊？全是福利分房，没有真正的房地产需求和市场。所以大家都是皮包公司在空转。” 冯仑说。
而这些人来海南的原因很简单，是因为借着特区的优势，注册公司既便宜又方便，当时在大陆花1块钱注册公司是不可想象的。公司的开设，运营成本都很高。
在1992年底到1993年上半年半年间，土地价格先是飚涨，后来又跳水。“就像玩击鼓传花，最后一个人倒霉。后来是因为信贷一下子收紧了，地下钱庄的钱也出不来了，泡沫很快破碎。我们的好几块地也被套住，砸手里头了，还贷还了好多年。”冯仑说。
而现在的海南，今非昔比。
虽然冯仑也觉得海南目前的房价有虚高的泡沫，但对海南楼市的前景还是长期看好，“海南房地产业还是有很多利好，会激发旅游地产的开发热情。”他说。
海南已然成为大资本和大地产商的舞台，用冯仑的话说，“不管是民企还是国企都有进驻，而且是国内数一数二的企业，不像以前都是些皮包公司。”有的在那里已经扎根多年，对休闲地产、度假产品也都积累了丰富的开发经验，不像以前只知道炒地。
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“像张宝全最早也去海南淘过金，他回海南比我早，几年前就在那开发了红树林酒店，现在运作经验也有了，人脉也有了。”冯仑说。
二
张宝全一开始并没有想过以后会走上经商之路，他自称1992年去海南，是因为自己在电影学院受到了挫折，根本原因是没有钱就拍不成片子。
“当时中国也是一切都在向钱看，在一个万元户和一个导演之间，令大家双眼放出光芒的一定是万元户。我当时赚钱其实也没有多大的目标，也就是50万，因为拍一部电影大约要50万到100万就够了。” 张宝全说。
张宝全先到了深圳，他在深圳的大街上走，不是盯着人看而是盯着地上看，专门看人的脚。他发现所有的脚上都穿着名牌皮鞋，意识到这里已经发展得很成熟了，要找新的机会比较难，于是他又去了海南。
“到海南一看，好多脚上都是草鞋，还有光脚的，所以觉得这个地方还有机会。”张宝全说，在海南，大家都做房地产，但盖房子的很少，炒地的很多，因为海南没什么需求，需求都是投资客。
张宝全初到海南，资金很紧张，“一些金融机构也跑到海南做房地产，当时就有一个机构慕名来找我，托我办一个二级房地产开发公司，我一星期就办完了，他们觉得我很能干。后来他们很认真地和我谈联合开发的事情，我答应了。他们的优势就是融资，我的长项是经营，所以也算强强联合，那两年赚了些钱，但只是资产，不是现金。”
1992年底，张宝全注册了公司。1993年6月，随着国家金融调控，海南泡沫破灭。“这半年多非常重要，也就这半年给中国的地产行业上了一堂‘什么是市场’的课，你可以看到一个人是怎么暴富的，”张宝全说，“我们心态好的原因，就是在海南经历过很多。比如当时一个人拿了一块地，每天都涨，赚了几千万。然后再拿地就会很大风险，一旦金融调控，土地和房价就掉了一半，一个月后资产可能就成负数。”
比起冯仑，张宝全重返海南之旅走得更远。
全国商业经营性用地实行招拍挂制度后，张宝全决计不再做传统的房地产开发模式，即便赚钱也不做。
很多经验是他1992年首次前往海南闯荡的过程中积累起来的。“在北京的战场上也用得着海南的经验，这也对我们的成功起了很大作用。”张宝全说。他1992年和1993年初闯海南的两年间，小心谨慎的做法很大程度上帮了他，“有点钱赚，赚了就跑。我们出来就遇到了经济的最低潮，但我们挣扎过来了，我们后来做得很保守也和这个有关，别人后来都是疯狂拿地疯狂上市，但我们不敢。”
“海棠湾和三亚湾那两块地，从我知道信息到拿下来，不到一个月。”张宝全说。三亚湾400多亩的会展酒店地块招标时，大家都想要住宅地块，没人要会展和酒店，只有张宝全偏偏不要住宅，所以投标时一下就投到了。
他认为，国内度假市场刚刚形成，并且市场非常巨大，而就成本而言，在中国任何一个城市，地价最贵的是住宅、然后是商业、写字楼，最便宜的是工业用地，其次是酒店用地，酒店用地比住宅要低很多，大概只有住宅用地的五分之一或七分之一。
三
有“中国地产第一CEO”美誉的天津富力城房地产开发有限公司董事长谢强，在北京打拼了15年并已功成名就，但他依然忘不了1988年5月广州码头的“芍药号”轮船，他由于晕船而吐得一塌煳涂的窘态，还有码头上那一块五毛钱一晚的小旅馆。
这一年海南正式建省。已经在西安某媒体做了好几年记者的谢强，无意间看到海南第一任省委书记许世杰在发布会上的答记者问，动心南下。
“那时的我们就是渴望精神自由，许书记为我们拟好了一个蓝图，一个年轻的特区省多么诱人。” 谢强说。
这一年5月，谢强和几个朋友一起南下。从西安倒了几天几夜的火车，终于到达广州。从广州到海南只能坐船。
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谢强一行人到达广州之后发现，已经有无数人从全国各地涌向了广州通往海南的码头。每天只有一班船，人多票少，谢强只好在码头留宿，1.5元一晚，一个大通铺上睡满了向往“自由海南”的年轻人。
第二天，谢强和朋友坐上了船，从未乘船在大海航行的他们站在甲板上放歌。船行半夜，谢强由于晕船而吐得稀里哗啦，第二天船停秀英港时他才缓过神来—原来已经到了。
到达海南之后，谢强发觉这片正在等待开发的处女地破败不堪，条件简陋，观念也比内地落后多年。上岛之后，他们在某一路口看到一幅巨大的“防火、防盗、防特”的宣传横幅，而另一面墙上，“我们一定要解放海南”的字迹依然清晰可辨。
岛上没有通电，条件好的人家用柴油机自己发电。当时海口最高的楼是海口宾馆的望海楼。“现在再看，望海楼在海口根本就不足道了。”谢强说。
初上岛，人生地不熟，谢强通过老乡辗转找了一个房间住下来。房间里摆着上下铺，住满了人，谢强没有床可睡，只好钻到床铺底下席地而眠。
“半夜有人回来，洗完脚之后，随手就将水泼到床底下，估计也不知道我睡在下面。被洗脚水浇醒后我异常愤怒，要跟他理论，大家都劝我算了。”谢强说。
安定之后，谢强开始找工作。他投了很多简历，但求职之路并不顺利。工作还没找到，带的钱却很快花完了，于是几个哥们商议，决定去海口宾馆附近拉小提琴卖艺，挣点钱，然后去附近的大棚子饭馆去吃饺子。
弹尽粮绝之后，谢强只好回西安。谁知道回西安还不到一个星期，《海南日报》来电话说要他，于是他再次从西安辗转来到海南，出任《海南日报》机动记者组组长，主要跑省委省政府。
谢强承认这是自己人生的一次重大转折。在这段时间里，他和当时海南省最高决策层有接触的机会。由于出色的文字功底，在做记者一年多之后，他被调到省政府做常务副省长的秘书，一直到1991年，才回到《海南日报》。
谢强感到当时海南欣欣向荣的背后，已经露出一些不好的苗头，比如当时决策层对海南特区开放探索过程中，政策的摇摆很多，甚至有很多有优势的政策根本无法落实。
而当时的楼市更是无比疯狂：在5楼拿到规划的图纸，就已经有人在7楼等着买了，这就是后来所谓的“击鼓传花”，实际上，规划才刚刚出来，连影子都还没有，结果已经被卖了好几手，这肯定要出问题。
1993年，谢强供职的《特区证券报》刊登了一则关于某上市公司的失实报道，作为总编辑的谢强主动承担责任而辞职，离开了海南媒体圈。“走出证券报的大门，不禁意兴阑珊，这种如履薄冰、战战兢兢的生活实在不大适合生性自由的我。”谢强说。
从那时起，谢强开始萌生做实实在在的工作，做一些看得见摸得着的事情的念头。
1995年，一次偶然的机会，受朋友之托来北京写剧本的谢强遇到了另一位从事地产的朋友。由于这次偶然的相逢，他开始了人生的另一个征途，并在地产运营这个领域开疆拓土，建功立业。
离开之后，谢强的事业再也没有回过海南。“但海南7年对我个人的影响是深远的，至今已经成了心中割舍不去的情结。我是在那里才获得经济意识的觉醒，也经历了失败，但是那里，我思想的天空是自己的，也是自由的，为此，我们这些在海南打拼过，又从海南出来的人，聚在一起的时候，总是要说起海南。”谢强说。
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