范伟：复地追求风险管理下的成长 可持续发展

2009年岁末至今，房地产政策与市场发生一系列变化。作为房地产企业家系列报道第六期的采访嘉宾，复地集团董事长范伟对本报表示，复地不会去赌后势，在定价方面会随行就市。他一再强调要寻求发展和风险的平衡，在财务安全、销售策略、投资业务拓展等方面探求一条稳健的可持续发展之路。复地是一家善于与人合作的公司，范伟表示，与人合作的核心在于价值创造，这是复地未来业务开展的根基。
范伟：复地追求风险管理下的成长
范伟如期而至，他礼貌地与记者寒暄，并逐一回答问题，从容，内敛而又不失风度。
“范总是一个不事张扬的人，他的工作和生活都安排得很好，懂得节制。”这是复地一位员工给老板的评价。一如范伟的性格，复地在人们的印象当中，是一家低调且稳健的公司。也因此，外界给予了诸多质疑。
“我们一直在追求风险管理下的成长。看一家公司，时间要长一点，这样会更加公正。像复地这样稳健地发展，从长期来看并不是一件坏事。”范伟说。
随行就市之策
“不要因为你对后势有什么方向性的判断，而去故意调整开发及销售速度，这要冒很大的风险，这不是我们做生意的模式。”
中国房地产报：复地在下半年进行了售价上的调整，是基于怎样的考虑？
范伟：我们今年采用的是市场定价的销售策略，按照客户和市场可以接受的价格去定价，顺应市场趋势。
中国房地产报：每家房地产公司在制定销售目标时都有自己的标准，比如批售比，比如新盘去化率，复地采用怎样的标准来制定销售目标？
范伟：开盘后两周内，我们要求要销售70%以上的比例。
我们目前更看重新盘的去化率。企业一般有两种定价方式，一种是以市场定价，一种是以成本利润定价，如果这两者能够结合最好。但在目前的市场态势下，我们肯定是以市场定价为主。
中国房地产报：这种定价方式和销售目标除了可以形成业绩支撑之外，是否也代表着你对未来楼市较为悲观的研判？
范伟：不是。我比较同意万科的说法，房地产企业不能去赌未来市场走向。这不是我们做生意的模式。
我们现在的策略是随行就市。现有的项目按照预定计划该卖就卖，不要因为你对后势有什么方向性的判断，而去故意调整开发及销售速度，这会冒很大的风险。
高负债率之辩
“为什么复地会增加新项目，主要还是为未来的可持续发展做准备。复地也在寻求未来发展和财务安全之间的平衡。”
中国房地产报：复地日前发布的9月份销售简报显示，合约销售额环比上涨25%至19亿元，截至上半年，复地销售额和毛利率都大涨。众多房企今年以来的业绩飘红更多是因为结转所至，但在房地产调控长期态势下，复地如何支撑未来两年的业绩？
范伟：复地从2009年开始，公司的经营规模就已经上了一个台阶，未来两年的业绩在今年的基础上还会有增长，这从复地今年以来的合约销售额大增就可看出。
中国房地产报：2009年房地产市场的高歌猛进让复地2010年中报当中的毛利同比增长近一倍，但复地目前的定价策略及未来市场走向，是否会拉低公司全年或未来的整体毛利率？
范伟：会的。上半年毛利率较高是有偶然因素，正好有几个成本偏低的低密度项目结盘，但下半年结盘的项目大多是售价偏低的二线城市的项目，且售价采用市场策略进行了调整，因此全年毛利率会被拉低，估计在30%～40%之间。
中国房地产报：毛利率的波动是否会影响复地在二级市场的表现，你认为投资者更看重复地的什么？
回复该发言

范伟：因为复地是H股公司，投资人更看重公司盈利的稳定性和持续性、经营业务的模式以及项目储备。投资人很看重公司一段时间以来的销售业绩，因为他们知道，现在的销售良好意味着可以锁定未来半年或者一年的业绩。
中国房地产报：中报显示，复地的负债率为110%，这一数字明显偏高，公司也提到要逐步将负债率减少到80%。复地将通过何种途径来加以改善？
范伟：复地目前的负债率横向来看确实有点偏高，但是管理层认为风险是可控的。其实你可以从另外三个角度来看待复地的高负债率。
第一，上半年复地增加了很多新项目，如果这些新项目不增加，负债率早就降下来了。为什么复地会增加新项目，主要还是为未来的可持续发展做准备。复地也在寻求未来发展和财务安全之间的平衡。
第二，上半年负债当中一部分来自于股东借款，股东借款从账面意义来讲是放在负债里的。但如果换个角度来看，可以把它看做为资本金。
第三，按照现在的会计准则，我们的账面资产是按成本计算的，并未按市场价重估。复地目前的账面净资产是70多亿元，但这更多体现的是其原始成本，如果把这些资产进行重估，净资产远不止70亿元。
当然，我们也会通过提高资产周转率来降低负债率。
开发投资双核驱动
“以前人们在房地产领域的投资渠道只有两种，一是买房子，二是买房地产公司股票，但现在这些财富介入到私募房地产基金当中已经成为了一种趋势。”
中国房地产报：7月5日，复地宣布成立投资集团，目前该集团正在进行怎样的运作？
范伟：目前投资集团的专业团队已经建立，这个团队的成员很多原来是复地各职能部门的人，只不过现在相对独立了，同时我们也从外面引进了好多专业人才。
中国房地产报：目前投资集团的工作重点在哪块业务上？
范伟：投资集团的业务分三块，基金募集及管理、股权投资和项目投资。其实各单元业务都已开展，但目前基金募集及管理这块投入的精力比较多。
中国房地产报：未来有怎样的资金募集计划？
范伟：去年首期基金已经投放完毕，我们正在筹划募集第二期、第三期基金，每只基金的规模估计在7亿～8亿元。
中国房地产报：成立投资集团在某种程度上确实打通了复地的输血通道，未来有没有考虑过进行复地项目以外的投资？
范伟：我们管理的基金，目前之所以只投资复地的项目，是因为基金对风险控制非常看重。投资复地项目，相对来讲风险会比较小，复地会保证将项目做好。但如果基金进行非复地项目投资，这就对基金的管理团队提出了很高的要求，它需要独立去控制风险。
中国房地产报：我接触到的一些专业基金人士对开发商做基金颇有微词，他们认为会有操作风险或道德风险，你怎么看？
范伟：开发商做基金不是一个新鲜事物。在美国，既有如高盛、黑石这样的由金融机构发起、设立及管理的基金，同时也有开发商设立的基金，比如像铁师门。
我之前与铁师门的一个高层聊起这件事，他告诉我，以前在美国，很多人也对开发商设立基金感到不可思议，但过了一段时间以后，很多人的观念开始发生扭转。他们发现，机构型基金募集之后还要寻找项目，而开发商成立的基金天生就不愁项目，也具有项目管理经验。
但唯一的顾虑就是开发商做基金会不会有利益冲突，其实通过合同、章程等完全可以解决的，只要基金条款设计好就不会有问题。
中国房地产报：复地做基金，除在融资不畅境况下获取新输血通道之外，还有哪些考虑？
回复该发言

范伟：在私募方面，社会发展到一定阶段总会有一定的财富积累，它们需要一个投资方向，房地产是其中之一。以前人们在房地产领域的投资渠道只有两种，一是买房子，二是买房地产公司股票，但现在这些财富介入到私募房地产基金当中已经成为了一种趋势。从另一个角度，这些资金，从原来的买方变成了生产方，也有利于加大供应量，平缓供需矛盾。
在股权投资方面，你会发现有些公司确实很有投资价值，但却被市场低估，我们去发现这些被市场低估的公司，获取投资机会。
在项目投资方面，能够解决复地在拓展过程中的瓶颈。复地在2002年左右走出上海，进行全国化拓展，到现在已进入12个城市。规模扩张之后，会遇到人力资源管理的问题，这是个很现实的问题，大多数规模性房地产公司都会遇到这个问题。
将来我们能不能做到20个城市、30个城市呢？到那时在人力资源方面还是会有限制的，不是想拓展就能拓展的。我们前一段时间一直纠结在这里。
还有一个很重要的因素，我们是上市公司，又有很多的员工，我们如何解决业务的持续性。有些时候你明明知道地价很贵，如果业务单一，不去拿地又能怎么办？很多员工都在眼巴巴地看着你。
投资集团建立之后，我们可以以投资者的身份去进行拓展，这个时候就不一定必须是复地的开发团队直接参与了。只要市场上有好的开发商，我们都可以合作。解决了人力资源瓶颈，而且把复地的视野打开了。
合作的取舍之道
“我们一开始并未刻意去对合作方进行选择，回过头来看，可能是我们的心态比较好，比较善解人意。”
中国房地产报：复地先是通过几次增持占证大19.47%的股份，而后又成立合资公司，复地与证大的合作，仅仅是财务投资吗？
范伟：刚才说了投资集团的理念，投资集团是在去年下半年成立的，我们在此之前投资证大的股票，也是一种对业务模式开展的尝试。当时上海的地价已经抬得很高，而那时证大的股票却被低估，具备投资价值，证大的资产很多都在上海，还不如去持有它的股票。这对复地而言也是增加在上海市场资产的一种变通的方法。
中国房地产报：8月份，复地与渝开发联手进行项目投资，渝开发的大股东重庆城投拥有充足的土地储备，双方的合作是否能给复地带来更多的资源，同时又对复地的区域拓展有怎样的帮助？
范伟：我们在重庆有房地产项目，当然，这些项目进入了收尾阶段，正好有个机会可以与渝开发合作。渝开发也希望与复地合作，能够把项目做得更好。
至于你所说的资源获取，我们目前是在项目层面进行合作，未来再看合作的情况。
中国房地产报：给人印象很深的是，复地非常善于与人合作，包括证大、渝开发、绿城、京投银泰、海航等，以及在金融方面与众多基金、投行的合作。合作必然意味着利益的取舍，复地的取舍之道是什么？
范伟：各种合作是慢慢形成的，我们一开始并未刻意去对合作方进行选择，回过头来看，可能是我们的心态比较好，比较善解人意。站在对方的立场上去想问题，很多问题就容易协调了。
有些公司与人合作，从一开始就想控制对方，而复地只是把风险控制做好。我们可以处在小股东的位置上，可以不控股，只要合作是公平的、透明的，我们都可以接受。
独立与借力
“复地是一家独立的公司，不管股东是谁，它的业务发展并不依赖在复星身上，它有它自己的生存之道，有自己的循环系统。”
中国房地产报：复地的大股东复星集团形成了多产业支撑，作为多元化复星旗下的一家地产公司，复地如何从大股东那里获取更多的资源支持，怎样体现复星与复地之间的协作关系？
回复该发言

范伟：复星的资源对复地的发展肯定会起到帮助，比如信息来源会多一点，合作的机会会多一点，内部的管理交流会多一点。另外，大股东对复地也会有资金的支持。
中国房地产报：目前复地在复星集团当中的利润占比是多少？
范伟：利润占比大概在20%～40%之间。每年不一样，今年上半年占比较大，因为上半年复地的利润比较多。
中国房地产报：你前段时间升任为复星集团联席总裁，这一职务的变化是否能为复地的发展带来助益，又怎样站在更高层面去看待复星与复地的关系？
范伟：我的方向主要还是房地产，所以在复星集团层面，我会关心哪些与房地产有关的事情可以做。　　在复星联席总裁这个职位上，信息的来源更多了，会更多了解到其他产业公司会去哪些城市进行投资，那么复地也可以去看这些城市有没有投资机会。总之，在资源共享、资源利用方面可以做得更充分。
中国房地产报：有人士质疑，复地在复星集团的支持下，成长速度并不够快，你怎样看待这样的质疑，又怎样看待不同行业的商业周期下，复星对各板块在不同时期的业务侧重与调配？
范伟：复地是一家独立的上市公司，它的业务发展并不依赖在复星身上，不管股东是谁，复地作为一家上市公司，它有它自己的生存之道，有自己的循环系统。复星旗下还有其他公司，复星对于复地的支持，和对其他被投资公司的支持一样，都是站在股东的立场上尽可能地推动被投资公司的发展和成长，创造性地发挥股东的价值。
稳健地成长
“看一家公司，时间要长一点，这样会更加公正。像复地这样稳健地发展，从长期来看并不是一件坏事。”
中国房地产报：在一些人眼中，复地是一家稳健但特点并不十分突出的公司，你怎样看待这一说法？
范伟：我们一直在追求风险管理下的成长。看一家公司，时间要长一点，这样会更加公正。房地产行业，资金的依赖度很强，受政策波动的影响比较大，风险也较大，像复地这样稳健地发展，从长期来看并不是一件坏事。
当然，目前每家公司发展得都很快，我们也要加快发展速度，所以最近一两年我们也提出了要加快周转，但并不改变我们一贯控制风险的经营方针。复地毕竟是上市公司，需要长期良好的业绩，有些东西短时间可能报表上反映不出来的，但管理层的努力会体现在公司的长期发展上。
中国房地产报：中国房地产市场发展最好的那几年，复地是否错过了机遇期？
范伟：也不能这么说，相对来讲表面上的发展是慢了一点，但我们冒的风险也比别人小，所以，这是公平的，这是发展道路选择问题，没有对错。你能说专做国债投资的机构投资人发展慢吗？国债的回报当然不高，但相应地，风险也很低。
中国房地产报：但如果在房地产市场最如火如荼的那几年去全力发展，复地一定会获得比今天更好的局面。
范伟：我前面已经讲过，有些是技术性问题，比如说异地扩张、人力资源问题、管理问题等，这些都需要去克服。每家公司都会遇到这个门槛，我们在这方面可能花的时间长了一点。
中国房地产报：你对复地未来设定的目标是怎样的？
范伟：我们内部的规划是到2019年，希望税后利润要达到百亿数量级。
中国房地产报：复地如何来实现这个目标？
范伟：我们会设定每年的增长率，保持这样的年复合增长率，我们就能够达到这样的目标。这具体到每年要卖多少房子，投资业务如何发展。这些指标我们会分解下去，投资集团需要达到多少，开发公司需要达到多少，开发公司又要分摊到每个区域。
中国房地产报：在竞争越来越激烈的当下，你如何为复地设计一条可持续发展之道？
范伟：开发业务层面，我们一定要重视产品和客户，这是核心。投资业务层面，我们要研判趋势，发现价值，这是安身立命的所在。
回复该发言

作为一家企业，在形势多变的环境当中，我们如何保证企业的持续发展。我们的应对之策是，在住宅开发领域，我们一直强调不去盲目拍地。我们也会按合理的回报要求，合理的市场定价实现快速周转，不进行波段操作。此外，加强投资业务，这样可以平衡住宅市场的波动。
中国房地产报：你曾经提过，希望投资者重新认识复地的成长，复地的成长体现在哪些方面？
范伟：过去几年，复地的业绩波动性较大，但从2009年开始，我们进入了发展的快车道，到今年业绩体现出来了。随着复地业绩持续性的延续，投资者自然会看到复地的成长。
中国房地产报：复地所秉持的价值取向是什么？
范伟：其实前面已经说过，我们会站在对方的立场上，理解合作方的利益需求，然后拿出解决方案。什么是解决方案？就是解决对方的需求，又能够体现出我们的价值，也就是你也开心，我也开心。
复地与人合作的核心在于价值创造，我会从多创造出的一块去分一块，而不是去挖墙脚。
回复该发言