楼市新政催热深圳商业地产 盲目出手暗藏风险

受国家对住宅房地产市场调控的影响，部分省份的住房交易市场已趋于平缓，但一批敏锐的投资客却将视线转向商业地产，掀起一股商铺炒作热，看似疯狂上涨的商铺价格暗藏着风险。
调控新政催热商业地产
一年前，王军还是一个纯粹的住宅投资客，先后购买了4套住宅。“今年我基本上不关注住宅市场了，重点就是看看二、三线城市的商铺，只要价格合适我就立即买下来，用作长期投资。”王军说。
今年，国家密集出台了对住宅市场的调控政策。“这些政策对房地产市场产生的影响很明显，特别是三套房停止贷款，使金融‘杠杆’效应已失效。”王军说，很多炒房人已经撤出住宅市场，转向受政策影响较小的商业地产。他所投资的一套商铺现在已经有了每年6万元的租金收益。
记者采访了济南多家地产公司了解到，相比新政策出台后住宅市场出现的浓厚的观望现象，不少地段的商铺销售异常火爆。
济南泉乐坊商业街的销售人员告诉记者，这一项目虽然最低每平方米45000元，最高达85000元，但刚推出就被抢购，目前只剩下两个商铺待售。
盲目出手暗藏风险
商铺投资因其长期增值的空间和短期固定的租金收益，引得不少人追捧，但业内人士也表示，商铺投资的风险远远大于住宅投资，一旦决策失误有可能导致血本无归。
山东中原物业顾问有限公司投资顾问部副总监薄夫利说：“商铺有着区别于住宅的显著特点。
一般而言，住宅投资可以在两三年内达到一定的升值预期后出手，但是商铺需要一个培育周期，这和周边的商业氛围以及所从事的商业类型都有着密切的关系，很多商铺在七八年后才能获得较好的收益。”
返租是一种开发商常用的促销手段，专家称，投资者在购买商铺时，不少开发商实际上已经将返租期间的租金算入售房价格中。
过度炒作将带来泡沫
一些行业人士认为，国家对住房市场实施调控并未涉及商业地产，这使得很多城市的商业地产以“城市综合体”等面目出现，盲目新建和扩建商业项目，导致供过于求的局面正在形成。专家提醒，无论是开发商还是投资者，都应谨慎投资，以免过度炒作形成泡沫。
限购令下商业地产投资避免进入两大误区
（来源：广州日报）近日出台的“限购令”，又令商铺和写字楼迎来新的春天。一位投资客豪掷1亿元购买位于深圳后海湾的11个商铺，最近炒得沸沸扬扬，福田CBD也出现投资客豪爽买下整层写字楼的情况。
据调查发现，不少投资客在“限购令”下无奈的转战商铺和写字楼，然而商业地产较高的投资门槛，不再理想的投资回报率，都令不熟悉商业地产运作的“新手”存在较大投资风险。
现象：商铺投资多“豪客”
就在“限购令”出台不久，一位投资客豪掷1亿元购买位于后海湾的11个商铺，近期在深圳一直炒得沸沸扬扬。
据记者采访地产中介了解到，自“限购令”出台后，看住宅楼盘的人数大大减少，但是却带动了前来看商铺的投资客。地产经纪小卢告诉记者，其实从今年4月份楼市新政以来，不少住宅投资客就已经开始关注商铺市场。十一之后，来了解商铺信息的人，比7月8月约多出2倍。
港置地产工商部的唐照飞告诉记者：“国家出台限购令后，深圳福田CBD的价格一直往上涨，有钱人都将资产投向写字楼和商铺，还有投资客豪爽买下整层的写字楼。”
分析一：写字楼价格大势看好
中原地产(工商铺)写字楼金中环北分部张华伟表示：“在深圳，商业与住宅存在价格倒挂的情况，中心区写字楼的均价仅为3.8万~4.2万元/平方米，然而附近的住宅楼价格则高达4.5万元。长远来看，深圳的写字楼价格趋势看好，有专家预测5年内能达到7万元/平方米。
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同时，他建议，如果是短期投资客，比较容易出手的是50~100平方米，等待半年左右价格上涨后抛掉。如果是长线投资客，可以投资100平方米以上的，持有2~3年后等待时机出手，获利更大。
然而，他表示，目前投资商业和写字楼的门槛比较高，特别是东门、华强北等地的商铺都炒到顶了，东门的商铺高达40万元~50万元/平方米，投资回报率并不高，一般写字楼的租金回报率约为4%~5%。
分析二：近期转投商业地产带有盲目性
深圳旅游和地产研究中心主任宋丁表示，自从去年下半年以来，深圳的商铺和写字楼的价格已经处在上涨的阶段，只是没有住宅显现得那样猛烈。而对于投资客来讲，近期转投商铺和写字楼的这类人，有部分其实是带有不理性、盲目性的人，他们其实对市场并不是了解很深刻，就把自己资金转移。
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