上海中原今天发布的上海第三季度住宅市场研究报告显示，一二手住宅成交量在7月中旬尾部齐齐回暖，但住宅价格保持稳定。
报告分析了三季度沪上一二手住宅成交走势的特点，并对新政下第四季度的楼市进行的预测。上海中原副总经理唐振东表示“在人民币升值压力难以消除的背景下，楼市因政策尺度变化的调整周期会相对短暂，因此四季度虽然可能会出现成交下滑，但不会持续太久。”
新政后成交量下滑成必然趋势
根据上海中原研究咨询部监测数据，上海楼市在第三季度中形成了“低迷开局、快速跳升”的轨迹。7月中旬开始，全市一二手住宅成交量显露回暖趋势，8、9月份一手住宅市场交易面积分别环比增长60.25%、88.77%；二手住宅市场同期套数增幅则分别为60.06%和42.26%。
不过一二手住宅价格在这两个月均保持稳定，分别徘徊在21000元/平方米与17000元/平方米左右。
然而，9月29日中央发布“二次调控”和10月7日“沪十二条”诞生之后，上海楼市发生了明显的变化。从中原门店透露的一手信息来看，长假后二手门店的带看量以及成交量有明显的下滑。另外，成交结构也发生了变化，上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，8月份时，置换型需求占总体成交比重约20%，而目前这一比例达到了50%。
“为了对房价上涨形成持续遏制，调控渐渐趋于常态。”宋会雍表示，这种常态也已经让购房者的心理产生了“免疫力”。数据显示，新政出台后，二手房的挂牌量仍趋于稳定，全市二手房挂牌量维持在14万5000套左右，这从一定程度上反映了房东较为稳定的心态。
“但由于观望心理增强、传统淡季的到来都会给予市场交易下行的力量。”宋会雍说。
四季度价格调控空间不大
研究还显示，于2008年不同的是，今年虽然调控政策更为严厉，但企业资金状况并未受到深切冲击。如金地集团在9月份签约金额达到59.08亿元，同比增长231.5%，1-9月份实现签约金额153.69亿元，完成全年销售任务的73%。万科在八月份销售金额冲破百亿之后，九月再创历史新高，实现销售金额142.1亿元，较去年同期上涨160.1%。保利1-9月份累计签约金额413.96亿元，同比也增长了28.02%。八、九月份良好的业绩和回笼的资金将使得开发商四季度降价预期减弱。
另一方面，新政过后部分高端物业的热销也可能导致购房者观望周期缩短。闵行星河湾、九龙仓玺园（资料、论坛)、仁恒怡庭（资料、论坛)在长假后销售情况良好，而限购令虽然制约了投资者购房的套数，也一定程度上驱使投资者将有限资金投入到更大户型更高端的物业产品中去。
“新政过后，次中心区域的二手房议价空间变大，例如普陀区，9月份时房东只愿意总价让利1-2个点，新政过后议价幅度变成了5%-10%。”宋会雍告诉记者，不过，对于滨江、新天地等高端的市中心区域来说，房东依旧没有任何松口的表现，价格降不下来。“‘限购令’在局部市场上加剧了惜售心态。部分业主因未来可能无法购入更多房源而珍惜交易机会，提出更高的挂牌价。”
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