富力新政高压下70.5亿逆势吞地王 现金流预警

新政高压之下,正当人们还在猜测开发商“不差钱”能撑多久之时,富力地产几乎同一时间又将其手中所有现金花掉。
截至去年年底,富力手头持有78.9亿元现金,同比去年增长了284%,现金流改观明显。但就在今年4月底,富力斥70.5亿元巨资拿下了天津新地王。一进一出,富力现金流受到考验。股
花旗认为,去年年底富力手头现金近80亿元,但负债率为同业最高之一,达到100%。虽然首季销售理想,但在现在楼市调控环境之下,实为不明智之举。夺天津地王做法过于进取。70.5亿元总地价需要在今年年底付清,这增加富力资产负债表的负担。
新政高压下勇夺地王
4月28日,富力以70.5亿元的总价拍得位于天津津南区咸水沽镇的1933亩土地。这刷新了天津单一项目楼盘的体量记录和最高地价纪录,富力用巨资“砸”出了天津新地王。
70.5亿元总价,即便放眼全国总价地王中也不容小视。时代周报记者统计发现,天津新地王竟然排在了全国总价地王第四的位置上。在其前面分别是广州亚运城地王255亿、上海外滩地王92亿、上海徐汇滨江地王72.45亿。
虽然地块起拍价高达60亿元,但富力却志在必得。富力天津董事长谢强亲自督战,竞拍过程中,保利中途退出,最终演变成为富力、中铁“双雄之争”。中铁数次以增加一个亿的幅度举牌,富力见势必跟着举牌。
最终富力加价至70.5亿,中铁败北。外界称之为:民企富力战胜国企中铁。竞拍现场中的其他开发商不禁也都对富力的底气报以惊叹的目光。而时代周报记者却发现,富力勇夺地王之后,几乎将花掉目前其手中所有的现金。
富力2009年年报显示,截至去年年底集团拥有现金78.9亿元,其中现金66.4亿元,受限制现金12.5亿元。值得肯定是,相比于往年,富力拥有的现金得到了极大改观,同比去年增长了284%。
与此同时,土地调整风暴也已愈演愈烈,这将更加考验富力的资金压力。3月10日国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》要求,“竞买保证金不低于出让最低价20%”、“土地出让完成后,必须在10个工作日内签订出让合同”、“1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款”、“余款最迟付款时间不得超过一年”。
这意味着,30天之后,35.25亿元首付款将从富力账上划出。
资金受考
天津富力董事长谢强对媒体表示,富力看好天津房地产市场发展,该地块周边环境条件良好,有正在建设中的大学城和天津大道,市场前景广阔,该地块将配合大学城打造津南区又一新城。
同时,谢强还强调:“该项目最快半年内就可入市。”言下之意,地块将在今年正式开工建设。
史上最严厉楼市调控风暴中,富力敢于做出如此巨大的动作,资金压力不禁受到外界的质疑。
光大证券分析师翁非玉告诉时代周报记者,销售回笼资金决定着开发商现金的支出。如果销售回笼资金减少,开发商会先保证已经开发在建的项目,新增项目开工建设将暂缓,拿地计划也将减少。
记者发现,今年富力在建项目在增加。截至去年末,富力共计有31个住宅项目及4个商业物业在动工,分布在12个城市。按照建筑面积计算,在建项目的建筑面积为673万平方米,同比2008年的534万平方米增加了26%。
在新增土地项目上,2009年富力共计购入7幅土地。从去年5月份开始,富力结束了其长达16个月的暂停土地收购工作。在2009年5月份分别在北京、从化购入两幅土地,接着在11月份又在广州、太原分别购入两幅和一幅土地。购地成本为35亿元,总占地面积约为110万平方米。
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最引人关注的是,富力和雅居乐、碧桂园组成“联合体”,成功竞得了广州亚运城项目地块,总代价为255亿元,成为全国总价地王。富力占有34%的权益。
值得注意的是,开发商想要囤地不开发已变得更加困难。依据现有规定,开发商拿地后一年未开发,国土部收取闲置费,闲置满两年将收回。开发商还应当在项目开工、竣工时,向国土资源管理部门书面申报。
富力董事局主席李思廉在年报中指出:“去年公司资产负债率仍然偏高,并未如早期预期出现大幅下降。但我们自信认为即使市场恶化,现有资产负债率水平也不会为资金流动性带来过度压力。尽管维持较高资产负债率存在风险,但也能在热门甚至稀缺土地资源投放市场时更为灵活收购。”
上海中原研究咨询部总监宋会雍认为,拿下天津地王之后,富力的资金压力确实要比其他房企大很多。不过,另外35亿元余款最迟一年付清,这给了富力喘息的机会。“项目想要半年内上市有些困难,如果是万科或碧桂园倒是有可能。富力可能会通过加大在其他项目的销售保证收入,来缓解资金压力。”宋说。
不过,富力地产投资部经理李文昌向时代周报记者表示,富力早就着手准备拿天津这块地,应该说之前做好了充分准备。年初富力现金充裕,拿地之后虽然土地首付款要50%,但另外一半要到年底付清,富力资金链仍然是安全可控的。
“天津这个项目不排除富力与其他公司合作开发的可能性。”李文昌强调。
风险随至
夺得地王后第二天,富力股票扭转两天的跌势,开盘后一路上涨,临近中午时抽高至10.5元,仅在午后随大市回落,全日报收10.18元,升幅收窄至1.6%,成交2299.7万股。
即使如此,花旗却将富力评为“沽售”股首选。花旗认为,在现在楼市调控环境之下,夺天津地王的做法过于进取,实为不明智之举。,
而更多不确定的市场风险同样已经在积聚。
富力2009年年报显示,富力协议销售总额上升50%达到242亿元。对于2010年的销售目标,富力制定了300亿元的计划,较2009年实际销售额增加25%。一季度富力开局良好,完成了去年销售任务四分之一。
但在史上最严厉调控政策面上,楼市后市让业内表示出了担忧。上海证大房产副总裁王伯富接受时代周报记者采访时指出,政策使楼市出现从非理性向理性的拐点。炒房投资需求被打击下去,大城市房价将会有一定的下调。楼市需要打击泡沫,这有利于保障开发商和经济发展的可持续后劲。资本市场收紧,开发商开工和购地意愿降低,销售面临的压力可想而知。而销售收入则是保证开发商资金链安全至关重要的一环。
除销售遇阻之外,信贷、融资等也是保证开发商资金链的重要砝码,现在看来,资本市场同样已经收紧。
目前,富力还没有公布任何融资计划。富力表示,集团从多间银行获得信贷融资额度约为240亿元尚未动用。不过,该信贷融资额度必须要在符合若干条件下才能使用,例如提供合适项目及指定文件（如施工工程许可证）。
如今资本市场对房企的监管,从未如此严格。4月17日国务院通知要求,加强对房地产开发企业购地和融资的监管。证监会也加入楼市调控大军,宣布暂停批准“违规”房企的上市、再融资和重大资产重组。
中原地产研究董事程澐向时代周报记者指出,本次市场再次面临信贷紧缩,将对市场产生较大的影响。2007年、2008年及2009年,中国楼市“两兴一衰”跌宕起伏,关键性影响因素正是融资环境及资金流动性。
“在资金流动性旺盛的情况下,房企融资顺畅促进其扩张及投资开发,从而带动土地市场的活跃、开发建设市场繁荣。反之,若流动性严重不足,企业则会收缩战场、减少开发,而消费者亦将观望,市场顿陷萎靡。”程澐说。
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不过,李文昌表示,富力一季度销售完成全年的四分之一。“富力经过2008年楼市调整积累了丰富经验,面对楼市后续发展不确定性,富力或将调整在建项目的开发进度,调整全年的开发体量。”
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