三季度广州楼市"量价"创年内新高 调整一触即发?

三季度广州楼市“量价”均现报复性反弹
就在史上最严厉调控政策“新国十条”出台五个月之际，三季度广州楼市出现令人意想不到的“大反攻”。根据网易房产数据中心监控显示，今年三季度，广州十区二县一手住宅成交面积达到246.9万平方米，与上季度163.5万相比涨幅达51%，成交均价为11568元/平方米，与上季度10648元/平方米环比上涨8.6%，同样创下今年新高。
网易房产预计，在中央政府调控再度加码的大背景下，四季度成交量极有可能出现大幅回落。但在人民币升值、流动性泛滥的大背景下，房价出现大跌的可能性并不大，更大可能是高位盘整或者微跌。
三季度成交惊现报复性反弹
根据网易房产数据中心监控显示，7月1日至9月30日，广州十区二县一手住宅网签成交面积达到246.9万平方米，与上季度163.5万相比涨幅达51%，网签成交套数为23701套，与上季度14503套相比环比涨幅达63.4%，三季度成交面积与成交套数均创下今年新高。
从每月网签情况来看，延续二季度以来成交低靡的状态，7月份网签面积仅轻微回升至46.3万平方米，依然维持在低位徘徊。但随着外围区域楼盘促销力度加大，刚性需求买家大举入市，8月份全市网签面积大幅反弹至72.8万平方米，环比涨幅达到57.2%，成交面积一举攀升至今年第二高。随着“金九银十”到来，9月份广州楼市成交更是出现爆发性上涨，无论是127.7万平方米的网签面积还是12470套的网签套数均创出今年新高，成交甚至比起去年9月更加火爆。这其中，仅在中秋小长假三日（9月22日-9月24日），广州全市网签1054套，成交面积为接近10万平方米，成为名副其实的“金九月”。
全市十区二县房价普涨
根据网易房产数据中心监控显示，三季度广州十区二县一手住宅均价为11568元/平方米，与上季度10648元/平方米环比上涨8.6%，创下今年前三季度的新高，甚至还高于2009年第四季度10428元/平方米的均价。从每月的网签成交均价来看，受到“新国十条”威力显现的影响，7月份成交均价跌至10288元/平方米，成为今年第二低价。但受到中心城区成交加大影响，8月份均价大幅反弹至10965元/平方米，在“金九月”更是攀升至11568元/平方米的新高。由此可见，房价大有重拾升势的迹象。
除开增城与从化两个县级市，7月1日至9月30日，全市十区一手住宅成交均价为13030元/平方米，与上季度相比上涨7.2%。分区域看，中心六区的成交均价为18303元/平方米，与上季度相比上涨12.8%，新四区与二县成交均价为8014元/平方米，与上季度相比上涨6.5%，全市各区出现普涨的局面。
房价难有大跌空间
网易房产认为，三季度广州楼市之所以出现“量价齐涨”的情况，主要受到“新国十条”失效与新增供应量大增影响。在4月14日的“新国十条”出台后，国家进一步收紧二套及多套房贷，在空前严厉的调控政策下二季度楼市成交狂泻，6月份的成交面积更是创下今年第二低点。与此同时，尽管成交量急剧萎缩，但房价依然没有明显松动的迹象，仅仅是外围区域楼盘促销力度较大，且市场预期短期内出台更严厉调控政策的可能性不大，引发刚性需求买家大量入市，进而引发投资客入市，这些此前被新政压抑的需求同时进场，造就了“金九月”楼市成交出现爆发性增长。
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在价格方面，从三季度逐月情况来看，7月份受到郊区盘降价促销影响，均价降至今年第二低点。但随着8月份成交量大幅回升，开发商促销力度有所减弱，加上中心六区成交占比加大，引发整体均价出现较大反弹。在“金九月”，随着“日光盘”、“抢房潮”等现象频现，楼市再度陷入疯狂，开发商促销力度进一步减弱，加上高价盘成交活跃，带动整体均价创下今年新高。“金九月”广州楼市的量价齐涨，也意味着4月份出台的新政“失效”，如果政策不再收紧，楼市极有可能出现全面复苏甚至重新疯狂的态势。
正因如此，在9月29日晚上，中央政府再出重拳，新政明确规定首套房贷首付不低于30%，要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，并强调地方政府问责力度，并逐步扩大到全国，业界称之为“新五条”。随后，包括上海、深圳、厦门均出台限购政策，广州市房管局也于10月15日颁布广州版“限购令”，新政明确规定广州户籍家庭和常住非户籍家庭只能新购一套商品房，不能提供一年纳税和社保证明的外地家庭不能在广州购买商品房，未满18岁的人士不能单独购买商品住房以及暂停第三套房公积金贷款等措施，政策面全面趋紧已经是无容置疑的事实。
网易房产预计，在中央政府调控再度加码的大背景下，尤其是在第三套房贷全面停止、广州执行限购限外政策下，四季度成交量极有可能出现大幅回落，不排除市场很快重复今年第二季度的走势。但在人民币升值、流动性泛滥的大背景下，调控政策效果或会在一定程度上被上述因素冲淡，因此即使成交量再度萎缩，房价出现大跌的可能性并不大，更大可能是高位盘整或者微跌。除非中央政府出台房产税级别的“终极武器”，否则依靠现有政策造成房价大跌的机率微乎其微。
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