北京小产权房再临涨价潮

虽然严查小产权房的消息一直不断，但各地的小产权房却依然野蛮生长。近日，在商品住房市场加大调控力度的背景下，北京小产权房却迎来了新一轮推盘期，价格也开始顺势上涨，最贵项目的每平方米单价已经突破万元大关。
就在同期，有消息传出国土资源部等14个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组，研究制定小产权房清理整治政策方案。
该消息称，经国土资源部执法监察局局长李建勤证实，方案已经上报国务院。但这似乎并没有对小产权房的热卖形成威慑作用。
“关于小产权房，并不是没有相关法规禁止并处罚，只是从来就没有得到过严格执行。如今商品住房购买的准入门槛越来越高，小产权房反而因为不受政策限制而具备了新的成长空间。”对这种现象，北京大学房地产研究所所长陈国强说。
单价首次破万元
目前，北京的小产权房主要集中在昌平、通州、房山等周边地区，尽管有些小产权房即将被拆除，但大部分小产权房仍在销售，并且势头不减。
笔者近日走访了位于昌平区北七家白庙村的宏福院项目，这也是北京目前最贵的小产权房。小区位置优越，旁边就是北京奥运会举办期间美国游泳队的驻地，社区环境设施也较好。笔者在售楼处了解到，该项目销售价格按楼层递增，最便宜的均价也在每平方米1万元左右，最贵的则高达每平方米1.18万元。该小区一位业主表示，就在今年初，宏福苑的每平方米成交价还只有6000～7000元。
如此大幅度的价格上涨，是什么原因造成的呢？陈国强认为，小产权房的兴起与商品住房价格的高涨有直接关系。“小产权房有它的发展空间和余地，随着北京市区商品房价的节节攀升，小产权价格也有所上涨。不过，和普通商品住房相比，小产权房仍有很明显的价格优势。”
多次在全国两会上提案小产权房问题的山东省经济学院房地产研究所所长郭松海也表示，正是由于城市房价太高，小产权房才会有市场。
笔者发现，位于昌平城区旁边小产权房项目伊舍小镇的房价每平方米已较年初上涨了2000元，目前单价超过5000元。该项目售楼处经理表示，伊舍小镇（资料、论坛)所在地———奤夿屯已被政府列为“北京市十三个旧村改造项目”之一，买房还可以获得大队的红本，“上面写的是永久居住权”。
该经理还表示，今年以来，周边小区的房价都有所上涨，昌平区西关环岛附近的御路园售价已达每平方米9000元，“如果想买房就尽量抓紧时间，因为还有继续涨价的可能”。
“小产权房之所以成为老大难问题，根本原因还是政府的执法不到位。”上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。
以“旧村改造”之名
目前北京许多小产权房正打着“永久居住权”的名义销售。据了解，这种变异的新式小产权房，土地来源包括城乡统筹置换出来的集体建设用地。北京市规划委的数据显示，今年北京启动了50个重点村城市化改造工作，涉及集体建设用地25平方公里。而北京市旧村改造政策当中，允许整理出来的多余建设用地建设公租房或酒店产业，支持农村后续经济发展，这部分土地约占7.5平方公里。
郭松海表示，新农村建设和城乡统筹整理土地使集体建设用地大量入市，其中相当一部分转变成了各种形式的小产权房。政策制定者既要考虑小产权房合法性问题，又要考虑被拆迁农民的生计安排问题。
对此，陈国强表示：“昌平包括北京其他区域，目前有些观光农业以各种名义、各种方式拿到开发权后，最终变成了住宅开发，而且有些已经以销售或长租的方式推向市场。”
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笔者在走访伊舍小镇（资料、论坛)时发现，该项目采取将旧村拆掉，给农民盖一部分回迁房，另外再建设几十栋楼房以“入会”形式对外销售的方式开发。村里会出具一个村集体房产证，另外与购买者签订协议，承诺如果发生拆迁，拆迁补偿款归买房者。据了解，该项目一期大部分已经售完。
业内人士分析，建设用地城乡统筹和新农村建设、小城镇建设，正在成为小产权房的滋生温床。伊舍小镇项目之所以不怕被当作小产权房查处，关键原因在于其运作模式不是“卖”而是“入会”。
伊舍小镇项目号称属于养老产业园性质，采用会员制运作，会籍协议与当地镇政府签订，只需一次性缴纳所选户型的会员费就可入住。协议的签订有两种方式可供选择：一种是无期限有效，子女可以继承；另外一种就是五年制，五年之后可以选择退会，会员费全额退还，实际上也就是居住五年。
一些业内人士指出，在目前房地产和土地市场环境不好的条件下，地方政府投入旧村改造资金需要收回，变相建设小产权房就成为见效最快的手段之一。
“地方政府是受益的一方，以很低的成本获得很高的回报，小产权房的形成，公开的说法一般都是旧村改造。虽然是打着旧村改造的名义，但是性质并没有改变。”杨红旭说。
陈国强表示，政策上的模煳也是小产权房不断涌现的原因之一，该查处的没查处，政府的查处手段与惩罚措施远远不够，小产权房的买家才抱着侥幸心理有恃无恐。“北京的小产权房从诞生到现在已经有10多年的历史了，这个问题拖得越久，形成的利益集团就会越来越大，问题也只会越来越复杂。”（中国建设报·中国住房）
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