市场观察：沪12条后不买房 买房者在想什么？

沪12条之后 买房者在想什么
面对市场供应量大增，购房者已不知所措，非应急需求已暂停了购房计划，静待房价调整。
9月，开发商为抢占黄金行情，大力推盘，成交日增。
9月29日，五部委出台八条措施掀起二次调控。
10月1日，第三方机构统计出上海9月新房成交量暴增八成以上。
10月1日至7日，北京、深圳、厦门等城市跟进出台调控细则。
10月7日，被称为此轮最严厉的调控细则“沪12条”顺势而出。
短短一个月，旺盛的市场需求如洪水般爆发，又被瞬间冰冻。面对一轮轮强控，开发商来不及应对，购房者不置可否。
“沪12条”出台后现末班车行情
10月7日，上海市政府批转了上海市住房保障和房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》（以下简称《意见》）。此次调控细则除了全面贯彻落实了七部委相关文件精神外，还出现了此前市场上从未预测到的限购政策，在个贷、公积金贷款、动迁房上市、土地增值税等方面也给出了更为细致和强硬的执行手段，并将热议一年多的房产税提上日程。
在“沪12条”出台前夕，五部委出台8条措施掀起二次调控，其中，最醒目的一条便是限定居民家庭购房套数，随后各地积极跟进，牵动每个买房者的神经，从9月29日到10月7日上海正式出台细则的8天时间内，上海楼市又出现了一波末班车行情。赶在“限购令”前买房的不在少数。
10月8日，正是上海细则出台的第二天，也是黄金周后的首个工作日，上海商品住宅的成交量达到1331套，9日当天的成交量也达到了794套。节前的9月27日-30日四天的商品房成交量分别高达1090套、1093套、1244套和1318套，黄金周期间的商品住宅成交量也高达1918套，创下历史同期最高水平。
“如此之大的成交量与开发商巨大的营销攻势和推盘力度也不无关系。”业内对记者表示。
“拼命卖楼，现在捂盘惜售的就是傻子了。”一位开发商营销总监在接受记者采访时表示，目前在开发企业圈内，意见比较一致，就是短期内大力推盘，密集的政策出台加大了未来的不确定性，短期内市场抬价可能性几乎为零，接下去只有两条路，价稳量跌或是价跌量暴跌，这两条路对开发商来说都布满荆棘，加之明年农历新年前即将面临公司财务结算、工程款结算以及前期土地款的结算，如果现在开发商还犹豫不决的话，那账面上会很“难看”。不过该营销总监也同时指出，在此轮行情过后，开发商将会再次放缓开发节奏，度过冬歇期。
数据显示，9月上海一手商品住宅的成交量高达131.3万平方米，比8月69.5万平方米上升了88.9%，远超4月的103万平方米，成为今年成交量的最高月份。10月预期推住宅房源的楼盘更是达到77个之多，预期可供应量还可能超过9月份。黄金周后的第一个假日10月10日又有12个楼盘推出超过40万平方米的房源。其中，不乏星河湾、仁恒怡庭（资料、论坛)之类的豪宅，加之新的“沪12条”中动迁配套房的限制交易时间从5年放宽到3年，短时间内必然也会出现大量的低价房冲击市场，高低价房源同期的集中成交可以对平均房价起到对冲作用。
面对市场巨大的供应，购房者目前已不知所措，非应急需求已暂停了购房计划，静待房价调整，而部分应急需求却出现了购房步步受阻的困境。（一周理财周刊）
“被三套！我是真刚需！”
“过了限购令这关，却过不了贷款关。”
回复该发言

张先生，来沪已8年，5年前在上海宝山区共康板块购置过一套60平方米的两房，一家三口居住空间略显局促，儿子在4年前考入大学，在学校寄宿后，家里的居住矛盾稍微缓解了一下，如今儿子毕业回家，居住矛盾又显现出来了，由此产生了买房念头。
“前不久，在老家江阴的父母来上海看世博会，我都是将父母安排在酒店居住，其间父母表现出了想在上海养老，想和孙子住在一块的想法，于是加剧了为改善居住环境而买房的念头。”
按照“沪12条”最新规定，本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自《意见》发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
“如果我们再出手购套大房子，并不在限购令限制范围内，但是最新政策也明确了此前市场上执行较为混乱的二套房五成，三套房停贷的规定，使得我们的购房计划只能暂缓了。”
据张先生介绍，他和妻子都曾在老家给双方父母贷款买过房，目前贷款已还清，在上海宝山的房产是由夫妻共同贷款购得，目前还有15年商业贷款未还清。也就是说如果现在再买一套房，就要算第四套房，即使将目前居住的房子出售再购入新房，也要算第三套房。
“沪12条”规定各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。
“这年头，对于我们这种家庭来说，不贷款购房是不现实的。”张先生对记者表示，夫妻俩其实已经相中了周边一个小区的小三房，面积118平方米，目前贷款受阻，夫妻俩绞尽脑汁。而中介为了促成这笔生意，也为夫妻俩支了各种损招。
“最初中介人员为我们想的办法是，用亲戚朋友的名义购房，最好是以亲兄弟姐妹的名义购房。”张先生表示，太太的亲妹妹的确在沪工作，目前租房生活，来沪初，夫妻俩曾给予很多生活上的帮助，当时认为寻求妹妹的帮助应该没有问题，然而仔细考虑还是放弃了这个念头。
“小姨子目前是租房生活，将来有了另一半也要面临买房的问题，如果以她的名义购房，那么在现行政策不变的情况下，将来她自己贷款购房的时候就变成了二套房，首付提升到了五成。而且，通过咨询律师发现，与直系亲属私下签订协议是不受法律保护的，借名买房行为对实际买房人和名义产权人都存在极大的法律风险。为了避免将来不必要的麻烦，果断放弃了这个手段。”
“目前我和太太商量下来，唯一的对策就是将我们为双方父母买的房产过户给父母，或者将一方父母的房产出售，然后接来与我们同住新房，但是这又将面临未来可能出台的遗产税问题，不过为了解决目前的居住困难，只能出此对策。”
就差三天 无奈“被套现”
近日，记者在沪上各大中介走访的过程中，巧遇楼市资深投资客小江，一个被“限购令”直接打击的对象。
“如果知道有限购一说，9月份我根本不会卖房。”小江是松江当地一个开汽车培训学校的私营小老板，这些年眼看着松江房子从1000多元/平方米涨到目前的1.8万元/平方米，而他的投资经历也是从一套房开始，最高时持有4套房产，然后在今年调控一波一波地侵袭下，小江开始慢慢减持物业，至今年9月，小江除了自己在九亭板块居住的一套连体别墅外（资料、论坛)，手中仅剩一套花园洋房。
回复该发言

“就在9月中旬，中介的朋友告诉我，他们门店有一个客户正在办移民，手上有多套次新联排别墅要低于市场价15%急出手，当时中介的朋友为了赚佣金，怂恿我将手上的花园洋房出售，换取两套联排别墅。”据江先生透露，他手中的洋房是在2001年购置的，当时450平方米的一套花园洋房购入价仅为120万元，现如今该套物业已经升值到550万元，考虑到该物业房龄较久，未来升值空间有限，换两套次新联排别墅，未来的升值前景会更好些，而且这种低于市场价的急抛型物业可遇不可求，是个很好的机会，于是没多做考虑就在前几天果断将那套花园洋房以低于市场价5%的价格挂牌出售。
“‘金九银十’的生意的确不错，没想到，挂牌当天就有客户要求看房，短短三天一位台胞就爽快地全额付款，由于之前买卖过多套房产，此次卖房过户非常顺利。其实在卖房的过程中，五部委就出台了8条措施，其中一条就是限制购房套数，当时心有余悸，虽然中介的朋友一再强调，上海政策不会这么快跟进，但是我还是加快了接下去的买房步伐。”
江先生由于前期已看好了这两套联排别墅，并早早地签订了购房合同，在资金到位的同一天，急忙催促联排别墅的房主做过户交易，但是这个急抛物业的房主当时人不在国内，于是就这么拖了3天后，一纸“限购令”突降将江先生砸晕。
“10月10日，房主回国，得知此事后，我表达了按照现行规定可以新购一套住房，我愿意选择其中一套大面积物业交易，然而，房主的态度让我大吃一惊。”江先生表示，当时房主狮子大开口，将江先生看中的那套物业凭空涨价58万元，如果江先生不愿意，那个之前的购房合同就算作废。
“当时，没有任何理由来反驳房主的决定，因为按照合同，我与这位房主签署的是两套住房的买卖合同，现在只购一套，我已经造成了违约，房主就是看到了我这个硬伤才会临阵加价，后来听中介的朋友说，在‘沪12条’出台后该房主第一时间做出了惜售的决定，在资金压力不大的情况下，该房主认为，手上留房比留钱更有保障，如果现在卖了，将来想买可就难了。”
“加价58万元，我也不是傻子。”多次交涉利诱未果后，江先生放弃了此次交易，回想当时急吼吼的卖房经历，感觉很恍惚。
江先生事后表示，此次卖房自己的确没有考虑周全，在“政策月”做这样的决定欠考虑，如今用同样的价格再想把自己的花园洋房买回来都不可能了，不过最终虽然无奈“被套现”，但是自己还是会去寻找更好的房源。
就在截稿日前，江先生已经与另一房主签订合同，购置了一套位于松江新桥板块的豪华精装修复式房，印证了投资市场上的一句玩笑话，“有钱总能找到出路”。
动迁房“5转3” 能放出多少房
“沪12条”中，还有一条令手中持有或有意购置低价动迁房的人为之振奋。
“为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。”
动迁房的提前上市，对增加中低价位住房供应，平抑房价起到了积极作用，然而，有些市场人士质疑，动迁房入市究竟能放出多少中低价位房？虽然此前规定，动迁房产权不满5年不得过户交易，但是市场上却一直出现“不足岁”动迁房的交易现象。
小吕就是一个为买了动迁房而日夜担忧的买家，如今动迁房政策的放松，也让他松了一口气。
小吕为了与妻子完婚，在去年初购置了一套位于闵行江川板块的动迁房，当时购置该套物业均价在6000元/平方米，总价60万元不到，产权房龄2年，未到可出售年限，然而当时在同区域内，二手商品房的售价已经超过8000元/平方米，迫于资金压力，小吕还是冒险买下了这套房。
回复该发言

“当时也是在中介的介绍下选择了这套低价房，为尽可能地规避风险也算是做足了功课，买房前曾与房主在律师事务所签订了协议，并做了公正，约定了较高的违约金，房主继续持有房产满5年后过户给我。看在房主产证较为齐全，人看上去比较老实，房子也没有抵押或不良资产痕迹的分上，我们就达成了交易。”
虽然，事先做了很多提防工作，但是小吕这一年住下来还是提心吊胆，在听闻动迁房上市交易“5转3”的消息后，小吕立即通知了当初的卖家准备过户，而对方也非常配合，表示只要具体执行办法下来，就立即将房产过户给小吕。
其实向小吕这样购置“不足岁”动迁房的案例很多，但是由于动迁房产权的不确定性及交易周期的长期性，其风险也是很大的，必须在动迁安置房买卖合同中将相关条款细化，动迁安置房有两种：一种是基于重大市政工程动迁而享有的动迁安置房，根据上海市的有关政策规定，此类动迁安置房属配套商品房性质，受5年限制转让的约束，也就是说产证下来后在5年内不能办理过户。这种动迁安置房买卖风险极大，由于在5年内不能办理过户，如遇房价上涨，上家极易违约，如遇价格下跌，下家又会不情愿购买了，如不能在合同中对相关情况及问题给予充分的预测和明确，就会导致房款交了，最终房子不是自己的。还有一种是基于房地产开发动迁而享有的动迁安置房，此类动迁房在上海本地没有什么限制，在产证下来后可自由上市交易，相对来说风险要小一些，但仍然要在买卖合同上将相关的问题细化，以做到万无一失。（一周理财周刊）
开发商：房价短期有波动 收缩推盘量
受政策影响导致的成交量下滑将直接阻碍开发商的资金流动
“沪12条”出台后，限购限贷再次让开发商紧绷神经。
开发商资金链临考
年关将至，开发企业面临着工程款、材料款等各类成本结算，此外还要“美化”年报业绩，开发商的资金压力再次成为业界众议的话题。虽然在这几年经历多次调控后，大部分实力较弱的开发商已被市场淘汰，但是对于在全国各地同时操盘多个项目的大开发商来说，受政策影响导致的成交量下滑将直接阻碍开发商的资金流动。
“沪12条”中，明确了二套房首付五成、三套房停贷，以及限制新购一套住房两条规定将直接导致成交量的收缩，从而使开发商的资金回笼不畅。开盘价与土地增值税挂钩和提高预售标准则更为直接地测试开发商实力。
政策要求开发商将项目开盘价与土地增值税预征率“挂钩”，政策规定，项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年新建商品住房均价的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。这对开发商的资金链又是一大考验，特别是一些极端高价的顶级豪宅项目，将面临巨额税收的缴付。
政策还明确了，对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的项目预售应达到完成至主体结构封顶并通过验收。凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》申请预售许可。此规定又影响了开发商的前期资金回笼，打乱开发商的推盘节奏。
SOHO中国：
下一季度房价和成交量不乐观
SOHO中国董事长潘石屹认为，最近连续的政策组合拳中，对市场和开发商影响最大的还是住房信贷政策和即将出台的房产税政策。
他指出，按揭首付调整，实质是用多大的杠杆启动住房需求，一成就是十倍杠杆，二成就是五倍杠杆，三成以上就是三倍以下的杠杆。现在是从五倍的杠杆调成了三倍以下，自然启动的住房需求就会下降，是立竿见影的影响。而对于房产税虽然没有明确，但用了“加快推进”的字眼。让市场感觉到房产税的开征已箭在弦上，再不是以前一次次空喊“狼来了”。
回复该发言

据潘石屹分析，从上半年上市公司财务指标分析来看，负债率普遍偏高，平均比2009年高出20%。开发商寄希望于“金九银十绝地大反弹”。“金九”末“银十”初，政府出台了一系列政策，基于以上判断，他本人对下一季度住房市场的房价和成交量不乐观。
然而，面对重重障碍，大部分开发商仍表现得较为淡定，在采访中记者发现，开发商对“沪12条”的表态都较为低调，大部分开发商认同短期调整，长期仍会稳步增长。
景瑞地产：
短期波动，中长期趋稳
“短期内一定会有影响，盘整也好，震荡也罢，但最终还是会回到正常轨迹。” 景瑞地产市场营销部副总监杨子江在接受采访时表示，政策出台后的短期内市场波动是相当正常的，但是中长期来看，还是会趋于稳定，而长期一定是保持稳步增长态势不变。
而就景瑞地产接下去的推盘节奏有无变化的问题，杨子江表示，景瑞地产在今年一季度和8、9月份加推了很多房源，销售势头较好，目前景瑞地产在上海楼盘的主要销售指标都已接近尾声，接下去也没有新项目推出，可以说今年的任务已经完成，很好地规避了政策带来的风险。
上海仁恒：
有一定影响 今年在上海不再推新盘
上海仁恒房地产有限公司相关负责人在接受记者采访时表示，“沪12条”新政的出台对上海仁恒的项目销售产生了一定的影响，上海仁恒会一如既往地用心做好产品，以实际行动认真贯彻政策思想。据记者调查，10月10日仁恒怡庭（资料、论坛)首次开盘销售情况平稳。此次开盘共推出168套房源，开盘当天定购134套，去化八成。该负责人表示，接下去仁恒今年在上海不会再有新的推盘计划。
万科：
全年推盘最高峰已过 销售压力不大
在政策出台后第一时间内，万科副总裁毛大庆公开表示，上海出台的“每个家庭限新购一套”的政策，意图非常明显，就是打击投资性需求。京沪等一线城市出台的“限购令”，在某种意义上说，体现了社会公平性，让大都市有限的资源得到有效分配。上海的细则提高了商品房预售门槛，这样将在一定程度上减少开发商不当使用预售款、预售过早带来的负面影响，从而保障购房人的权益，也对促进开发商加快开发起到作用。“从‘沪12条’来看，基本上是‘新国十条’的加强版，各地区基本上都会根据当地的实际情况，出台细则来加强楼市调控。”
万科近日公布9月份的销售情况显示，实现销售金额142.1亿元，较去年同期上升160.1%，至此，万科今年前九个月累计实现销售金额714.2亿元，同比增长54.7%，已超过2009年全年。公告显示，万科9月份新增项目7个，对应万科权益的规划建筑面积为94.3万平方米，楼面均价约2470元，仍保持在较低水平。公司预计四季度市场整体销售速度可能明显放缓，但万科全年推盘的最高峰已过，后续销售压力不大。
嘉华投资：
开发商要坚持理性定价
嘉华（中国）投资有限公司市场销售及物业管理总经理谷文胜也在政策出台后公开表示，上海楼市在9月和10月初所表现出来的活跃，政府需要出台一些政策压一压投机现象，而这或许正是刚需出手的最好时机。谷文胜相信政府并不希望看到房价出现大跌甚至崩盘，目前，开发商更多的是要坚持理性定价。至于房产税何时出台，还要根据市场对政策的消化结果，再适时调整政策。（一周理财周刊）
卖者踌躇：有人降价甩货 有人提价惜售
买房者也出现两面派，认为房价不会受政策打压者照买，有人坚持“停一停、缓一缓”
“本来有意向购房的顾客，现在持观望态度，选择暂缓购房动作的越来越多了。”静安区21世纪不动产的一名工作人员夏先生告诉理财一周报记者。
交易量：明显下降
回复该发言

毫无疑问，二手房市场正承受着“沪12条”细则所带来的压力。夏先生告诉记者，这两天二手房交易量明显下降，新顾客前来咨询的少了，原先有意向的客户也转变了态度，表示“再看看”。
然而，观察9月的成交数据，二手房市场并未预料10月会出现如此突然的转折。在刚性需求和改善需求带动下，加上投资、投机客开始“蜂拥而至”，9月份上海全市二手房成交量继8月后继续攀升。
据上海中原样本数据监测显示，9月上海中原全市二手房成交套数环比上涨53%，成交均价为22850元/平方米，较上月上扬1.9%。
“新政调控仍在持续，地方细则再度收紧，但依然没有挡住大量的市场需求入市。整体市场上行趋势明显，部分业主撤牌惜售以及上调挂牌价格，使得有效存量区域减少，部分需求受到抑制，楼市价格上扬压力继续增大。”上海中原研究咨询部高级经理马冀之前曾这样表示。
不过，“沪12条”还是给市场带来一次下马威，不仅量上受到影响，价格的变动也同样避免不了。根据搜房网二手房数据监控中心数据显示，2010年10月4日-10月10日，上海二手房市场挂牌均价小幅下跌。全市二手房挂牌均价环比上周下跌了1.27%，挂牌均价为27140元/平方米。
价格：涨跌互现
虽然全市整体挂牌价呈下跌现象，各个区域挂牌均价却是有涨有跌，各个区域涨跌幅度均不大，其中涨幅最大的杨浦区，环比上周上涨了6.4%。跌幅最大的是嘉定区，环比上周下跌了6.2%。市场涨跌各有，体现出二手房卖家挂牌价格出现双向调动。
这一现象，在被新政出台消息影响笼罩的9月就已有所显现，上班族宋先生在换房过程中就经历了这样的价格跳动。
宋先生告诉记者，经过数月的看房后，最终在9月下旬看中一套在上海师范大学附近的二手房，却在和中介签订意向书后，事情发生了奇妙而耐人寻味的变化。
“我们和中介签订了意向书，由于房主一直在外地，所以在电话里我们买卖双方达成了口头交易的承诺，就等待房主回上海时签订合同，然而，令我们没想到的是，就在我和中介签订完意向书后的三四天，房主反悔了，欲将原来挂牌160万元的价格上调到170万元以上。
据宋先生介绍，跳价正好出现在“沪12条”出台后。
“就在我们不知道该如何办的时候，中介告诉我们，同小区内有一户同样楼层、同样结构、同样朝向的房源，房主之前挂牌一直都是175万元，现在下调到160万元，于是我们马上和那名卖家达成了交易。在这么短的时间内，发生这样的矛盾变化，我理解是不同的卖家对市场有不同的预期，因此产生了这种价格上跳和下跳的现象。”宋先生告诉记者。
虽然10月4日至10月10日这一周全市二手房挂牌均价环比上周有所下跌，但是1.27%的幅度算不上十分令人惊讶。“目前来看，二手房房价暂时未受明显影响，但是房主和客户确实存在不同的心态而造成二手房房价的一定波动。”21世纪不动产的工作人员夏先生告诉记者。
卖房者：甩货VS封盘惜售
有媒体了解到，在一些外围区域持有多套物业的投资型房主已经准备挂牌出售手头的物业，他们比较担心今年会有更严厉的税收政策，希望能够尽快出售。与此相反，也有个别房主出现了封盘不卖的情况，尤其是本来就打算卖一套再买一套的房主，他们认为现在的市场“卖出容易买进难”，银行关紧“龙头”，套数又有限制，要谨慎用好“额度”。
回复该发言

二手房业主的乐观心理还体现在其惜售的一面，合富置业市场研究中心分析师陈颖雅指出：“自从10月7日晚上政策落实后，不少原先在分行有挂牌房源的业主自10月8日一大早就前来调整挂牌总价，有些甚至干脆撤牌或者转售为租，以上这些房主以手头拥有两套及以上房产居多，除担心近期成交量价下滑外，‘限购令’也让房主产生了惜售心态。”
购房者：“缓一缓”VS照常买
另一方面，从购房者方面来看，记者了解到，也分为了两派队伍。一类人群对“沪12条”的出台“不以为然”，他们中有的是自有资金充裕，不需要从银行获得贷款支持，并不受资金能力束缚，仍然有能力购买资产；有的则是受自身观点的影响，他们认为房价在未来并不会受到打压。另一类人群则是选择相反的态度，坚决“停一停、缓一缓”，依后市情况再做决定。
综合而言，“沪12条”的出台，对于中心城区的价格影响并不是很大，因中心城区的买卖双方多数心态较为成熟，多为改善性需求，对于政策变动有着较好的抗压性。而外围周边郊县的价格波动虽然受其影响较大，但是由于政策刚刚出台，市场还需要一定的时间去反应和消化。
陈颖雅认为，对于自住刚性需求而言，政策以后房源更加稀缺，将对市场造成一定的冲击力。如宝山、闵行和松江等交易量集中的中外环区域内的购房者应该不会观望较长时间，从4月份第一波政策出台至今，区域内以自住为主的刚性需求购房者寻房心切，并且购买力度始终没有改变，政策效应对首套购房者影响有限。（一周理财周刊）
效果：有待进一步观察
二手房市场中，买卖市场并未表现出厉害的症状反应，记者走访沪上多处中介后了解到，租赁市场到目前为止同样也未受到明显的价格影响，租金水平同9月保持不相上下的水平。
据上海中原样本数据监测显示，9月份上海全市二手房的租金价格出现拐点。平均租金为40元/平方米（3510元/月），较8月份环比下跌4%；成交套数和上月比下降20%，整体租赁市场呈现出量价齐跌态势。
上海中原研究咨询部高级研究经理马冀表示，9月份上海整体租赁市场呈现量价齐跌态势，主要因为传统租赁旺季过后，需求明显缩水。加上房屋买卖市场趋热，先期滞留在租赁市场的刚性需求进入买卖市场，释放出一部分供应。此外，世博会逐渐进入尾声，也导致区域市场租赁需求大幅减弱，供应持续释出。短期内，租赁需求并无新增力量出现，却有继续溢出的可能，供求之间的轮换将让接下来住宅租赁市场保持稳中有降的态势。
目前为止，距离细则出台时间只有一星期左右，可以看出，细则对二手房市场的影响并未达到重磅出击的效果，然而影响力度是否会在时间推移过程中产生变化，后市情况还需耐心等待，进一步观察。
外郊环项目或先降价 后市面临无房可售
目前外郊环间集中了大量新建住宅和约60%提前流通的动迁、配套房，预计降价将在这一区域率先出现
“沪十二条”出台后，业界和购房群体关心的话题集中在两个问题上——后市成交量与房价走势。
然而，无论是买方市场还是卖方市场，都弥漫着一波悲观的情绪，买房市场认为房价下跌的可能性很大，但下跌幅度甚微；卖方市场则认为楼市将再次迎来成交萎缩期，提升降价压力，博弈中，“量价齐跌”成为市场唯一的共识。
新房市场：量价齐跌成共识
政策的密集出台与9月的黄金楼市不无关系。
数据显示，9月前28天全市商品住宅成交量高达108万平方米，超过今年4月的103万平方米成为全年新高。中秋和国庆长假，开发商顺势加大了推盘力度。网上房地产显示的数据来看，9月有69个项目推出了168万平方米新房源，是8月78.8万平方米推盘量的2.13倍。
回复该发言

9月新盘集中入市，开发商全力推盘以赶在中秋和国庆黄金周期间销售。
个案来看，9月前28天，保利叶上海成交了570套房源共计5.5万平方米，成交金额达9.6亿元，日均成交20套之多。而该案7、8月份的成交量分别为61和261套。仅以9月前28天的数据算，成交量超过200套的楼盘已经超过10个，热销的场景开始导致开发商直接涨价。9月销售排名第一的保利叶上海（资料、论坛)售价比8月涨了500元/平方米左右，排名第二的金地格林世界9月初开盘就比预期涨了1000元/平方米，而9月30日推出的这项目最后一批房源报价又涨了1000元/平方米。而大华集团旗下原先全面降价的楼盘，现在的价格也在全面恢复。
据某网站2010年10月开盘预告统计， 10月上海市场预计开盘量为72个，同比2009年10月下跌26%。其中，浦东、嘉定、闵行、宝山四区共计43个开盘项目，占总开盘量的六成。90平方米以下小户型开盘量萎缩，占据10月开盘楼盘的39%。10月以来虽然也有12个楼盘推出25.27万平方米房源，但这是受“一房一价”和“结构封顶”两个新政影响，众多预期在10月初开盘的项目没能如期上市，因此下一轮的供应高峰可能会出现在10月底。
“房价再次上涨和地王重出江湖双重因素加速了本次调控的升级加码。” 中原集团研究董事程澐博士在采访中表态，在经历了几个月的市场调整和观望期后，一线城市不但未出现大规模的降价促销，反而迎来了一波强劲的反弹，促使调控的再次升级。程澐指出，各部委政策的出台和各地细化政策的跟进，会使购房者再次陷入观望，房地产后市或将瞬间转入萎靡。而在土地增值税及融资受限的情况下，房地产开发企业也将再次面临资金的压力。
业内则认为，未来市场的不确定性很大。只要房价出现过度上涨局面，必然引来政府更强烈的调控，房产税箭在弦上，直至把房价抑制住。到那时，买方力量消失，房价就可能出现下跌行情，这也是开发商在近期楼市回暖的情况下拼命推盘急于卖楼的主要原因。不过薛建雄强调，在开发商巨大的供应量和营销推动之下，可能会在9、10月份的巨大供应之后而无房可售，后市或将面临断供危险。
该网站数据监控中心分析师认为，9月份成交的猛增促使新政加紧出台，有望在一定程度上控制上海楼市的成交量，并由此带动房价的回落，量价齐跌或将成为后市的主基调。
二手房市场：短期内面临退单撤房
与新房市场的火爆如出一辙，二手房市场在9月同样迎来了全面上升行情。
9月，在刚性需求和改善需求带动下，投资投机客也伺机“蜂拥而至”。据上海中原样本数据监测显示，9月上海中原全市二手房成交套数环比上涨53%，成交均价为22850元/平方米，较上月上扬1.9%。
国庆期间，美联物业各分行成交有明显回落，回落幅度在25%左右，而带看量总体上在国庆没有太大下滑，基本维持了9月下旬的水准。美联物业闸北区域经理刘庆霞表示，今年国庆的成交比往年有不小的下降，在此期间带看的客户纷纷持谨慎态度，成交周期明显正在延长中。
从21世纪不动产接到的最新消息，上海细则出台以来，暂未对市场形成明显影响，但在宝山共康泗塘、长宁新华路等板块，业主心态已受震慑。在宝山共康泗塘板块，已有少数业主从9月的强势报价转为可提供微幅的议价空间、心理正趋于弱化。预计在未来半个月，业主将有进一步对策付诸行动：更大幅度的让价。
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，与以往多在抑制需求上做文章相比，增加供应上的强力举措成为此次上海细则的亮点。除了在新房市场规范预售环节和加快保障性住房建设，将部分动迁房解禁、提前上市，则可在短时间内缓解房价上涨压力。
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据统计，2006年—2007年9月期间成交的新建住宅中，动迁、配套房的交易高达10万余套；若其中30%的房源进入二手房市场挂牌，即可在短期内增加3万余套的中小户型供应量入市。
叶厚彪指出，新政出台后必将给市场带来一定的观望情绪，而新建住宅项目需要尽快出货，上海的房价水平将迎来一波调整过程，才能促使交易量保证在一定水平上。从目前供应情况来看，外郊环间集中了大量新建住宅，而可解禁、提前流通的动迁、配套房有约60%位于这一区域，预计后市降价将在这一区域率先出现。
针对政策出台后市场情况的预测，美联物业闸北区域经理刘庆霞表示，初期对市场的冲击必然巨大，短期内退单及撤房情况或许就会出现，甚至有蔓延的可能性。
美联物业上海区副经理丁伟表示该政策力度较今年4月有更进一步的加强，无论是限购、还是停贷等都是以一刀切的方式抑制需求，对未来成交量变化有着很大影响。在该轮调控政策的挤压下，“银十”基本落空。10月—12月成交量可能与6月持平。不过一线城市的低迷状况，可能造成二三线城市的成交再次火爆。另外，未来价格方面短期内还不会有太大调整，量跌价滞将是市场给予此次细则的初步反映。（一周理财周刊）
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